房地產業(yè)營改增下的利好和風險預防

杜冉

摘 要：2016年月份，國務院公布了《關于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點的通知》，自此營業(yè)稅改增值稅的規(guī)定塵埃落定，這一規(guī)定對于房地產行業(yè)而言，無疑是一個利好消息。政策枯燥無疑，原文冗長必然，本文筆者將對政策進行解讀，分析房地產營改增的利好，同時論述如何做好風險預防。

關鍵詞：房地產；營改增；利好；風險

一、房地產業(yè)營改增下的利好

企業(yè)發(fā)展中，力求稅收收益最大化，是企業(yè)發(fā)展的硬道理，對于房地產行業(yè)而言尤其如此。比如，目前部分城市推行的構筑住房的優(yōu)惠政策，無論是稅收優(yōu)惠還是政策優(yōu)惠，都有一定的實現(xiàn)限制。按照相關規(guī)定，納稅人任何稅行為適用于減免稅收的政策，可選擇繳納增值稅，但前提是一年半時間內部的再申請減、免稅收的政策補貼。

1.免收增值稅項目

營改增后，根據(jù)規(guī)定，以下幾種類目免收增值稅。第一，個人銷售的自建自用住房。第二，軍隊房產租賃獲取的收益。第三，住房制度改革背景下，企業(yè)、單位為配合改革成本價、標準價出售的房產所取得的收益。第四，2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租的公租房。第五，土地轉讓并用于農業(yè)生產的。第六，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。第七，行政主管部門轉讓或回收除土地以外的自然資源使用權。第八，土地持有者轉讓土地使用權或是土地使用者歸還使用權的。

2.個人住房銷售政策

新政策規(guī)定，除了北京、上海、深圳幾座城市外，個人銷售購買兩年以上住房需要收取5%的增值稅外，其他地區(qū)均不收取這部分費用。但個人銷售購買期不足兩年的房產，就一定要全額收取增值稅，收取的比例同樣為5%。個人銷售非普通住房，且購買年限在兩年以內的，增值稅的征收比例為購買和銷售差價的5%。在北上廣地區(qū)，兩年以上的普通住房進行銷售，購買方免征增值稅。其中需要強調的是，房屋產權證上注明的日期或是契約稅證明上的時間將作為對購房時間的界定依據(jù)，具體的時間根據(jù)兩者之中靠前的一個。

3.稅收起征點政策

新政策規(guī)定，個人稅行為若達到起征點，則應全額繳納稅收；若未能達到起征點則免除增值稅。注意，增值稅不適用于登記為一般納稅人的個體。關于起征點的規(guī)定如下：以次數(shù)為依據(jù)的，每次的銷售額在三百到五百之間的需繳納增值稅；以期為納稅依據(jù)的，每月的銷售額為五千到兩萬之間的需要繳納增值稅。2017年12月31日前，月銷售額在兩萬到三萬的增值稅小規(guī)模納稅人，也不在征收增值稅的范圍內。個人所屬的不動產，以預收款的形式出租，所取得的租金收入，可平攤到相應的租賃期限內，分攤過后的月租金低于3萬，就可以免征增值稅。

4.稅法規(guī)定不收增值稅內容

根據(jù)我國稅法規(guī)定，存款利息、保險賠付、指定部門代收的轉型維修資金等不征收增值稅。另外，在資金重組的過程中，通過多種方式，比如合并、出售、置換等，將部分實物資產、勞務轉讓給其他單位的，其中所涉及的不動產、土地轉讓等行為都在稅法規(guī)定不征收增值稅的范圍內。

二、房地產業(yè)營改增下的風險預防

筆者認為，全面實施營業(yè)稅改增值稅的政策意義重大，符合供給側改革的思路。事實上，生產型增值稅向著消費性增值稅轉變，這將是必然的趨勢，其目的并不在于減稅。從最終的結果上來看，財政若真的有損失，也只是為改革付出了一定的財政代價。

我們在看到營改增為房地產企業(yè)帶來的利好之時，也應該注意到，原有稅負基本保持不變，這意味著整個行業(yè)的稅負不會有大變動。雖然會對個別企業(yè)實施過渡性政策安排，單房地產而言，計稅銷售額能夠減免土地成本，企業(yè)所購買的設備、用品、不動產，以及所支付的廣告費、水電費、綠化費等都可以進行相應的抵扣。由此可見，在新政策下，房地產開發(fā)企業(yè)的整體稅負應該是明顯降低的。

但是需要強調是，整體行業(yè)的情況向好，并不意味單個企業(yè)的情形就必然樂觀。單個企業(yè)的情形或許會有不同，實際上我們也可以發(fā)現(xiàn)，在營改增后稅負增加的房地產企業(yè)也并不是沒有，且非個案。本文筆者暫且撇開企業(yè)的其他稅種不談，就增值稅而言，稅負與企業(yè)的財務結構有關。換而言之，就是營業(yè)成本比上營業(yè)收入。房地產企業(yè)具有特殊性，會計學、建筑工程學、企業(yè)企業(yè)管理等方面的內容都將會影響到房地產企業(yè)的稅負管理，某種程度上來講，這又是一門全新的學科。例如，四級超額累進稅率是土地增是稅規(guī)定的計算方式，根據(jù)實際情況的不同，其稅率可在30%～60%之間浮動，如此之大的浮動區(qū)間，就需要房地產企業(yè)想方設法將其稅率降到最低。另外，目前土地增值稅的繳納通常采用預繳的形式，在房地產項目結束后才能統(tǒng)一清算，在這個過程中，企業(yè)的稅負也極具欺騙性。企業(yè)為節(jié)省增值稅所采取的措施，也有可能讓企業(yè)的另一部分收益失去企業(yè)所得稅稅收的優(yōu)惠政策。

目前，我國的稅收政策采取的是以票控稅的政策，發(fā)票的作用至關重要，稅收稽查的全過程都需要用到發(fā)票，增值稅的稽查過程尤其如此，會計行業(yè)有一個專業(yè)的說法既“要查稅必然要查看發(fā)票”。為此，企業(yè)應當盡快明確營改增后的納稅流程，加強對增值稅的管理，同時優(yōu)化企業(yè)內部流程，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的有效對接。若有必要，可聘請專業(yè)化的人才進行管理，但聘請與否依據(jù)具體的企業(yè)需求而定。

事實上，我們應該意識到，營業(yè)稅改增值稅不僅涉及稅務層面，必然還將帶動房地產企業(yè)的變革。就單個企業(yè)而言，企業(yè)需要明確自身產品定位、信息系統(tǒng)、業(yè)務操作流程等，必要時要對這些要素進行優(yōu)化、整合和升級，甚至有可能需要重新審視自身的經營模式。從構筑企業(yè)稅收防火墻的角度，對目前企業(yè)的主營業(yè)務和其他各項業(yè)務進行一一梳理，平衡稅收接口，以便于在最大程度上確保稅務合法合規(guī)。

總而言之，營業(yè)稅該改增值稅對于房地產企業(yè)而言，整體上是一項利好政策，但也需要企業(yè)自身及時調整自身節(jié)奏，以適應納稅形式的轉變。隨著營業(yè)稅逐漸退出歷史舞臺的腳步，目前中國的地稅部門在開展一場全面的稅收清理工作，這意味嚴厲打擊偷稅漏稅的行為。相信通過以上的努力，我國的稅收工作將向著更積極、健康的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]盛立中.房地產業(yè)營改增下的利好和風險預防.[J]城市開發(fā)，2016（10）

[2]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業(yè)未來影響及對策.[J]會計師，2014（14）

（作者單位：建業(yè)住宅集團（中國）有限公司）