滬深樓市降溫 政策的小船說翻就翻

凡志喜

隨著一線城市相繼出臺調控政策，以及樓市降溫，未來房地產走向如何？二線城市是不是將會迎來投資的最佳時機？

房展會人氣大幅下滑

隨著“五一”小長假的到來，上海房展會拉開帷幕。然而在展會現場，部分大型房企“缺席”本次房展會，上海參展項目比往年約減少一半，難覓市中心房源。

以稀缺自然資源為基礎的旅游地產、養老地產不斷升溫，外地項目紛紛搶灘上海的市場。部分外地房企打出“旅游地產非限購、非限貸”等宣傳語，希望吸引更多參觀者的關注。參觀者以中老年人為主，物色上海地鐵沿線適合養老的房源，部分年輕參觀者更關注海外房產項目。

相較于以往展會，本屆展會的展出面積減少約六成。原先，上海展覽中心的中央大廳以及廣場都是重要展位所在，大型房企或者高端項目愿意選擇醒目位置搭設展臺，而此次戶外展位已銷聲匿跡。在室內展廳，房產巨頭“金招萬?！保唇鸬丶瘓F、招商地產、萬科、保利地產）均未露面，僅綠地集團現身。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，開發商參加展會，必須要衡量成本和收益。今年一季度上海樓市“火熱”，大型房企資金回籠情況良好，所以壓力不大。對于中小房企而言，上海項目可能所剩不多，外加土地獲取成本不低，后續項目何時接上存在不確定性，因此也不急于快跑。由于現下房地產銷售通路相當多，在這個節點上花錢參展，不過是在形象和名氣上加分而已，所以參展熱情有所消退。

進入5月份，從開發商角度（供方）看，基于對自身利益的考慮，在自身資金狀況惡化以及樓市出現明顯的拐點之前，并不會輕易降價；而從購房者角度（需方）看，部分的有資格購房者會因樓市前期漲幅過高以及對“3·25”樓市調控新政效果的期待而選擇繼續觀望。

其實，很多市民奔赴房展會就是圖展會上難得一見的購房優惠。過去，部分房地產項目樂意拿出些特價房源進行促銷，可這幾屆房展會上，房企大都對優惠避而不談，很多項目均是常規折扣，力度并不大，這也在一定程度上對展會人氣有所影響。

新政之后 樓市降溫

樓市的小船之所以說翻就翻，或許“3.25新政”功不可沒。

3月25日，上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，決定提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

為配合新政落地，上海銀監局下發了《關于進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》（上海銀發[2016]54號）和上海市市場利率定價自律機制的相關要求，要求各家商業銀行執行新政要求。

而在此前的3月份，上海首套房平均利率折扣低至8.62折，執行利率為4.22%。3月上海首套房首付比例和貸款利率較2月并沒有變化，主流優惠利率為8.5折，共有17家銀行執行該利率，其中利率較低的是匯豐銀行的8.2折，中信銀行（601998）的8.3折。僅有渣打銀行等6家銀行執行9.0折。

但通知下發后，根據融360監測的30家銀行房貸業務顯示，9折以下的優惠利率不復存在。

人民銀行上?？偛堪l布數據稱，新政后，各商業銀行自覺抵制房貸利率惡性競爭，首套房貸最低利率已按基準利率9折執行。

在上海祭出了“史上最嚴厲”的樓市調控政策，推出更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳后，深圳樓市調控新政也終于落地：購買首套房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低四成；非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且需提供3年以上連續繳納個人所得稅或社會保險證明。

深圳“3·25 新政”之后，樓市持續低迷，市場觀望情緒濃厚，訪客量持續下滑。地產中介數據顯示，截止24日，4月份共有1857套新房成交，約19.73萬， 較三月份成交量大幅下滑58%。同時，全市二手房僅有6793套成交，約57萬㎡，較3月份大幅下滑64%。新政滿月，深圳樓市量價雙雙下滑，市場調整已見成效。

是否迎來二線城市投資好時機？

隨著一線城市相繼出臺調控政策，以及樓市降溫，未來房地產走向如何？二線城市是不是將會迎來投資的好時機？

財經評論員馬光遠認為，房地產去庫存的任務仍然沒有完成。一二線的大火并未蔓延到庫存嚴重的三四線，這是下一步政策需要集中應對的。去庫存的壓力意味著全國性政策逆轉的可能不大，而房地產投資的快速反彈又意味著未來開工面積和竣工面積的增加，這意味著又會增加新的庫存，3月末，待售面積再創歷史新高也證明了這一點。為了這游戲的繼續，一二線城市的調控不會加碼。政策最理想的效果是：一季度缺乏表現的二線城市、大部分的省會城市、以及大的城市群的核心城市能夠心領神會接棒一二線，繼續維持房地產的紅火走勢，同時，在三四線去庫存上出臺更進一步的政策。

所以，未來三個季度，我們會看到房地產熱點會轉移到尚未大漲的二線城市，以及部分具有一定概念，庫存壓力不是很大的三線城市。最近，京津冀一些城市，諸如保定、石家莊等城市房價開始活躍，就是一個明顯的信號。

而商業見地網專欄作家孫驍驥認為，投資二線城市的最佳時期已經錯過了。真正善于布局的投資者，應該在上輪一線城市房價大漲之前就開始布局二線，低價買入。要記住，一線城市基本是永遠漲不會跌，但由于一線城市引人注目，因此也是中國的“面子工程”，房價過高容易引起民憤，因此有關部門經常針對一線城市出臺房產政策。每當這個時候，就是二線看漲的時候。

對于是否拋一線買二線，方圓地產首席分析師鄧浩志表示：“如果是純投資，我不建議賣掉一線城市的房子去購入二線城市房產。首先二手交易的稅費本來就很高，買進賣出損失了一些費用。其次，一線城市貌似價格高企，但是漲幅每次都是最快的，總是領漲，長遠看，二線城市漲幅肯定跟不上一線城市?！?/p>