綠城中國：收入利潤直線下滑協調效應蓄勢待發

丁祖昱

房地產行業的時機稍縱即逝，不進則退，格局就看這一兩年，千億遠在眼前。

一、三四線城市的去庫存問題

在上一輪房地產的大發展中，綠城進入了太多的三四城市，而且都做了很多中高端的改善型項目，但這些三四線城市明顯購買力不足，在市場變化之后，這些城市的中高端項目就陷入了難以去化的窘境。而2015年的業績報中，毛利率的降低，很大程度上也是受到這些三四線城市部分項目結算的影響，不僅沒賺到錢，而且還賠了錢。

而且，這些項目庫存還不小，按照曹舟南的說法，目前三四線城市的庫存（含土地）約有1200億元，實際存貨約有700億-800億元，如果慢慢消化，可能要3、4年甚至5、6年。

二、成本控制問題

成本控制問題在中交進入后有了一定的改善，財務費用下降了10%以上，成本管控也做了非常細致的安排。即便如此，成本控制還不是綠城的優勢所在，特別是由于綠城長期做中高端開發，一旦成本控制不力，將最終影響到綠城的收益。

另外在—二線城市，由于土地溢價高的問題，也需要在各個環節，全方位的管控，做到在保證品質和質量的前提下'全力以赴地控制成本，這樣才能有利可圖。成本這個軟肋對于綠城來說，也是需要投入相當的精力來解決的。

三、中交綠城的聯合效應尚未完全體現

確實，中交進入之后，對綠城在資金方面給予了很大的幫助，但這絕不只是中交能夠給綠城的。本來期望較大的投資方面，并沒看到特別明顯的效果和改變，僅在北京聯合拿了2幅地而已。2015年11月，綠城中交平安聯合體以57億元摘得北京門頭溝地塊，該地塊綠城的持股比例高達85%，2016年2月，綠城九龍倉中交約定以5：4：1股權比例開發新獲取的北京朝陽將臺鄉駝房營村地塊，從中交較低的持股比例中也可以看到，中交在拿地支持上也相對有限。

到目前為止，中交仍然保持著自己地產平臺的獨立運作，2個平臺還在各自為戰，尚未攜手。而綠城的股權結構來看，中交已經是第一大股東，掌握了實際上的管理權限，宋衛平也如愿去做了他最熟悉的首席產品官和生活體驗官——這兩項也是他最擅長、最拿手的方面。在這種情況下，中交完全可以投入更多的資源，但目前雙方聯合效應并沒有顯現，所謂的中交地產A+H股平臺也只是一個概念構想，推進步子并不快，還需要時間來等待。

綠城中交聯合之后，綠城將具備一般民企不具備的各方面優勢，如果再加上綠城自己的產品優勢、服務優勢、品牌優勢，應該會如虎添翼，再上臺階。當然，原先存在的這些問題也需要時間去慢慢調整，筆者倒是覺得步子可以再快點，房地產行業的時機稍縱即逝，不進則退，格局就看著這一兩年，千億近在眼前。當然，除了千億之外，還有效益。