90后住房租買選擇意向及影響因素研究

王仁芳　蔣黎晅

摘要：本文對90后住房租買選擇意向進行研究，發現90后偏好購買住房。根據290份問卷調查分析，得到影響90后偏好購房的因素主要有自有住房優勢、心理因素和國家政策。90后選擇租房的因素主要為經濟不允許。

Abstract： This paper studies the housing choice intension of the generation after 90s and found that they prefer to buy house rather than rent. Based on 290 questionnaires investigation analysis， the influencing factors of preference in buying house of after 90s mainly include ownership advantages， psychological factors and national policy. The main reason for those choosing renting house is money problem.

關鍵詞：90后；住房租買選擇；影響因素

Key words： after 90s；choice of buying or renting house；influencing factors

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）06-0197-03

0 引言

人類的生存，離不開衣食住行四大條件的基本保障。住房作為不可缺少的基本需求，承擔著滿足人們生理生活和精神生活需要的功能。對于大多數城市居民而言，住房消費是日常生活消費中最大的支出項目，而解決居住的主要途徑是購買住房和租賃住房。目前90后作為新一代的住房消費群體，研究他們的住房消費方式及影響因素，不僅具有學術意義，而且對政府調控住房租買市場也具有重要的決策參考價值。

1 文獻綜述

來自于經濟學、心理學、社會學等多個學科從不同的層面對居民住房租買選擇進行研究。有學者通過研究家庭特征對消費者住房租買選擇的影響，林素鋼、姚振宇認為家庭支付能力、戶主職業、戶主戶口、居住的時間對消費者的住房租買選擇產生影響[1]，鄭思齊認為戶主年齡、婚姻狀態、家庭流動性、家庭年收入、家庭規模對消費者的住房租買選擇產生影響[2]。也有研究者利用自有住房和租賃住房權益對比，認為自有住房優勢明顯高于租賃住房。陳多長、余巧奇、虞曉芬通過對杭州市的實證研究，分析杭州市居民住房租買偏好的影響因素有心理因素、權利因素和租賃市場的完善程度，認為自有住房比租房享受更多的權利，比如戶籍權利、社保福利權利、子女受教育權利等等[3]。還有一類觀點認為心理因素是影響住房租買選擇的主要因素，如Ben-Shahar通過對以色列315個大學生新生的調查，發現心理和經濟因素在居民住房租買選中是高度相關的，但是心理因素比經濟因素的影響更顯著，也更能解釋顯示的住房租買選擇行為[4]。

與國外相比，我國房地產的發展過程中，政府通過采取宏觀政策對房產市場進行調控，也導致居民的住房租買選擇發生了變化。潘虹從稅收和信貸政策、政府經濟補助政策、通貨膨脹和利率變動來研究對居民住房租買選擇[5]。廉金君、王偉、王冰川通過對購房行為與消費信貸關系進行實證分析，得出我國80后住房租買選擇受住房公積金和銀行貸款政策影響較大[6]。而租賃市場政策不完善也直接影響居民住房租買選擇，徐爐清認為我國住宅租賃市場存在租賃住房房源不足，租賃關系不穩定、漠視租賃合同備案制度、群租現象突出、居民租住意識不強、租賃市場管理無序以及中介擾亂住宅租賃市場等問題[7]。

伴隨著時間的推移，每一代都面臨著住房的租買選擇，本文通過調查問卷對90后住房租買選擇進行研究。

2 90后住房租買選擇意向

2.1 90后消費者特點

90后作為新一代消費群體具有其獨有的特點：①90后是獨生子女一代，喜歡弘揚自我個性、信息和知識接觸來源廣，是有自我主見的新一代群體；②90后的父母普遍是60、70后，經歷了20-30年的財富積累，有些家庭已經積累了房產；③90后目前大部分處于剛結婚或準備結婚階段。本文在整理文獻的基礎上，針對90后的特點，設計問卷調查分析90后住房租買選擇意向及其影響因素。

2.2 問卷分析

本文以南京為例，通過問卷調查數據分析南京市90后的住房租買選擇意向及其相應的影響因素。通過問卷星網站發放，結合部分紙質問卷發放，共收集到有效問卷290份。

在進行90后消費者住房租買選擇意向的題項設計時，考慮大多數90后尚未成家，但父母已有一套以上房產積累的特點，增加了家庭有房產，不需要買房選項。結果表明27.93%的90后可以不用承擔買房壓力，67.93%的90后表示一定要買房，只有4.14%的90后認為一直租房不考慮買房（如表1）。

77.84%的90后買房時可由父母支持首付，自己承擔月還款，55.52%的90后希望過有品質的生活，不愿意貸款買房擠占了其他消費，95.17%的90后接受貸款月還款額占月收入比重50%以下，只有4.82%的90后愿意做房奴（接受貸款月還款額占月收入比重50%以上）。

新浪網在2009年一項調查中顯示31.8%房貸一族成“房奴”，可見90后更注重生活品質，愿意做房奴的比例明顯下降。

67.6%的90后選擇租房的主要原因還是經濟不允許，23.4%的90后認為租房的靈活性高，僅有13.5%的90后認為租金費用低，比購房合算。

由此可見，對于面臨住房租買選擇的90后還是偏好購房。

3 90后偏好購房的影響因素

在對文獻分析的基礎上，把影響90后住房租買選擇偏好購房的影響因素分為心理因素、自有住房優勢和國家政策，根據90后特點，編制了包含21項測量題項的調查問卷，采用likert式五等量表，根據影響程度強弱表述為“影響程度強”“影響程度較強”“影響程度一般”“影響程度較弱”“影響程度弱”五項，對應的分值分別為5分、4分、3分、2分、1分。

根據調查，選取平均分3分及以上的影響因素進行分析，得出相關數據如表4，根據表4的影響因素分類，可以看出，影響90后消費者偏好購房的主要因素依次分為自有住房的優勢、心理因素、國家政策因素。

3.1 自有住房的優勢

自有住房的優勢成為了90后偏好購房的最重要的因素，在調查中體現為自有住房可以自主選擇裝修風格、自有住房能夠落戶、自有住房的質量好、自有住房擁有產權在重要性排名分別為1、3、4、5。

首先，自有住房可以選擇裝修風格對90后偏好買房影響比較大，也是影響購買住房的非常重要的因素，在表4中自有住房可以自主選擇裝修風格成為90后選擇購買住房的最重要的因素，平均值達4.35，83.8%的90后消費者選擇購房受自有住房能夠自主裝修的影響強或較強，這也跟90后的喜歡弘揚自我個性相符合，90后更喜歡追求個性化和差異化，崇尚發展自我、展現自我、成就自我是他們的信念，喜歡具有豐富個性化功能的產品。

其次，自有住房擁有產權，自有住房的質量高，自有住房能夠落戶也成為90后偏好購買住房的影響因素。產權、戶籍問題是具有中國特色的問題，他們關系到中國人的生活、工作、福利，受教育權利、享受公共設施等諸多方面。戶口使得居民具有依靠的感覺，而購房入戶使得很多90后住房租買選擇時偏好購房。住房的質量受到很多條件的制約，除了住房本身的質量以外，還受到住房區位、周邊環境、配套設施、交通情況等諸多因素的影響。傅三莎在自有住宅與租賃住宅居住質量差異化實證研究中，得出自有住房無論是在住房本身品質上，還是在所居住小區品質、周圍配套設施等方面都明顯優于租賃住宅。租賃住房總體住房品質比自有住房住房品質差，使租房者在經濟條件的允許下就轉租為購，并愿意為自住住房支付高于市場租金的自住成本[8]。

可見，自有住房的優勢對于90后住房租買選擇時偏好購買住房影響非常顯著。

3.2 心理因素

心理因素是影響90后選擇購買住房的重要因素，在表4中體現90后消費者認為自有住房能夠帶來歸屬感、安全感、結婚需要買房、自有住房能夠增值分別排在第2、6、7。

首先，心理因素主要是受文化背景和傳統觀念的影響，認為買房就擁有是住房的所有權，而租賃住房的消費方式等同于沒有住房，在影響因素調研中，78.1%的受訪者選擇購房住房時是受自有住房有歸屬感、影響強或者較強，77.9%的受訪者選擇購買住房是受自有住房有安全感影響強或者較強。

其次，很多人認為買房是結婚成家立業的重要標志，在調查中92.07%的90后未婚，婚姻對于他們來講應該是目前面臨最大的壓力，問卷預期結婚買房將成為90后選擇購房的主要影響因素。但問卷調查結果表明，結婚購房的影響因素沒有預期的重要，排在第7位，可見90后的婚姻觀念表現出多元化，受結婚買房傳統觀念的影響減弱。

再次，中國住房制度的改革，從取消福利分房到買賣商品房市場，中國的房地產市場一直處于快速發展階段，房價始終處于上升階段，自有住房不僅滿足了住房需求還兼顧了投資需求，根據可得性偏誤理論，很多人認為房價會一直持續上漲。在本次調查中，55.5%的90后認為購房自有住房能夠增值的影響較強或強。當自有住房被認為能夠增值時，人們更傾向于購買住房。

3.3 國家政策的影響

國家在對買房和和租房政策上也是重買輕租，更重視購買的政策出臺，如下降首付，下調貸款利率，公積金貸款等政策進一步促進購買。最近習總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，又提出要化解房地產庫存，鼓勵農民買房，預計之后又有降息、降首付、降稅的政策鼓勵人們買房，而在租房政策卻沒有過多的關注。我國目前租賃房產大部分來自私人或房產中介，出租戶和租戶對于住房的信息了解出現信息不對稱，很多人難以選擇到滿意的住房，租房也隨時面臨搬家的風險，市場上缺少長期穩定可租的房源，也使得90后在住房租買選擇時偏好購買住房。

4 結論及建議

通過290份問卷調查分析發現，“90后”面臨住房消費選擇時偏好購買住房。其中影響購買住房的最重要因素是自有住房的優勢：自有住房能夠自主裝修，這與“90后”特點比較相符，自我意識比較強，喜歡展示個性，喜歡有自我風格的房子；自有住房服務品質高于租賃住房。其次是心理因素，受傳統文化的影響，認為有房才有家，有房才有歸屬感和安全感；結婚需要買房，自有住房能夠增值，也使90后放棄租賃消費轉向高價的購房市場。再次，國家的政策偏向，重買輕租的政策，使得90后選擇購買住房。這些因素迫使90后在一定程度上抑制其他消費，放棄租賃住房而轉向購買住房，進一步推高了房價，威脅房地產健康的發展。為了能促進住房租購市場均衡發展，政府應該從以下兩方面考慮：一是大力培育和發展住房租賃市場，保護租賃者權利，提供合適、高品質的住房租賃選擇來刺激90后的租賃需求；二是通過輿論和廣告的宣傳，正確引導90后住房租買選擇。本次研究以南京市的90后消費者為對象，具有一定的區域局限性，此外，租買選擇意向與租買選擇行為之間存在偏差，未來的研究需要進一步考察90后消費者的購房動力、價值觀、群體壓力等多方面因素對租買實際行為的影響。

參考文獻：

[1]林素鋼，姚振宇.城市居民住房的購租選擇實證分析——以江蘇南京為例[J].吉林省經濟管理干部學院學報，2013，27（3）：26-30.

[2]鄭思齊，劉洪玉.從住房自有化率剖析住房消費的兩種方式[J].經濟與管理研究，2004（04）：28-31.

[3]陳多長，余巧奇，虞曉芬.城市居民租購住房偏好差異及其影響因素——以杭州市為例的實證研究[J].浙江工業大學學報（社會科學版），2011（01）：1-6.

[4]Ben-Shahar D. Tenure choice in the housing market psychological versus economic factors[J]. Environment and Behavior， 2007，39（6）：841-858.

[5]潘虹.居民住宅權屬選擇影響因素研究[D].浙江工業大學，2009.

[6]廉金君，王偉，王冰川.我國“80后”購房行為傾向研究——針對購房行為與消費信貸關系進行實證分析[J].現代商業，2009（24）：36-37.

[7]徐爐清.住房租賃市場問題分析及規范發展的建議[J].城鄉建設，2012（01）：70-72.

[8]傅三莎.自有住宅與租賃住宅居住質量差異化研究[D].浙江工業大學，2009.