商業地產上漲前景堪憂

鄭重

商業地產廣義上通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產通過開發、銷售進入房地產流通領域，為第三產業提供固定的經營服務場所。購買并持有商業物業的投資，通過對第三產業自營或出租給三產經營者等方式獲得不動產每年固定收益。而作為使用商業地產的產業經營者必定將租金成本轉嫁到服務對象中去。所以商業地產的價格走勢除了受到來自房地產上游土地、建安成本價格的影響，更多會通過市場化形式受到下游商業、服務業景氣度的影響。當前經濟形勢下各行各業的經濟狀況并不能支持商業地產繼續走強。

一、世界經濟環境不佳，間接傳導經濟負能量

由于世界范圍內的經濟衰退，我國的宏觀經濟形勢經歷了自改革開放以來最為嚴峻的考驗，經濟增速放緩，政府和企業的債務違約風險加大，就業形勢嚴峻，出口增速放緩，內需不振。據官方媒體報道，過去的2015年中國國內GDP的增速為6.38%，創25年來最低；進出口增速僅為7%，遠低于改革開放以來的平均數16%；去年消費指數僅為10.7%。宏觀經濟指標系各行業經濟冷暖的真實體現和匯總。它的興衰直接預示著整個經濟生態的冷暖，如果世界經濟進入寒冬的話，任何經濟行業不可能持續繁榮在盛夏或處于上升時期的初春。

經濟生態的系統關聯性與自然的動植物生態類似，很多行業通過投資、就業、消費的資金傳導或緊或疏的聯系在一起，所以宏觀經濟形勢的好壞作為世間百業的集成對于某一個行業或細分的影響可想而知。由于經濟形勢的不濟，全球大宗商品連續幾年呈下降趨勢，鋼材上游鐵礦石的價格只相當于繁榮時期1/3，鋼鐵行業已經進入產能過剩、利潤-微薄的艱難時期。同樣，水泥的過剩和價格下跌也近乎腰斬。這樣下來，由上游行業提供的建安成本隨之大幅下跌，不再與高企的房地產價格相互匹配和映襯。

另外，許許多多傳統行業承載了非常大比例的勞動力就業，出進口的低迷導致大量低端制造業開工不足，或者直接倒閉，很多城市就業、農村進城務工人員僅能維持糊口，或者下崗無收入，這樣的狀況會延緩我國城鎮化的腳步，對于房地產未來下行趨勢的形成助推。農村務農的農民也在這輪經濟危機中波及，多地農產品滯銷，許多農民實際收入下滑厲害，給本來就不是很強的內需市場雪上加霜，會把這負能量直接或間接緩慢傳導給商業地產。這種漫長而漸進的負能量滲透是持續不可逆轉的。

二、下游行業景氣度倒逼商業地產降價

過去的幾年里，作為商業地產的承載者，商業、零售業、服務業等第三產業，在互聯網經濟崛起、內需不振和成本高企的三重壓力下，商業、服務業、零售業的純利潤急速下降，進入微利時代。

當今時代，互聯網帶給人類非常便捷的生活方式和海量社會信息，人類掌握并利用互聯網改變未來生活的趨勢已經形成。互聯網理論上可以減少人們的時間成本和生活成本，宅在家里就可以進行工作、學習和生活，購物和享受線上便捷的服務自然是其中內容。未來人口數量雖然急劇增長，但是人類需要的商業地產卻會下降，很多商品會通過網絡簽單、物流配送、本人收貨確認完成；很多過去我們無法想象的事情都已經通過特定的軟件遠程在線搞定。所以實體商業的萎縮是必然的、不可逆的。中國互聯網經濟增長速度有兩位數，而且是以30%的速度遞增，每年中國電子商務交易額都突破10萬億，今年可能要再增加20%以上。互聯網經濟的出現對未來商業、服務業等第三產業的經營模式是一種前所未有的挑戰，最直觀的表現就是商業、餐飲業更加注重網絡銷售和配送，從而減少對實體店的依賴。商業代理分銷制度會徹底瓦解，商業模式很可能更多地用“一級分銷+網絡配售”的模式代替，很多商鋪被閑置，增加商業地產的閑置壓力。對于服務業來講，未來應對網絡經濟強勁增長的策略，很有可能是向社區化、微型化發展，很多服務代理加盟商就會退出高檔商業寫字樓，轉而進入平民社區近距離為老百姓服務。

由于前述經濟大環境不佳，進出口貿易的下滑，導致從事相關行業的工人實際收入減少，相應的支出也會減少；房地產相關行業的產能過剩導致行業性虧損，開工量不足，工人福利下降，薪水減少；能源行業近幾年來工人工資福利和前幾年相比更是天壤之別。總體而言，由于國內勞動力收入較危機來臨之前顯著減少，以家庭為單位的經濟個體近幾年來年花費遠遠大于儲備，所以導致很多家庭實際可支配的收入下降，整體經濟內需不濟在所難免，第三產業實體店增速不及商業地產的供給增速，最終導致每一個具體的實體店個體收入下滑。據官媒數據，過去的2015年1-9月份社會消費品零售總額為216080億元，同比增長10.5%，扣除線上零售增長額（25914×36.2%=9380.868億元），實際增長額為1 3307.532億元，線下零售增長率僅為7.0%，遠遠低于以往年15%左右的水平。

第三產業實體門店的直接成本來自于三個方面，房租、人工成本和水電等日常成本。其中房租就是商業地產的收益，關系到房東直接利益。近年來商業地產房租成本每年大約增長30%，直接透支未來租金增長空間，壓榨商業、零售業和服務業微薄的盈利收入。人工成本也與房地產有關，是高企的房地產住宅價格直接推升所致。直接作為房奴或者拿出相當比例的薪水付房租，應該是當前中國很多年輕、創業一族的真實寫照，所以大城市里打工族的月光行為不代表燈紅酒綠，而是房價高企的無奈。為了生存人們要么退出大城市放棄夢想，要么被迫選擇提高勞動力成本，艱難生存。這樣一來，所有人都會明白壓在實體產業頭上每年高企的成本最根本原因就是高企房地產。

商業、服務業等行業實體店終有不堪忍受高成本的那一天，退出就是最好的選擇。2015年，萬達商場關閉位于濟南等地的40多家門店，就是一個活生生的例子。如果第三產業出現大面積退出的情況，面對高價購買的物業無法產生收益，商業地產的價格就會斷崖式下跌。

三、市場形勢嚴峻，商業地產可能率先受到沖擊

過去的商業地產庫存很大、去庫存的難度更大。據統計，商業地產的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。每年的銷售量12.8億平方米，其中11.1億平方米為住宅，商業只有1.7億平方米，庫存當中35.7%的是商業地產，去庫存的難度可想而知。當前商業地產面臨泡沫化、同質化、邊緣化、過量化和庫存大等問題。面對這樣嚴峻的形勢，我國去庫存的思路應該著眼于鼓勵開發商降價換取銷量的上升，不能再希望房地產行情上漲驅使的房地產投資買盤消化現有的庫存；否則后果不堪設想。降價降到可以帶動居民房地產剛需消費為止，不能因為老百姓買不起，維持空中樓閣的神話，這樣一來，中國經濟將付出的代價是巨大的。

租售比作為另一個房地產市場的指標，同樣指導著人們對于商業地產的投資。簡單舉例說一下，2014年我國房地產市場僅有22.2%的城市租售比處于國際認定的標準合理范圍1：300到1：200之間，且多為三線及三線以下城市；53.3%的城市租售比在1：300到1：400之間，其余都在1：400以上。很多城市實際上已經出現買房不如租房合算的局面，理論上出現這樣的局面應該會出現要么房價下跌，要么租金上漲的情形。依據前述理論結合實際情況，房地產租金上漲會引發系統性經濟危機，上漲空間不大。又由于世界經濟形勢很長一段時間里難以改觀，甚至出現再次探底的情況；面對國內外如此復雜多變的情況，未來十年商業地產下跌概率幾乎可以確定。

綜上所述，面對世界經濟未來形勢的長期低迷，所有行業都進入了相對寒冬季節，大環境的不佳和其他行業負能量的傳遞讓商業地產面臨巨大考驗。下游行業的利潤無法支撐現有租金（即商業地產投資收益），更別說上漲，對未來想要重回價格上漲行情的商業地產無異于釜底抽薪。市場的庫存大、化解難的局面更加劇了商業地產嚴峻的局面。據此判斷，未來相當長的一段時間內，中國城鎮商業地產將進入嚴冬時期，對中國GDP的貢獻為負值。