為什么推出首付貸這個(gè)替罪羊？

丁祖昱

首付貸違法？

近日，央行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)首次提出“首付貸”違法，盡管行長(zhǎng)周小川在答記者問(wèn)的話語(yǔ)中并未傳達(dá)要嚴(yán)控首付貸的信號(hào)，但是緊接著副行長(zhǎng)潘功勝對(duì)行長(zhǎng)講話“補(bǔ)充發(fā)言”時(shí)明確表示，“房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等所提供的首付貸產(chǎn)品，削弱了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將開(kāi)展清理和整頓”。

聯(lián)想到春節(jié)前后房?jī)r(jià)快速上升，已有部分專家和媒體把矛頭直接指向了首付貸等所謂“金融杠桿”，一時(shí)間首付貸似乎成了推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)祝沟靡钥刂品績(jī)r(jià)的名義停止首付貸做法變得“順理成章”。

首付貸發(fā)展至今也就三年時(shí)間，2013年時(shí)針對(duì)一手房購(gòu)房者當(dāng)中置換客戶群體推出的，設(shè)計(jì)初衷是為換房的人資金騰挪提供幫助，由于置換購(gòu)房者買(mǎi)新房與賣(mài)舊房之間有時(shí)間差，首付貸應(yīng)運(yùn)而生。到2015年，二手房交易中也有中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)按照一手房的模式發(fā)放類似貸款，為房屋置換客戶提供資金過(guò)梳這也被歸為首付貸。

時(shí)至今日，首付貸主要是由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)（包括P2P平臺(tái)）推出一些相關(guān)產(chǎn)品，在北、上、深有一定的市場(chǎng)，但規(guī)模非常小。根據(jù)排摸，當(dāng)前深圳首付貸規(guī)模約25億00億元，上海約30億-40億元，北京約40億元，不到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)總交易量千分之五。首付貸非罪魁禍?zhǔn)?/p>

首付貸絕非房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住Ｊ紫龋赘顿J規(guī)模太小，占比不到總交額的千分之五，如何推動(dòng)房?jī)r(jià)？顯然，分人士把首付貸想象得太厲害了；其次首付貸的客戶主要是換房客戶群體，鏈家理財(cái)為例，80%以上客戶都在三月內(nèi)還款，表明這是一種短期過(guò)橋貸款，僅為解決客戶賣(mài)舊房、買(mǎi)新房的購(gòu)房資金時(shí)間差；最后，首付貸相關(guān)手續(xù)和要求也比較嚴(yán)格，一手房交易時(shí)金融機(jī)構(gòu)會(huì)要求開(kāi)發(fā)商提供類似擔(dān)保服務(wù)，對(duì)還款期限也通常定在房屋交付之前，因此非置換型消費(fèi)者一般不會(huì)選擇首付貸。

為什么今天大家會(huì)把房?jī)r(jià)上漲的原因歸咎于首付貸？我認(rèn)為原因很簡(jiǎn)單——都想找出替罪羊。

那么，部分城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升的真正原因到底是什么？

1、政策利好頻吹，使得大家對(duì)未來(lái)整體市場(chǎng)的預(yù)期較好。今年以來(lái)，有首付款比例降低、降稅等新政推出，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的呵護(hù)態(tài)度，政策面一片利好。

2、部分城市出現(xiàn)投機(jī)投資客戶群體。這些情況主要出現(xiàn)在一線城市中的深圳，二線城市中的蘇州、合肥等。蘇州有部分項(xiàng)目最新價(jià)格相比2015年初上漲了100%，一些剛需項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者居然70%都是投資客群體。

3、一些二手房中介利用信息不對(duì)稱，拉高市場(chǎng)心理預(yù)期，很大程度上誤導(dǎo)了購(gòu)房群體，導(dǎo)致了成交價(jià)格失真。

4、媒體和自媒體的片面及非專業(yè)報(bào)道，渲染了這種恐慌的情緒，引發(fā)了購(gòu)房者爭(zhēng)相入市的羊群效應(yīng)。如報(bào)道某項(xiàng)目成交數(shù)百套千萬(wàn)元價(jià)格房源，某項(xiàng)目一天漲價(jià)100萬(wàn)元等，加重了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的恐慌情緒。

5、春節(jié)前后供應(yīng)量減少j造成市場(chǎng)供求失衡青黃不接，再加上部分城市政府刻意控制預(yù)售證發(fā)放，造成了短期內(nèi)在售房源價(jià)格飆升。

6、土地市場(chǎng)地王頻出，加大了大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。熱點(diǎn)城市不斷出現(xiàn)新地王，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象比比皆是。一塊地王往往能帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的上升。

不合格的“替罪羊”

事實(shí)上，今天部分房?jī)r(jià)快速上升是多方因素集合而成的結(jié)果，有偶然性也有必然性。而首付貸實(shí)際上是一個(gè)不合格的“替罪羊”，政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任更大。

當(dāng)前，政府應(yīng)該做好以下幾項(xiàng)工作：

1、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，嚴(yán)禁一手房中的炒樓花、更名等炒作行為，對(duì)二手房交易的中介活動(dòng)也要加強(qiáng)監(jiān)管，盡量遏止因投機(jī)炒作因素造成的房?jī)r(jià)上漲；

2、增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩和供求矛盾，一方面加快預(yù)售證發(fā)放推出新房，另一方面也要加快宅地出讓，改變房企對(duì)土地供應(yīng)不足的預(yù)期；

3、堅(jiān)持專業(yè)的輿論導(dǎo)向，不要把房?jī)r(jià)上升的個(gè)案當(dāng)成市場(chǎng)普遍狀況進(jìn)行報(bào)道，應(yīng)該曝光一些項(xiàng)目中的虛假銷售，以及經(jīng)紀(jì)人的欺上瞞下行為，讓市場(chǎng)更加透明。

當(dāng)然，大家更要相信市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力，那些沒(méi)有真正需求支撐的價(jià)格泡沫，早晚是會(huì)破滅的。