“米老鼠”對商業地產的價值分析

張宏偉

迪士尼樂園無疑是有鮮明的主題的，迪士尼好比游樂圈里的“好萊塢”。迪士尼在一個有消費潛力的城市把娛樂化、新業態或品牌的組合到一起，形成主題娛樂公園，這樣吃喝玩樂“一站式”消費品牌體系基本上形成。

迄今為止，除了華僑城歡樂谷這樣的項目，在國內很少有像迪士尼一樣的游樂項目可以在人們心目中進發著向往的激情，這是迪士尼樂園在人們精神領域留下的最深刻的腳印。筆者認為，迪士尼的成功在于把握住了主題商業地產運作的根本，抓住了消費者內心希望滿足新奇、刺激、享受和興奮等休閑娛樂的心理特征。迪士尼時代，上海的主題商業地產要做好，在主題定位、招商運作、營銷推廣、服務標準上必須要學習迪士尼。

上海商業地產項目競爭的很激烈，主題商業地產把娛樂化、主題化或者說新業態品牌的整合的工作顯得尤其重要。如果開發商能夠恰當地理解并且充分融合這些元素，那么這個主題商業項目就可獲得更多的競爭力。

隨著上海迪士尼的運營，迪士尼板塊及周邊勢必成為休閑娛樂為主題的商業地產區；另外，《上海市商業網點布局規劃（2013-2020）》規劃方案顯示，上海將在全市構建三級商業網點體系：市級商業中心、地區級商業中心和社區級商業中心，其中市級商業中心有14個。14個市級商業中心分別是南京東路商業中心、南京西路商業中心、四川北路商業中心、豫園商城商業中心、徐家匯商業中心、中環（真北）商業中心、淮海中路商業中心、小陸家嘴一張楊路商業中心、五角場商業中心、中山公園商業中心、國際旅游度假區商業中心、虹橋商務區商業中心、大寧商業中心（遠期）、真如商業中心（遠期）。

筆者認為，《上海市商業網點布局規劃（2013-2020）》規劃成為上海主題商業地產發展的新機遇。開發商若要謀求他的項目在區域商業中心競爭當中取得優勢，勢必要讓他的項目有更多體現文化的或者體現娛樂的或者歷史的或者建筑的這些主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業地產。酒店、商鋪、步行街、購物中心等商業地產都一樣，要想脫穎而出，就必須區別于周邊的業態來經營，同時，參與到市場競爭中，體現個性化、體現差異化。這將是未來市場致勝的重要法寶之一。

此外，商業地產的盈利模式也在發生改變，正在從以往追求銷售，轉變為以客戶的需求為中心，提供高質量、全方位的增值服務。只有強調越來越完善的體驗和服務，才能區別于其他競爭對手，獲取客戶的“真心”。而近兩年來，O2O順應整個產業格局變化，也成為當前商業地產運營的模式的新特征。當前，以“智能”冠名的商業地產項目不斷涌現，以科技等手段提升線下服務質量成為地產商們走向O2O的共同路徑。

最后，從房地產專業開發商分工來講，盡管每個商業地產開發商也應有各自的主題定位和特色，如當下市場有專業做公園地產的華僑城，有專業做城市綜合體的萬達。但是，迪士尼的到來仍然將對商業地產領域產生深刻的影響，簡單來講，迪士尼的到來將使商業地產的開發市場越來越細化，這是迪士尼對當下房地產市場影響較為積極的一面。一定意義上講，迪士尼時代的到來，將使主題商業地產大放異彩。主題商業地產一定會成為上海乃至中國商業地產發展的一個重要的方向，也會成為眾多企業新崛起的契機。

從這點意義上講，迪士尼的進駐引導和促進了上海商業地產市場的成熟和特色升級，未來上海迪士尼成功與否已經不重要。但是我們仍然期待明天的上海迪士尼能做的更好，未來包括上海在內的中國人都親眼目睹“米老鼠”的真面目。