起步中的希望
——上海郊區第三產業的興起

王東榮

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起步中的希望
——上海郊區第三產業的興起

王東榮

與全國一樣，上世紀80年代之前上海郊區農村主要是單一的農業經濟，到了80年代改革開放之后，上海郊區工業開始大發展，但第三產業基本沒有什么發展。那時，陳云同志對發展農村經濟曾經說過三句非常著名的話，即“無農不穩、無工不富、無商不活”，深刻地揭示出農村三次產業在農村經濟中的重要地位和作用。但是，由于長期以來，相當多人把第三產業看成是不創造價值、不創造社會財富的“非生產部門”，造成對第三產業發展的重視不夠，一直到90年代，上海郊區的第三產業發展才開始起步。經過十多年的努力，到2002年，郊區第三產業已初具規模，增加值達到615.88億元，占郊區增加值的36.6%，比1992年的62.69億元增加了9.8倍。第三產業占郊區增加值的比重，比1992年的25.5%，增加了11.1個百分點。

上世紀90年代上海郊區第三產業的發展屬于起步階段，在發展中有經驗也有教訓，但已經顯示出勃勃生機。

一、農場商業開發展先河

長期以來，由于我國對農產品實行的是統購統銷的計劃經濟，郊區農村很少涉足農產品銷售等商業活動，更不用是涉及其他商業。改革開放后，80年代，農民種植的西瓜等經濟作物允許到城市直銷，其它農產品仍要通過供銷社等主渠道銷售，農村商業發展十分緩慢。1992年，鄧小平南巡講話后，農村商業發展開始升溫，解放思想求發展的強烈愿望，激勵著郊區干部群眾的創業積極性，一些鄉鎮開始創辦鄉鎮集體商業，但真正開農口商業歷史先河的是農工商進入上海市區發展商業。

1993年4月，我到市農委工業貿易處報到后不久，接市農村黨委、市農委領導交辦的任務，要求籌辦郊區縣委書記、縣長現場會議，會議熱點放在農工商集團，并學習參觀農工商集團“走出農場、走向市場”，發展商業的典型單位。于是，我在農工商集團領導的支持幫助下，參觀了農工商集團創辦的商業，如：淮海西路上的都城大酒店、西藏路上一品香的羊毛衫世界，還有飄鷹皮草行、牛奶棚等十幾家企業。那時我剛從郊區調到市區，對市區的整個商業情況還不熟悉，只是感到農工商集團能在這么短的時間內，打破了幾十年來只有國有商業系統企業才能辦商業、國有商業一統天下的局面，創辦了這么多的商業企業，十分震撼，感到非常了不起，激動人心。后來，由郊區縣委書記、縣長參加的農口黨政負責干部參加的現場會開得非常成功，大家解放了思想，開了眼界，把郊區發展第三產業的激情燃燒了起來。

上海市農場管理局1987年工農業總產值才20．1億元，到1993年達到49．3億元；1987年全局利潤僅0．82億元，1993年就達到4．26億元，6年之內翻了幾番，躍居全國農墾之首。1987年全局職工人均收入1360元，1993年達到5318元，6年之內增長3.9倍，位于全國農墾第一。到1993年底，全局第三產業營業網點已達1550家，其中在市區的就有814家，全年三產營業收入58．5億元，出租車隊幾十家，出租車增加到2200多輛。他們“跳出農場小圈子，依托大城市，發展商品經濟”的思路取得初步成功，上海市民刮目相看，農工商的牌子在上海乃至全國打響。當時他們自豪地說“三百六十行，行行都有農工商”，農工商集團開始各行各業走出農場辦三產，參與市區改造，開發浦東，辦合資企業甚至到國外辦跨國公司，形成了迅猛的發展勢頭。

但是，這種快速擴張的做法也帶來了一些問題，即出現了盲目投資、經營失誤，過度的多元化經營和過多經營主體潛在的風險開始顯現，經過94年、95年的發展之后，1996年國家信貸從緊調控，農工商集團的不少企業開始出現資金鏈斷裂，經營困難，有的甚至難以為繼。在這種情況下，農工商集團總結經驗教訓，通過剝離農場的社會職能，實行有所為有所不為，收縮投資戰線，開展資產重組等方法進行戰略調整。經過幾年的努力，逐步化解了債務危機，實現了浴火重生。農場的第三產業出現一批在全國有影響的企業：如“農工商超市”，依托上海農工商集團的農業生產基地，依托農產品加工企業，具有產加銷一體化的優勢，把超市成為它們的銷售龍頭，農工商超市堅持以市民的“米袋子”、“菜籃子”為重點，以新大米、鮮雞蛋、生鮮食品為突破口，帶動了整個公司銷售額的高速增長。以價廉物美、優質服務受到了市民的認同和歡迎。到2001年，已擁有180多家超市和大賣場，270多家便利店。5年間，銷售收入和利潤分別增長了100多倍，2001年銷售收入達到75億元，名列全國零售行業第四強。又如上海光明乳業有限公司是農工商集團下屬企業。該公司“以全國資源做全國市場”的策略獲得成功，在上海和全國十多個省市建立了奶牛飼養和奶品加工基地，帶動了1.6萬家農戶養奶牛致富。“光明”自己的銷售收入也以每年30%以上的速度遞增，2001年達到35億元。“光明”成為中國馳名商標，“光明乳業”成為國家級農業產業化龍頭企業。還有，農工商集團出租汽車，經過幾年的努力，成了行業的重點企業。2002年，農工商集團實現扭虧為盈，重新崛起，農場商業也邁上了可持續發展的道路。

二、市場建設如火如荼

90年代，在郊區第三產業發展中，如火如荼市場建設應該說是一個亮點。在農場商業和浙江義烏等小商品批發市場取得成功的基礎上，郊區的市場建設也開始轟轟烈烈的搞起來了。當時建的市場有三類：一是大型的商品批發市場；二是批發和零售結合的商城；三是農產品批發市場。

農產品批發市場，在90年代前都是國有蔬菜部門掌控。90年代后，為了促進競爭，穩定蔬菜價格，農口企業也開始創辦農產品批發市場，辦得比較成功的是普陀區的曹安農產品批發市場、浦東北蔡農產品批發市場。曹安路批發市場建于1992年10月28日,占地面積100畝,入駐商戶1500多家。經營包括蔬菜、肉類、水產、糧油、水果、南北干貨等近千種農副產品。2003年完成農副產品年成交額28億元，其中蔬菜40萬噸，肉類9萬噸，糧油及其他類農副產品14萬噸。經過幾年努力，市場被農業部評定為全國鮮活農產品定點市場，被國家工商總局評定為全國農貿市場50強。北蔡農產品批發市場于1998年4月25日正式開業。2003年農產品總成交額超過13億元，成交總量65萬噸，日均農副產品的成交量在1800噸左右，經過6年多的努力，成為國家農業部的定點市場、上海市食用農產品示范市場。

農口創辦農產品批發市場的意義在于促進了競爭，方便了農民，穩定了市場，倒逼傳統農產品交易體制機制改革，為上海農產品市場發育、發展、壯大探索了一條有效途徑。郊區農產品的交易額從1992年的11億元，發展到2002年的373.2億元，增長33.9倍。2002年郊區已有綜合性農產品市場603家，專業市場470家。

90年代的市場建設對郊區商業發展起到了積極推進作用，92年郊區商品零售總額119億元，到2002年，已經達到703億元，增長5.9倍，其中商品批發市場新增批發總額200億元。

三、旅游業在快跑中回歸理性

上海郊區旅游業的興起始于90年代初，那時旅游產品短缺，1991年到1992年我在松江縣委工作時，松江最熱火的旅游景點是位于佘山的“孫悟空迷宮”，是根據西游記的故事制作的景點，利用佘山的山洞改建的，在今天看來景點制作比較簡單，也比較粗糙，但常常客滿，特別是星期天還要排很長的隊才能參觀到。與此同時，中央電視臺在江蘇的無錫市建的外景拍攝基地“三國城”等吸引了大批上海市民游覽。于是上海市民對發展旅游業，特別是郊區旅游業的期望很高，一些老同志還向市委、市政府提出加快發展建議。記得1994年左右，時任市旅游局副局長兼秘書長道書明來市農委，找到時任副主任袁以星，要與市農委一起商量上海郊區的旅游規劃問題，我一起參加了研究。從此開始，市農委與市旅游局的關系緊密起來，上海郊區的旅游業開始納入全市的旅游發展規劃之中。

市旅游局找市農委研究旅游規劃是因為市委書記吳邦國同志十分關心上海的旅游業發展，特別是要解決旅游產品短缺的問題，他提出了要搞旅游規劃，重點規劃好上海郊區一山（佘山）、一水（淀山湖）、一島（崇明島）、一線（海岸線）的旅游發展問題。這是十分具有真知灼見、高瞻遠矚的意見。于是成立了一個市旅游局和市農委組成的郊區旅游規劃工作班子，我們當時在旅游業方面知識有限，特地聘請了華東師大等搞過海南島旅游規劃的專家一起研究，搞了幾個月，上報了一個規劃。但是，那時是個激情燃燒的歲月，是個人人搶抓機遇的時代，沒等旅游規劃批準下達，青浦淀山湖邊的土地已基本批租出讓給房地產商搞別墅群了，佘山腳下的土地房子也造得差不多了，海岸線也斷斷續續的給各種開發商占了不少，畢竟那時缺少資金，土地出讓籌措資金最快，只有崇明島留到了21世紀，規劃確定搞生態島。通過這次規劃，郊區各區縣對第三產業和旅游業開始重視起來，郊區主管第三產業和旅游業的部門也在這個時候陸續建立了起來。

90年代郊區旅游業的發展走過一條從自發走向自覺的過程，九十年代初，由于旅游產品短缺，各種人造景觀不斷涌現，“環球樂園”、各種“民族文化村”、各種“水上樂園”等相繼建成，建設規模也不小，而且繁榮過一個時期，但隨即就逐步衰落。還有一些是中小型旅游項目，跟著一哄而起，數量也不少。這和許多發達國家在發展過程中走過的路差不多，在旅游產品短期，大量的人造景觀出現，但由于這種人造景觀科技含量不高，沒有文化積淀，游客參與性差，游客游覽過一次后一般不會再來第二次，因此這類景點生命周期很短。在美國旅游業起步階段也出現過類似情況，一直到集科技、人文、游客參與為一體的大型綜合性主題公園迪士尼樂園出現后，其它的人造景觀就很少有生命力了。

90年代中后期，在經過一陣沖動之后，上海郊區的旅游業發展，逐步回歸理性。人們發現，國家規定一個星期有了雙休日后，上海市民的假日旅游已經逐步從無錫轉向了浙江山區的休閑旅游，那里有山有水，青山綠水給在城市高節奏工作的上海市民，找到了一個十分愜意、可以全身心放松的假日旅游目的地。市政府對上海的旅游業定位也逐步清晰，即上海主要發展都市旅游：市區是城市觀光購物旅游，郊區是生態休閑度假旅游。于是郊區的旅游業發展方向開始調整：發展了一批以市民度假旅游為主的旅游項目，如松江佘山國家級風景區、青浦東方綠洲、崇明森林公園、南匯的野生動物園等；以現代農業科普和休閑觀光為主的孫橋現代農業郊區以及2002年建成的上海鮮花港等；以農業觀光和文化節慶為主的“桃花節”、“柑橘節”“風箏節”等，這些景點都給了市民耳目一新的感覺。到2002年，郊區共建成了這類景點近200個，其中比較大型的項目有35個，當年接待游客1200多萬人次，旅游收入14.5億元。

隨著21世紀初上海郊區大規模的造林綠化建設，農業休閑旅游的項目進一步增加，農家樂旅游興起，郊區生態休閑度假旅游開始快速發展。

四、房地產業方興未艾

郊區農村鄉鎮工業的發展，推動農村城鎮化進程，已經從農業分離出來從事二三產業農民，希望進鎮落戶，以方便生產生活，郊區農村開始邁向農村城鎮化時代。80年代，農民進城需要沖破許多計劃經濟時代遺留下來的規定，如住房問題、戶口問題、口糧問題、子女讀書問題、社會管理等等。首先碰到的是住房、口糧問題，因為這些進城農民有的是亦工亦農兼業的，有的不兼業但家里親戚朋友在種地，口糧都可以自行解決。當時，國務院發了個文件，即進城落戶農民可以作為自理口糧戶。住房問題只能發動農民集資造房，這種集資造的農民住房是經過相關部門批準，使用在集鎮內的農民集體建設土地。由于不通過征地，不需要土地出讓，成本很低，因此，農民集資造的房屋價格也比較低。當時由于農民收入也比較低，這種集資房很受農民歡迎。在80年代的中后期，郊區農民進鎮集資造房很快發展了起來，比較有名的是奉賢縣的洪廟農民城。當時奉賢縣為了加速奉城、四團、平安三個大鎮的發展，在三鎮邊緣新建了洪廟新鎮，但是新建鎮沒有資金搞建設，為了殺出“一條血路”，想出了農民集資造房的辦法。從1986年開始，歷時10年，集資5億元，建造出一個2平方公里、建筑面積70萬平方米農民新鎮。此事引起有關方面的關注，洪廟農民城被國家建設部評為“全國村鎮建設先進鎮”、“全國村鎮建設試點先進單位”，全國各地參觀的人絡繹不絕。但隨著改革的不斷深化，這種農民集資造房建集鎮的辦法，它的弊端也逐步暴露出來：一是農民集資造房建集鎮使用的土地是鎮區農民集體所有的土地，沒有經過征地和土地出讓，被用地農民和集體經濟組織沒有得到征地補償費、社會保障金等合法權益，只給被用地農民安排到鄉鎮集體企業當了個土地工，到了90年代中期，鄉鎮集體企業改制后，這些在鄉鎮企業工作的被征地農民由于年齡、文化等原因陸續下崗，原來被侵占的權益顯現了出來，上訪不斷增加。二是進鎮集資造房的農民，由于房屋建在農民集體建設用地上，無法辦理房屋產權證，他們的權益也得不到保證。三是一些地方在把進鎮農民集資造房的政策無限延伸，用農民集資造房的辦法，把造的房子面向全社會銷售，形成了所謂的小產權房，沖擊了房地產市場。到了90年之后，上海郊區的農民集資造房基本停止。郊區城鎮化、農民進城轉向房地產開發的新階段。

90年代初，在小平南巡講話東風的鼓舞下，郊區房地產開發開始發展起來。早期的房地產公司一般都是從建設隊伍中分離出來的，有區縣建筑公司組建國有房地產公司，也有是農村集體經濟組織投資組建的房地產公司，也有民營的房地產公司。九十年代后期，在企業改制中大都改成混合所有制和民營企業。由于區縣建筑公司長期在上海市區，參與市區的建設，所以許多區縣房地產公司組建后，都在市區和郊區縣城開發房地產，鄉鎮的房地產公司大都在鄉鎮開發。到了90年代后期，企業改制后，郊區的各類房地產公司流動性加大，有的開始向外省市發展，并逐步涌現出一批知名企業。

在推進郊區城鎮化過程中，房地產公司做得比較好的有象奉賢縣的江海房地產公司，它是一個鎮集體所有的房地產公司，江海鎮毗鄰縣城南橋鎮，90年代前該鎮沒有獨立的鎮區，九十年代為適應農民進城的大潮，鎮成立了房產公司，規劃建設了江海一村、江海二村，江海花園、陽光小區等，房地產開發面積達到160萬平方米以上，使縣城的規模擴大了一半以上，一批批新型漂亮的商品房和各種配套設施的出現，為古老的奉賢縣城增添了一道道亮麗的風景線，為農民進城落戶創造了良好的條件。江海鎮的集鎮建設受到了市政府領導表揚，也成了90年代郊區集鎮建設的樣板。

講到上海郊區房地產業的發展，不能不說90年代市農委下屬企業綠地集團。為推進郊區的房地產發展和綠化建設，市農委和市建設委員會合作于1992年7月18日成立了綠地集團，在1992年到2002年期間，綠地集團參與了上海的許多舊區改造項目，郊區的縣城建設、集鎮建設，為上海和上海郊區奉獻了許多標志性建筑和引領現代潮流的住宅小區。綠地集團還在自身快速發展的基礎上，不忘回報社會，累計無償投資4億多元在上海投資建成了一批具有城市標志性的公共綠地。經過20多年的發展，綠地集團已成為中國500強和世界500強企業。

90年代后期，郊區的房地產發展已呈現出勃勃生機，2002年，郊區已有房地產開發企業1035家，全年竣工面積922.1萬平方米，當年商品房銷售金額286.53億元。

五、倉儲業穩中求進

上海郊區的倉儲業開始于黨的十一屆三中全會之后，隨著黨的工作重心轉移到經濟建設，上海中心城區的工業得到恢復和發展，市區的廠房和倉儲開始滿負荷運作，需要向郊區農村尋找新的倉儲地。上海郊區農村的倉儲業第一次發展起步于80年代初期，主要在上海郊區的城郊結合部，集中在上海、嘉定、寶山、川沙等區縣，當時，市區工廠資金有限，郊區農村經濟發展也剛剛起步，資金十分困難，第一批倉儲都比較簡陋，是用農村的“五棚”改建的，即利用農村生產隊的倉庫棚、養豬棚、養鴨棚、養雞棚、蘑菇棚整修改建的。近郊倉儲業的發展給農村經濟發展帶來了新的生機，給農民收入的增長帶來實實在在的好處，引起了各區縣的重視，為了加強對郊區日益發展起來倉儲業和農村商業的領導，市農委在80年代后期把市農委工業處改為工業貿易處，并由專人負責郊區倉儲業，進行政策和工作協調，同時也經常組織郊區倉儲進行安全檢查，因此，郊區的倉儲業在發展中基本上沒有出過安全事故。之后，又專門成立了市倉儲協會農村分會，把郊區的倉儲公司組織起來，經常交流經驗，研究發展趨勢和需要解決的問題，使郊區倉儲業保持了有序發展的態勢。

郊區倉儲業的第二次大的發展是在80年代后期，隨著郊區鄉鎮企業的快速發展，外貿出口量不斷增長，外貿倉儲需求增加，于是，郊區的倉儲開始了升級換代，即由原來的簡陋形倉儲升級換代為比較現代的標準化倉儲，這一類倉儲開始集中在近郊地區，郊區工業區發展起來后，中運郊也有發展。90年代末，郊區倉儲業逐步形成了五大板塊：一是中心城區留下的四個鄉鎮，主要以現代物流配送型倉儲為主；二是寶山區的集裝箱倉儲；三是嘉定區的汽車及零配件倉儲；四是閔行區和浦東新區的空港物流倉儲；五是奉賢縣的糧食倉儲。

郊區倉儲業的第三次大的發展是在90年代中期，以寶山為主的集裝箱倉儲，集裝箱倉儲主要集中在寶山區。寶山區把倉儲業作為寶山經濟發展的四大支柱之一，以寶山地區三大港區拓展集裝箱運輸為契機籌建了一批集裝、運、儲、報關于一體的儲運公司；規劃5000畝左右土地，建設一批具有一定規模、設施先進的倉儲基地；引進外資改造了一批農村代管倉庫，著力發展了一批由農方、外貿公司、外商三方合作的“中中外”儲運公司，使農村的倉儲業升級換代，提升檔次。倉儲業經濟收入顯著提高，1994年達到倉儲業人均創利15.4萬元，畝均土地產出50萬元以上。

郊區倉儲業的第四次大的發展，是在90年代后期，主要是冷鏈倉儲的發展。隨著國內消費水平的提高和農產品等鮮活產品進出口的增加，冷鏈倉儲需求量增加，閔行區在虹橋機場附近首先建起了1萬多平方米的冷鏈倉庫，主要承接食品、水果、蔬菜、牛肉、乳品、奶油、水產品、電子產品、藥品、樹苗、花卉等冷凍品冷藏，業務供不應求，于是整個冷鏈倉儲業在郊區迅速發展。到了21世紀初，上海的冷鏈倉儲業發展成冷鏈儲運業，因為恒溫保鮮貨物，必須“要有產地預冷、冷鏈運輸、市內配送中心、銷售終端”四點一線，從產地到終端一條龍冷鏈服務。因此，許多第三方冷鏈物流的大公司紛紛入駐上海，郊區倉儲業從此進入了從單一的倉儲業向現代物流業轉型發展的新階段。

90年代，倉儲業是上海郊區第三產業發展中比較有特色的一個產業，它對上海農村經濟的發展，農民增收起到十分積極作用。據不完全的統計，1992年上海郊區倉儲從業人員1.06萬人，到2002年上海郊區倉儲業從業人員1.8萬人，倉儲公司1040家，倉儲面積1030萬平方米，營業收入24.7億元。

回顧1992年到2002年郊區第三產業的發展，總體來講是鼓舞人心的，但郊區的第三產業發展與第二產業相比沒有達到同步發展，第三產業還處于剛剛起步發展階段。第三產業是一個大有希望的產業，我國在邁向現代化的過程中，產業結構高級化，第三產業變成第一大產業是必然趨勢。90年代郊區發展的第三產業，站在今天的角度看，基本上是一些傳統的第三產業。在當今，農業已經向多功能方向發展，第六產業成了新的名詞；工業也在向創意產業，大力發展生產型服務業方向轉型；一二三產業開始走向了相互融合的時代。許多新興服務業快速崛起，互聯網時代的經濟為郊區第三產業發展又增添了無限的空間，期望在轉型發展中，郊區第三產業出現新飛躍，成為農村經濟的新亮點。

（作者系上海市農村經濟學會會長）

放眼世界

大型的商品批發市場主要有：金山的楓涇商城、南匯的航頭商場、寶山的東方國貿商城、奉賢的浦南鋼材市場、頭橋木材市場，以及90年代后期建設的閔行九星市場、上海松江泗涇的五金市場等等。上海郊區建設的大型商品批發市場中，主要有三種類型，一種是產地市場，另一種是銷地市場，還有一種是產銷結合型的市場。現在看來，產地市場和產銷結合型的市場開張初期還算熱鬧，后來漸漸地就沒有了人流和客源，主要原因是上海本地企業與浙江義烏等地企業的工業品產品結構差別很大，上海郊區工業企業的大部分的產品大都是銷售到全國各大城市或出口國外，價廉物美銷往農村的輕工產品比較少，批發的商家無利可圖，他們漸漸地就不來了，從而這類批發市場就冷落了，到21世紀初，有的批發市場已改為大型購物中心。相反銷地市場都比較興旺，如奉賢的浦南鋼材市場、頭橋木材市場，松江泗涇的五金市場等，到目前為止還都比較有活力。特別是以銷售建材裝飾產品為主的閔行九星市場，發展迅猛。九星市場占地面積106萬平方米，建筑面積80多萬平方米，入駐全國各地商家10000多戶，經商務工人員25000多人，成功開設五金、陶瓷衛浴、燈飾、家具、窗簾布藝、茶葉、酒店用品、裝飾玻璃、鋼材、膠合板、名貴木材、地板、防盜門、油漆涂料、電器、PVC、不銹鋼、文具禮品、菜市場、石材、電線電纜、消防器材、文化收藏品、紅木家居等28大類專業商品區，形成了充滿生機活力的市場集群，集聚了大量的人流、物流、資金流和信息流，成為上海市目前規模最大的綜合型市場，全國著名品牌市場，中國競爭力百強市場以及全國十大裝飾材料交易市場。1998年至2014年，市場主辦方九星村取得的可支配收入由2884萬元增長到110097萬元，增長了38倍；上繳稅收由1145萬元增長到41364萬元，增長了36倍；凈利潤由1784萬元增長到36154萬元，增長了20倍，曾經欠債1780萬元的落后村蛻變成中國市場第一村。

批發和零售結合的商城主要有：浦東川沙的鐵沙商城、奉賢的古華商城、青浦的鞋城等等，其他各區縣都有一些類似的商城。商場辦起來后，也十分紅火，特別是象鐵沙商城、古華商城，建筑都是仿上海豫園商城的，古色古香的，還有點旅游功能，十分博眼球。但是，不久就碰到問題，由于商場經營的東西沒有特色，同類產品又沒有價格優勢，人流、客流漸漸地轉到正在不斷興起的連鎖超市、大賣場。到了90年代末，郊區批發和零售結合型的商城，大多改成超市、賣場。