房地產行業資產結構的優化

武萍+吳楠

摘要：本人結合相關文獻及80家上市公司財務報表分析了房地產行業資產結構存在的不合理問題，提出優化房地產行業資產結構的相關對策，以期推動房地產企業內部資產結構的優化，盤活現有存量資產，使企業從自身出發來謀求更大的經濟利益和發展空間，從而提高企業總體價值。

關鍵詞：房地產；資產結構；優化

中圖分類號：F276.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-02

一、相關理論

資產結構指的是企業各項資產與總資產、各項資產之間的關系，它體現為各項資產在企業總資產中的價值比重，以及各項資產相互間比例關系。最優的資產結構是指最佳的資產組合形式，用以衡量企業資產結構是否最合理的標準主要有：

1.綜合的資產成本最低。

即企業的資產結構能夠滿足開發經營及償還債務的需要，而且資產能夠做到物盡其能，財盡其用為最佳。

2.資金要充分，能確保企業長短期經營和發展的需要。

3.公司股票價值上升，股東財富最大，企業總價值最大。

4.企業財務風險小。

二、引言及文獻回顧

高層首次提出房地產去庫存化，房地產的江湖有了全新的變局，10月23日，國務院總理李克強曾指出，“以往我們長期依賴的房地產去庫存問題也沒有解決”。10月10日，習近平提出“要化解房地產庫存，促進房地產業的持續發展”。去庫存，實際上涉及到房地產行業的資產結構不合理問題。

我國學者也早已發現這一問題，徐喆（2011）研究發現：在各行業中，房地產企業的固定資產和無形資產比例最低，而且逐年降低；對外投資屬于中等，存貨比例在各行業中屬于最高，而且逐漸增高；應收項目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等。康雅君（2009）將資產分為收益性資產、保值性資產、支出性資產，發現房地產企業收益性資產占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產波動較大，而支出性資產房地產企業最低，五年均在20%以下。

企業所在行業不同，資源配置會有不同的側重點，資產結構往往存在重大差異，所以排除行業因素之外，我國房地產行業資產結構不合理也是不爭的事實。黃珺、黃妮（2012）提出我國房地產企業存在自由現金流過度投資問題，而且銀行借款也不能抑制房地產企業的過度投資。白彥煒（2011）發現大部分房地產業企業的資產結構趨于保守，流動資產比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應收及預付款項比例和存貨比例則相對較低。固定資產和無形資產等非流動資產的比例偏低，且存在資產總體規模不經濟的現象。

房地產行業與老百姓的生活息息相關，“居者有其屋”是中國人千百年來的夢想，現在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產行業資產結構問題關系國泰民安，意義重大，房地產行業如何優化資產結構是值得深思的問題。

李婷（2008）利用實證分析發現建筑業流動資產比重越高，企業績效水平越低。她認為流動資產占總資產的比重在一定程度上相對過高，對企業收益的貢獻不大，應降低流動資產比重。固定資產的比重較小，利用效率較低，她認為該行業應該加大固定資產投資額。她還發現存貨比率對企業績效產生了負面影響，說明該行業上市公司的存貨量過多，存貨的周轉率不高，應該適當的減少庫存，減少資產的占用。

何珍（2008）從資產結構的定義出發，分析了企業資產結構對于企業經營風險、收益以及流動性的影響，指出企業優化資產結構的工作主要在于調整固定資產與流動資產的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風險型，但并沒有說明何種企業應該采用何種固流比例。

白彥煒（2011）根據邊際報酬遞減規律理論，認為企業的各項具體資產之間存在著一個合理的比例結構，任何一項具體資產過多或者過少都會造成資源的浪費或者缺乏，只有合理的資產結構才能使總資產的效率達到最大，所以他提出各項資產比例與總資產報酬率呈開口向下的拋物線型相關關系，各最佳資產比例應位于拋物線最高點。

三、根據年報數據，總結房地產行業資產結構的現狀

本人利用80家房地產行業上市公司2014年的財務報表，通過簡單的數據處理得出各資產占總資產的比例如圖所示：

從圖表中我們可以發現，房地產行業資產結構的特點

1.流動資產比例高（88.7%），非流動資產比例低（11.3%）

表現最突出的應該就是流動資產比例了，占總資產的88.7%，而僅存貨就占流動資產的74.2%。非流動資產包括長期投資、固定資產、無形資產等等僅占總資產的11.3%。說明企業的資產結構相對比較保守，這或許與房地產特殊的行業背景及風險相關，但流動資產過高，企業資產的資本成本隨著增高，資產的利用效率不高，造成企業盈利率相對降低，所以企業應保持合理的流動資產比例。

2.存貨比例高（65.8%）

其次應該就是存貨比例了，達到了總資產的65.8%。房地產行業生產的存貨具有一定的特殊性，生產形式比較單一，生產周期比較長，所以會有很多在產品、半成品和產成品，所以房地產公司的存貨在流動資產中最多，甚至在總資產中也是最多的。

3.貨幣資金比例高（11.3%）

房地產行業的產品是房屋，相對于制造業、服務業或者零售業而言，其開發成本比較高，例如，開發一個地產項目，首先在準備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費用，其次在建造過程中，需要支付施工人員工資和各種物料費用、管理費用，而且在項目建成后，還要進行配套設施的建設，同時需要進行廣告宣傳等。房地產行業不僅周期長，而且需要的資金量非常大，所以房地產行業是資金密集型行業。

4.應收及預付款項比例高（5.3%）

因為房地產行業進行大規模的房地產開發，難免會跟建筑材料等供應商形成長期合作關系，為了維護這種供應商關系，獲得更加低廉的成本，公司可能會預付一部分款項形成預付賬款，而在房地產銷售過程中，尤其是預售，為了刺激銷售會形成對客戶的應收賬款，這些都是企業擴大規模，增強實力的手段。

5.固定資產比例低（1.6%）

房地產業企業的生產過程主要是房地產開發，不同于制造企業，房地產開發商不管是自己開發，還是和建筑公司合作，都不會擁有太多固定資產。

6.無形資產比例低（0.04%）

房地產行業研發生產技術比較少，大部分的無形資產主要以品牌的形式存在。而國內的房地產行業還沒有完全重視品牌的塑造，因此房地產上市公司的無形資產比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無形資產。

四、相關對策及建議

1.房地產業上市公司應該適當控制流動資產水平

房地產業上市公司投入資金大，生產周期長，面臨的財務風險也比較大，因此采取保守型資產結構是非常合理的。但流動資產的比例過大，會帶來資金機會成本的浪費，從而損失了資產很大部分的盈利性，以此需要將過高的流動資產比例適當調低，盡量做到風險性和贏利性的平衡雙贏。

2.提高應收及預付款項的周轉速度

大部分房地產業上市公司的信用政策是比較保守的，應注重應收及預付款項收現的控制，建立良好的款項催收政策，降低壞賬損失率，提高應收及預付款項的周轉速度。

3.降價促銷及政策支持，加快存貨周轉

存貨是企業最主要的盈利來源，企業正常的生產經營活動獲取的利潤都是通過存貨的銷售來產生的，因此對于存貨的管理是提高企業盈利能力最直接也最關鍵的步驟。但是過多的存貨會占用大量的資金，所以對于房地產企業而言，最重要的一個事情就是存貨變現，為了避免資金鏈斷裂，或者項目問題的出現，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產業的存貨應該維持一個合適的比例。然而我國存貨比例連年上漲，今年的10月份庫存銷售比已經達到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國經濟整體下滑的時期應注重存貨資產的可流動性，所以國家應輔之相關政策，公司也應降價銷售，努力去庫存，加快存貨周轉。

4.房地產業上市公司應當重視固定資產的作用

固定資產是企業生產經營的基礎，一般認為固定資產的水平決定了企業生產經營的能力，房地產行業固定資產比例相對過少，提高其在總資產中的比例水平，盡可能發揮其對企業盈利能力的貢獻。

5.加大無形資產投入，充分發揮無形資產價值

通過強勢品牌建設，施行人才經營戰略，深化房地產開發知識，積極追求品牌輸出，通過無形資產的經營管理獲取更多經濟收入，實現房地產企業從粗放式經營模式向精細化經營方式的根本轉變。

參考文獻：

[1]白彥煒.房地產業上市公司資產結構與企業盈利能力相關性的實證研究[D].西南財經大學，2011.

[2]黃珺，黃妮.過度投資、債務結構與治理效應——來自中國房地產上市公司的經驗證據[J].會計研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐喆.我國上市公司資產結構影響因素實證研究[D].寧波大學，2011.

[4]康雅君.我國上市公司資產結構影響因素及其優化研究[D].天津財經大學，2009.

[5]肖霞，陳萬江.資產結構的財務意義[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2006，06：51-52.

[6]李婷.我國上市公司資產結構對企業績效影響的實證研究[D].山東大學，2008.