保利房地產籌資風險與防范研究

吳雪琴

摘 要：近幾年來，我國經濟處于加速發展階段，土地有償使用、城鄉建設、房屋制度改革等相關政策不斷完善，將我國房地產推向了高峰。近年來，由于受全球經濟環境和國內房地產政策的影響，房屋成交量下降，導致許多房地產企業籌集資金出現困難，企業籌資風險呈嚴重化趨勢。因此，需求有利于房地產業發展，降低籌資風險的舉措迫在眉睫。文章詳細闡述分析了保利地產存在的籌資風險及出現此風險的原因，結合當前國情、房地產開發經營等實際情況，提出了具有針對性的防范對策，希望能夠為未來保利房地產尋求一個更好的發展。

關鍵詞：保利房地產；籌資風險；防范對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企業籌資的方式與渠道

1.1 籌資的方式

房地產業籌資活動主要傾向于幾種：利用商業信用、發行公司債券、向銀行借款、發行股票等方式。在選擇籌資方式的同時我們必須考慮：籌資方式的規范和限制；籌資方式成本的高低；可利用籌資方式的類型。

1.2 籌資的渠道

房地產業的籌資主要來源于自有資金、銀行貸款、發行股票等渠道。這些渠道是房地產企業的主要資金來源，對于這些籌資渠道我們應該考慮的是：該籌資渠道和籌資方式是否適合企業未來的發展方向；籌資渠道和籌資方式是否與企業現在的發展相匹配或者相適應。

2 保利房地產的籌資風險及風險產生的原因分析

2.1 保利房地產概況

保利房地產是中國保利集團旗下控股的國有大型上市公司，屬于國家一級房地產開發企業，連續5年登上國有房地產企業綜合實力榜首，連續2年榮獲中國房地產行業領導品牌。2006年7月，保利房地產在上交所上市，2009年獲得房地產上市公司綜合價值評估第一名。截止2011年，公司總資產已突破2 000億元。保利集團資金實力雄厚，財務管理體系較為完善，有很好的抵抗風險的能力。

2.2 保利房地產籌資產生的風險

2.2.1 償債風險

房地產行業在國民經濟發展中具有耗資多，見效慢，存貨時間長，供應周期長，發展范圍廣，資金變現能力低等特點，完全靠其自身現有資金維持正常的長期發展是不可能的，因此，對外借債，進行籌資活動是維持長遠正常發展的必要選擇。從21世紀初至今，我國的房地產的資產負債率平均額已經達到了75%，高于了最高警戒標準60%。

房地產行業雖然是一個資金密集型產業，但房地產企業投入的自有資金卻不多，大部分的開發資金都來源于銀行貸款，銀行貸款勢必增加企業負債。此種情況下，一旦房地產企業進行的開發建設不能按時取得預期收益，那么企業很可能不能準時償還債務，自然增加償債壓力。作為龍頭企業，保利集團也不例外，也會對外舉債導致負債規模增加，從而使利息支出增加。與風險收益一樣，財務風險與負債規模成正比。在企業整個籌集資金的過程中，負債結構的合理安排也是一個必須引起重視的問題。

2.2.2 房地產政策調控風險

近年來，部分城市房價上漲過快，各種炒房和投機性購房現象嚴重，為了遏制房價過快上漲和投機現象并調整住房供應結構，國家為加大對房地產市場的監測控制力度相繼出臺了許多有針對性的政策，調控房地產市場，使房地產在籌資、籌資的道路上受到了阻礙。

在銀行貸款方面，央行多次上調存款準備金率，導致銀行資金供不應求，房地產企業貸款融資也受到阻礙，一些中小企業出現融資困難，資金鏈斷裂。在債券方面，由于對發債主體的要求嚴格和債券市場的發展不佳，債券融資這條道路也走得比較艱難。在股票籌資方面，房地產穩定性不強，受市場影響大，周期性長等不利因素，加之，政府對房地產的嚴格調控和干預，通過發行股票的方式籌資受到了自身和外界限制的因素很多。

在相應籌資途徑受到限制的情況下，加大了企業籌資的難度，一旦企業所需資金得不到及時的供給保障，企業將無法正常開發建設，甚至面臨更嚴重的危機。

2.2.3 利率和匯率風險

由于房地產市場中商品房按揭貸款、首套房貸款現象較多，直接導致房地產開發價格的變動和利率、匯率的變化相關，使得利率和匯率對房地產行業產生著重要影響。從房地產開發的慣例來看，企業很少完全以自有資金投入，多以銀行貸款為主，使得房地產行業的開發、建設、銷售都和銀行貸款息息相關。

2.2.4 市場風險

在特有制度環境下，中國房地產業借助于按揭貸款、首套房貸款、預售制度，造就了中國房地產市場在短期內迅速蓬勃發展的繁榮景象，也形成了中國房地產行業的暴利。行業暴利的產生勢必會導致各種資源盲目涌入市場，造成市場一片火熱，房價飚升以及形成房地產泡沫。房地產企業的不斷涌入，導致房地產市場住房的供給量迅速增加，房價也迅速上升，不僅會形成房地產泡沫，更會使得房地產市場的購買者減少，觀望情緒增加，因為購買者的經濟實力已經不能承擔過高的房價，導致市場購房率降低，房子出現滯銷現象，從而影響企業的資金回收。

2.3 風險產生的原因

2.3.1 籌集資金時效性慢

由于房地產的開發建設需要占用大量的土地資源、人力資源以及其他各種資源，而社會經濟的發展、土地資源的稀缺性以及市場需求又導致房地產開發的成本上升，從而影響房地產的銷售。如果房地產企業僅依靠自有資金來實現開發，不僅易發生財務風險，也不太現實。如果在某一環節上出現了資金的短缺，就會使得資金的流動受到阻礙，影響開發建設的進行，使得籌措資金力度加大，風險也就相應增加。房地產從開發到建設完工所用時間較長，一般是一年以上，甚至更長時間。從建設完工、收尾工作處理完畢到出售又需要很多時間，完工后馬上出售，如果一次性回籠資金，則現金回收和周轉速度較快，前提是必須提前了解市場需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回資金，資金占用量雖可以越來越少，但全部收回資金卻要很長時間。

2.3.2 資金受地區影響顯著

房地產行業相比于其他行業較特殊，它的開發具有固定性，消費分地域性，這樣使得房地產籌資受到區域范圍的影響較大，局限于某一城市或某一區域。如北京、天津、上海等區域。由于地區經濟發展速度和消費水平的差距，易出現房地產行業的區域態勢，房地產融資最早從周邊開始，并逐漸向外擴張。房地產行業的特殊性要求房地產行業要做就必須有所為，因為土地屬于不可再生稀缺資源，一旦被占用就要使用很長時間不能改變，所以土地的合理開發和利用十分重要。

2.3.3 市場前景不容樂觀

保利地產與其他房地產公司相比較來看，2014年上半年全國城市住房平均價格已經達到了12 000元/m2，與2013年相比下降了0.5%。建房面積達1.5億m2，比其他房地產公司相比下降了6%。在建設和土地購置速度放緩的情況下，上半年房地產行業開發投資累計金額達4.2萬億元，創下2009年9月以來的新低。自2013年來，房地產市場經歷了重大的調整時期，住房價格有稍微的下降趨勢，使許多購房消費者處于猶豫期。購房者觀望情緒提高，使實際購買能力也降低，住房的成交量也處于下滑趨勢，導致房產業資金回籠少而且慢，資金周轉難度加大。房地產行業的資金都處于緊張、短缺狀態，使投資活動受阻，籌資也面臨困境。

3 保利房地產籌資風險的防范措施

3.1 合理安排籌資，注重資產質量

房地產企業在安排籌集資金時，必須結合自身開發經營情況，反復權衡收益和風險。企業選擇合理的投資方式，應首先考慮長期負債和所有者權益是否能滿足企業流動資產和固定資產的需求。合理決策既能降低企業籌資風險，又能將資源合理利用。企業在合理安排流動資產結構時，注意要確定理想的現金余額，同時要注重資產質量，以期達到減小償債壓力的目的。

3.2 及時有效地應對市場及政策變動

房地產在我國國民經濟的發展中占有重要地位，其容易受到市場調控的影響，又受到政策的限制。因此，房地產企業在籌集資金時，也要關注國家房地產市場變化和相符合的相關政策。此外，房地產企業也要不斷洞察金融行業的政策變動，選擇更適合自己發展的籌資方式和籌資活動。有效應對因金融市場變動、銀行貸款困難、貸款利率上升等問題。金融市場不是一成不變的，出現波動的情形屢見不鮮，因此，房地產企業在此時要有良好的決策應對困境，權衡得失，避免企業遭受不必要的損失。

3.3 預測市場變化，降低利匯率的風險

積極認真研究房地產市場的供需狀況，預測利率、匯率未來市場走勢，防范因不斷變化帶來的風險，采取合理的科學的應對措施。對于外幣匯率帶來的風險，應從預測匯率變動的趨勢入手，制定出匯率的管理戰略，通過其內在規律找出匯率變動趨勢，有針對性地采取相應措施來防范匯率風險。

3.4 加大置業優惠力度，提供房產交易量

受國際經濟發展的大環境影響，國內各種因素的制約，全國各地多數城市房屋出售成功率出現大幅下滑現象。如今的樓市，開發商不再唱主角，購房者才是市場的核心，市場也轉變為買方市場，由于購房者觀望情緒增多，而房地產企業“讓利跑量”的心理漸占上風。在樓盤滯銷的情況下，打折促銷是誘使購房者購房的重要手段。企業主動制定大幅度優惠策略，同時加大宣傳力度吸引置業者眼球來擺脫商品房滯銷的局面。

4 結 語

綜上所述，籌資是房地產企業的一項重要財務活動， 一個房地產企業要維持正常的開發經營活動，必然需要一定的資金支持，資金支持自然少不了籌資。對保利房地產集團籌資現狀來說，企業應在挖掘自身潛力，在適應市場經濟需要的基礎采取多種方式來優化企業資本和負債結構，將企業籌資風險降到最低，企業的經濟運行效益達到最佳化。在市場環境的激烈競爭之下，因為多方面因素的作用，導致企業籌資風險的產生是不可避免的。因此，保利地產在日常經營管理活動中，必須將風險防范工作放在第一位，有效地將風險降到最低化，這樣才能在長遠的房地產行業發展中占據優勢。

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