論四川房產測繪質量控制

李小和 張紅

摘 要：進入21世紀以來，隨著城市化進程和經濟的高速發展，使得房地產行業朝氣蓬勃，已成為我國經濟的重要支柱。房產測繪作為一個新興輔助產業，對房地產的發展具有先導作用。房產測繪是一項法定測量，它運用先進的測繪儀器、測繪方式來測定房屋及房屋用地，并描述房屋的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量、利用狀況等。為建設部門及相關政府部門提供房屋產權、產籍管理、房地產開發報建及城鎮規劃等數據和資料。同時商品房產權面積也直接關系到每個業主的切身利益，因而房產測繪數據的準確性非常重要。隨著不動產統一登記的實施，對于進一步健全現代產權制度、保護不動產權利人合法權益、提高政府治理效率和水平具有重要意義。本文結合多年的工作實踐經驗，對房產測繪中存在的問題及房產測繪的質量控制進行了探討。

關鍵詞：房產測繪；質量控制；檢查驗收

房產測繪是一個專業性、政策性很強的工作，為法律、財政經濟、社會服務、測繪服務提供基礎數據。房產測繪中的建筑面積也是城市規劃驗收的重要指標，為城鄉規劃設計和實施提供基礎數據。房產測繪成果經過房產行政主管部門審核、備案通過之后，產生法律效力。這些數據是核發房屋所有權證和土地所有權證的基礎數據。

隨著房屋建造結構形式越來越多樣化，房屋價格越來越高，占家庭財富的比重較大。在去產能、去庫存的情況下，消費者對房產面積的投訴越來越多，業主對面積計算的爭議較大，房地產風險逐漸增大。隨著成都市全面放開房產測繪市場后，市場競爭激烈，房產測繪質量良莠不齊。房產測繪成果中出現較多問題，科學有效的房產測繪成果質量控制很有必要。

一、房產測繪質量的影響因素

（一）人員水平、儀器裝備水平

測量人員責任心不強，專業技術水平過低，操作不規范，熟練程度不夠等，均是影響房產測量質量的因素。如：

1）測量數據報錯或記錄錯誤。

2）共有面積的分攤錯誤。

3）對一些測量邊長數據任意放寬標準等。

工欲善其事必先其器，要做好房產測繪工作，測繪儀器是最基本的保障。房產測繪主要使用手持測距儀，對存在異形的房屋還需使用全站儀等工具。未按時檢定或儀器精度不夠都會產生測量誤差。

（二）標準、規范不完善

由于房產測繪相對于其他測繪起步較晚，相應的配套規范也較少，主要參照的規范是《房產測量規范》GB/T17986.1-2000和《四川省房產測繪實施細則》。

由于規范不能囊括所有的建筑形態及計算規則，且不同公司對規范的理解也不盡相同，導致一些公司計算面積的方式和分攤方式存在不同。如：“無柱走廊”的計算，根據《房產測量規范》GB/T17986.1-2000第8.2.2.a條規定：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。《四川省房產測繪實施細則》第4.3.1條規定同國標。

此規定并未明確要求上蓋情況，1）如果“無柱走廊”全部有蓋，走廊計算一半面積無問題。2）如果“無柱走廊”未完全被蓋住，僅局部有蓋，按圍護結構半算或按上蓋投影半算均不違背規范，但兩種計算方式的面積差異較大。

（三）外業數據采集

房產測繪外業實測普遍的做法是實地校核相關邊長，根據《四川省房產測繪實施細則》第5.4.3.2條規定：當實測邊長與批準的設計邊長尺寸較差絕對值不超過0.03米時，按設計邊長尺寸計算房產面積；否則，采用實測邊長計算房產面積，并在房產測繪報告中作出說明。

實際測繪過程中數據采集的問題有主觀原因也有客觀原因，如：

1）核心筒內的管井是無法采集的，只能參照圖紙計算。

2）測量人員失誤導致數據采集不完整。

3）外墻厚度客觀原因不能測量。

4）現場局部變化的地方未發現。

5）局部頂蓋忘記采集。

6）圓弧數據不能精確采集等。

（四）設計變更及施工偏差

施工過程中，設計院如果出具了設計變更，而施工單位與測繪單位得到的信息不對稱。導致預測繪的圖紙與現場施工圖不一致，但測繪公司并未進行變更測繪，導致實測面積發生變化。施工單位管理不到位，施工技術不過關也會導致施工偏差過大，造成實測面積變化。

如：1）局部墻厚200mm施工為100mm。

2）局部房間進深或開間偏差100mm-200mm。

（五）項目復雜程度

項目復雜程度也是影響質量的一個因素，如大型的綜合體項目，測繪工作繁重，測量數據處理工作量大，計算難度大，公攤等級復雜。

因此容易產生一些偏差，也不排除開發商誤導設計院出具說明，讓測繪公司將不應被分攤的共有部位分攤掉，如：

1）建在本棟為多棟或他棟服務的水箱間、消防控制室未單列而被分攤。

2）建在棟內為某個功能區服務的設備房分攤錯誤等。

（六）項目作業時間緊迫

時間也是影響房產測繪質量的一個重要因素，特別是趕上甲方預售時間、交房時間的節點上，項目過程當中經常會遇到時間緊迫的情況。如：

1）如果項目整體時間緊迫，那么做房產報告時間也會相應減少，或者加班加點做報告，著急趕出來的報告顯然增加了質量風險。

2）項目開展過程中由于做件周期延長，進而占用檢查的時間，想要短時間做好檢查工作，是不可能的。

二、提高質量的措施

（一）加強人員培訓

房產測繪對人員的要求較高，增強一線員工的學習意識顯得特別重要。公司應制訂長期的培訓目標、計劃，建立和完善培訓的長效機制，使員工培訓工作真正達到理想的效果。員工在專業技術技能上存在的弱點、缺點，有針對性地請各類技術專家或公司總工定期對他們進行授課或在崗培訓，通過培訓，改正他們技術上存在的缺點，以提高他們專業技術水平。如：公司定期對房產測繪中遇到的典型問題進行匯總、討論、分析和總結，統一計算規則，統一處理原則。

（二）嚴格執行規范

嚴格按照《房產測量規范》、《四川省房產測繪實施細則》等規范操作。如：

1）外業數據采集應遵循先整體、后局部、先外后內的原則。

2）測量時測量儀器兩端均應處于水平狀態，測量邊長要獨立測量兩次。

3）房屋內部測量權界線分層逐戶進行邊長數據采集。

4）測量記錄必須在測量草圖上實地完成，不得依據事后回憶標注。

5）外業測量數據必須經過平差處理得到《測量數據平差處理表》。

6）異產毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。加強與設計人員的溝通，提高分攤的準確性。

由于軟件的局限性，必須利用手工計算進行驗證，驗證整棟套內面積、每戶套內面積、分攤面積、分攤系數是否與軟件計算的一致。

（三）建立測繪合同評審制度

測繪合同評審的目的：是為準確理解業主要求，對每份測繪合同和訂單、標書進行評審，確保合同有效履行和滿足業主（或客戶）要求。因此房產測繪應在簽訂合同之前，應進行測繪合同評審，保證具有滿足任務要求的實施能力。

（四）技術設計與技術總結

繪技術設計的目的是制定切實可行的技術方案，保證測繪成果（或產品）符合技術標準和滿足顧客要求，并獲得最佳的社會效益和經濟效益。因此，每個測繪項目作業前應進行技術設計。房產測繪的技術設計，應主要包括：1）項目概況。2）測量依據。3）技術方案。4）質量檢查與驗收等。

測繪技術總結是在測繪任務完成后，對測繪技術設計文件和技術標準、規范等的執行情況，技術設計方案實施中出現的主要技術問題和處理方法，成果（或產品）質量、新技術的應用等進行分析研究、認真總結，并作出的客觀描述和評價，測繪技術總結為用戶（或下工序）對成果（或產品）的合理使用提供方便，為測繪單位持續質量改進提供依據，同時也為技術設計、有關技術標準、規定的制定提供資料。測繪技術總結是與測繪成果（或產品）有直接關系的技術性文件，是長期保存的重要技術檔案。

房產測繪的技術總結，應主要包括：1）項目概況。2）測量依據。3）重點描述實施過程中的技術問題和處理方法。4）結論等。

（五）做好資料搜集、整理、存檔

房產測繪成果完成后，需要對所有資料進行存檔，以備查詢。如：

1）規劃總平圖、規劃許可證。

2）施工許可證。

3）建筑施工圖，特別是各種大樣圖。

4）車位劃線圖。

5）各種報建資料。

6）測量草圖、現場照片等。

（六）主管部門加強監管

測繪行政主管部門需加強對資質單位的抽查和年檢制度。測繪單位應當對其所提供的測繪產品承擔產品質量責任，測繪產品必須經過檢查驗收，質量合格的方能提供使用。完善舉報獎勵制度，對舉報有功人員應沒收違法所得和罰款中提取一定的獎勵基金，獎勵舉報有功人員，有效遏制各種違法測繪行為。

三、質量檢查與驗收

測繪成果質量通過二級檢查一級驗收方式進行控制，測繪成果應依次通過測繪單位作業部門的過程檢查、測繪單位質量管理部門的最終檢查和項目管理單位組織的驗收或委托具有資質的質量檢驗機構進行質量驗收。各級檢查驗收工作應獨立、按順序進行，不得省略代替或顛倒順序。

（一）自查、互查

自查是作業人員的自我檢查，是保障房產測繪成果質量的重要環節。自查要貫穿于整個作業過程，及時對完成部分進行檢查。如：畫完房產圖之后就要自查一次，屬性定義完成后要自查，每個環節直至檢查無誤后才能進行下一步工作。互查是自查完成后由作業組內其他人員檢查，避免自查過程中存在遺漏的問題。

（二）一級檢查

一級檢查是在小組成員自查、互查的基礎上，由作業部門進行檢查。一級檢查量外業巡視100%，主要數據抽查30%；內業檢查100%。

（三）二級檢查

二級檢查是在一級檢查的基礎上，由公司質量檢查部門實施。二級檢查應審核一級檢查記錄，二級檢查一般外業巡視30%，內業檢查100%。

（四）驗收

一級驗收由任務的委托單位組織實施，或由該單位委托具有驗收資格的檢驗機構驗收。房產測繪驗收一般由甲方組織驗收。一般包含以下內容：

1）測繪單位采用的資料真實、合法。

2）該測繪成果完整、真實。

3）該測繪成果與委托內容一致。

4）同意該測繪成果對專有部位、共有共用部位的認定。

5）對該測繪成果各部分面積無異議。驗收完成后需簽字確認，并將簽字材料存檔。

四、結語

隨著房屋建筑形態的多樣化，和業主維權意識的提高，在房產測繪生產過程中，遇到拿不準、吃不透、面積影響大的地方，可以通過請示測繪主管部門，做到計算面積有理有據。隨著成都房地產市場快速發展和相關政策的不斷出臺，房產測繪市場逐漸規范。房產測繪在市場經濟中承擔的角色非常重要，市場對房產測繪報告的質量、精度要求越來越高，測繪單位承擔責任越來越大。由于每個地方出臺的測繪細則各有不同，因而每個地方對面積的計算都有所不同。這就需要規劃、建委、測繪主管部門等相關部門的配合協調，統一測繪標準。房產測繪人員應加強政策法規的學習，以公平、公正的第三方測繪機構身份出具報告，嚴格按法律法規的要求執行。

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[10] 測繪生產質量管理規定[S].

作者簡介：

李小和（1986-），男，四川內江人，本科，成都度量誠測繪有限公司項目經理，全國注冊測繪師，主要從事房產測繪的生產、質檢等工作；

張紅（1985-），女，江蘇南京人，本科，四川倍誼測繪科技有限公司生產部經理，工程師，主要從事房產測繪的生產、質檢等工作。