房地產開發項目管理難點管理

張強

【摘要】近些年來，我國的房地產行業實現了迅猛的發展，房地產項目的進一步發展潛力開始凸顯出來。但是，在房地產開發項目的管理過程中往往會存在一系列的難點，不利于項目的順利開發。對此，筆者闡述了房地產開發項目管理的基本內涵及其主要目標，并探討了該項管理工作中的難點，以此為房地產事業的未來發展提供理論借鑒。

【關鍵詞】房地產；項目管理；難點

房地產開發項目管理有著復雜性與綜合性兩大特征，要想對其進行深入的研究就必須要把與系統工程有關的理論、思想以及方法聯系起來，從而對各個生產要素進行有效的優化與調整。而只有找出了其中的管理難點，并對其實施相應的解決措施才可以保證房地產行業的可持續發展。

1、房地產開發項目管理及其目標

1.1 房地產開發項目管理

房地產開發項目管理由總負責人指導，通過與系統工程相關的理念、方式等根據已找到的規律對房地產項目進行開發，并開發的各個環節構建科學合理的規劃、調整以及管理系統。房地產項目管理的整個流程較為繁瑣，既涉及到了項目管理的基本理論，還涉及到了項目管理的工作經驗。從整體上看，房地產項目管理有工程項目質量管理、進度管理、成本管理、資料管理等多個內容。其中，前三者是項目管理工作的中心部分，同時也是該項管理工作的難點。在實際管理工作中，要想切實協調好這三者的關系，面臨的困難重重，必須要通過各個方面人才的協作，并對管理實踐進行有效的規劃與管理才可以真正提升這一管理工作的質量。

1.2 房地產開發項目管理的目標

房地產開發項目的目標就是怎樣對房地產開發項目實施優質的管理，并對全過程的各個環節進行把控。筆者經過了深入的研究分析之后認為，房地產開發項目管理的目標主要包括：①目標計劃應明確。管理管理的項目作全面的戰略部署，在制定并實施一系列的小目標的過程中達到最終的發展與管理目標；②項目方案設計應合理。方案設計時，必須要同時考慮到方案的合理性與經濟性，遵循把高科技與成本投入聯系起來的原則，盡可能選擇并使用可再生資源。同時，還要重視環保工作，將自身的發展和廣大社會人類的生存進行有效的 連接，從而達到“綠色、環保、高質、高效”的四大目標；③隊伍建設應有選擇性。項目能否如期、如質的完成在很大程度上取決于管理隊伍的水平，高素質的項目管理隊伍往往有助于發展目標的實現，還有助于提升項目參與者的積極性與凝聚力。

2、項目質量管理

建筑項目質量直接影響到了開發商的市場地位與品牌形象建立，還和開發商的社會聲譽有著緊密的聯系。房地產是一種不同于其他一般商品的商品，項目質量和房產的銷售與租賃有著緊密的聯系。所以，人們一直將工程質量看作是工程的生命，只要工程質量存在問題，那么工期、企業信譽都將會受到影響，尤其是企業的經濟效益。所以，房地產開發過程中必須要嚴格把握質量管理環節，避免發生各類質量問題。對此，可從以下六個方面入手：

2.1 設計方案的優化

項目規劃人員必須要根據開發商的具體要求與需求對房地產的開發工作設計出科學合理的方案。在開發開始之前，需要對方案圖紙作詳盡的審核，尋找其中有沒有出現問題。不論是設計中出現的錯誤，還是后期的變更，都會對項目的開發與施工產生極大的影響。所以，在方案設計階段要加大對圖紙的檢查與優化，保證方案的可行性、經濟性與合理性。

2.2 施工單位與施工隊伍素質的保證

施工方是最終房地產項目質量的負責人，選用較高資質與能力的施工方能夠為房地產開發項目奠定堅實的基礎。不僅如此，施工隊伍是項目施工各個環節的直接“作用者”，所以也要嚴格要求其素質，不論是施工管理者、技術人才還是每位建筑工人，都要達到相應的素質才能夠正式上崗。對此，可通過對施工隊伍進行教育培訓與實施引入人才機制的途徑實現，以此來為工程管理整體水平的提升提供保障。

2.3 施工材料

實際施工過程中，所選擇與使用的材料質量與產品質量之間也有著緊密的聯系。所以，建筑中也要把握對材料質量的管理，避免使用劣質材料進行施工建筑。同時，還要檢測建筑中使用到的半成品、配件以及大型機械設備的質量，經檢驗合格后方可使用。

2.4 施工機械與設備管理

施工機械與設備和項目進度息息相關，機械與設備性能、使用壽命情況能夠直接決定施工進度的快慢。高質量的機械與設備往往可以幫助施工單位如期完成建設任務。所以，房地產開發項目管理中還要牢牢把握機械與設備質量關。

2.5 施工方案、方法和技術

在施工方案、方法和技術三者中，前兩者有助于項目管理與施工工作的順利開展，而它們的選擇與調整更會決定施工進度。后者則可以在一定程度上直接決定施工建筑的質量。所以，從這一角度看，這三者同樣也是房地產開發項目管理中的難點之一。

2.6 做好預防控制工作

不管是項目質量管理的哪一個環節，做好任何一項工作都不如做好預防控制工作。也就是說，要對項目施工中可能產生的問題進行相關影響因素的控制，做到防患于未然。因此，可設計科學合理的預防解決方案，如果在施工過程中確實發生了問題，那么可在第一時間內快速解決。不僅如此，在日常管理中也要做好小環節的質量問題。如此一來，通過這一“雙管齊下”的方法便可以進一步加強對施工過程的管理，進而提升房地產的整體質量了。

3、項目進度管理

工程項目是否可以在預期的時間里完成與房地產的經濟效益直接掛鉤。由此可見，項目進度在承建企業的發展中扮演著十分重要的角色。如此，提升施工項目的進度管理水平，確保施工進度成為了承建企業建設工作中的重中之重。而項目的進度管理需要從兩個方面同時進行，一方面，設計進度計劃。項目未正式施工之前，就要設計好施工進度計劃，明確項目的總目標，同時還要到施工場地進行實地查看與了解，把各個環節的工作內容設計的詳盡、清晰。另一方面，還要確保施工工作按照進度計劃實行。把通過審核的進度計劃分發到相關部門，明確責任制，保證施工所需設施、人員以及資金到位。對于施工過程中產生的減緩進度與降低質量的問題，則要在第一時間內給予解決，以此保障施工進步不受影響。

項目管理中的又一難點就是進度管理，而影響這一管理內容的要素非常多，所以在實際工作中難以得到保障。所以，進度管理過程中必須要深入研究相關因素，羅列出不同環節中可能存在的問題，并實施相應的預防措施。通常情況下，影響項目進度的因素通常包括人、建筑材料、科技以及設備等多個內容。（下轉第頁）

（上接第頁）在這些因素當中，“人”的因素最為重要，因為這一因素同時包括了項目的開發商、承建單位以及相關監督部門等。不僅如此，還和當地政府、相關合作單位等之間有著緊密的聯系。由此可見，在項目進度管理過程中，加大對“人”這一要素的管理，并對其他各個因素進行深入的探究有助于實現進度管理質量的提升。

4、項目成本管理

項目成本與企業經濟效益息息相關，對成本實施科學的管理控制能夠有效保障開發商的利益。而房地產開發是一個規模十分龐大的建設活動，巨大的資金成本對于任何一個開發商而言都十分關鍵，所以提升成本管理水平是企業工作的重點之一。一般情況下，開發成本有土地費用、前期工程費、硬件設施費以及材料費等。根據施工不同時期可將項目成本管理分成兩類，其一為策劃、設計時期的成本管理，其二為施工時期的成本管理。通過深入研究國內外的相關研究筆者發現，前一類項目成本管理對成本的影響是非常突出的，所以在做這一工作時首先要做好這一時期的管理。對此，企業應進一步加大對策劃、設計時期的成本控制，做好成本估算，從而從項目建設初始就把握好這項管理工作。

5、結束語

總而言之，房地產開發項目管理的難點有多個方面，本文站在了上述三個角度對其進行了分析，以此來為我國房地產項目的開發提供理論借鑒。在開發實際中，企業應按照項目實際情況對管理難點進行分析，并實施相應的解決方案。

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