小議房地產企業財務管理要點

水文付

摘要：隨著社會經濟的快速發展，房地產行業在我國也得到了快速發展，目前已成為現階段投資的主要領域，但其市場競爭也極為激烈。為實現房地產企業長遠發展，必須提升其核心競爭力，如財務管理水平提升，實現核算型財務轉變為管理型財務，將財務管理作為企業發展的重點，這不僅能夠為高層管理者提供良好管理決策依據，還能實現企業的發展戰略目標。文章主要對財務管理的特點進行了分析，且提出了相應的管理策略。

關鍵詞：企業管理；財務管理；特點；問題；管理策略；成本核算；成本結算；會計核算

在建立與完善社會主義市場經濟體制的今天，我國房地產業也得到了快速發展，且在社會經濟發展中占據的位置越來越重要。作為現階段投資的重要領域，房地產企業如何滿足市場經濟發展需求，如何在愈加激烈的市場競爭需求發展，已經成為地產企業必須考慮的問題。為有效解決此問題，必須加大企業財務管理力度，在企業運營管理中將其作用充分發揮出來，才能實現企業的全面發展。此外，作為一個新興行業，房地產業在財務管理中往往存在諸多問題，為此，本文作出了以下論述。

一、財務管理的特點

企業財務管理是指生產經營活動中企業預測、計劃、控制、核算等其所需資金的籌集、使用、耗費、收入與分配的各項活動，且對所有財務關系進行正確處理。作為企業管理的重要內容，其管理對象為會計所反映、監督的內容。是以貨幣為主要形式的經濟活動。企業資金運動過程對其內容起決定作用，如獲取、使用、收入與分配資金，為更好地分析企業財務管理現狀，必須對其特點加以重視，具體如下：

（一）開發周期長、籌資金額大、籌資任務重

房地產開發過程是投入巨額資金的過程，其開發對象對投資過程起決定作用。高額地價、房屋造價要求企業必須一次投入大量資金，同時，因施工過程較長，導致資金周轉期隨之增加，這種情況下，必須利用各類融資方式進行資金籌集，實施滾動式開發。

（二）開發風險大，投資決策分析責任重、要求高

高投資、周期長為房地產開發活動的特點，在該環節往往存在諸多不確定因素，這些因素直接影響著企業投資項目的好壞或企業經濟效益，由此可見，房地產開發風險較大。此外，因其具有較強敏感性，調整能力不足，為對投資決策準確性進行有效提升，應盡可能降低投資失誤，這就要求不斷提升財務管理人員的素質，以此提升投資決策的準確性，為企業投資決策進行有效信息的提供，達到風險分散、降低的目的。

（三）開發經濟活動獨特，成本管理復雜

第一，成本構成分析。土地征用、前期工程費、施工費等都是企業產品開發成本，因項目不同，各個成本內容也存在極大的區別，即便是相同類型的產品，也會因其他因素的影響，增加其成本構成的復雜性。

第二，成本核算對象分析。因其具備單件性特征，對其成本計算對象起到了決定作用。設計概算、施工圖預算等都是項目成本核算的對象。地點相同的工程，工期相似，相同結構類型的群體項目，需根據相應區域、部位對進行成本核算對象劃分。

第三，成本結算分析。建筑工程從前期準備到完工往往歷時較長，或多或少都會存在基本建筑已完工，區內配套設施不健全等問題，此時無法分攤計算成本，只能根據房屋出售計劃成本進行計算，以預提費用作為沒有完工的配套設施建設費用。

二、強化房地產企業財務管理的相關策略

當前因國家宏觀調控及多種因素的制約，往往增加了房地產企業經營發展的難度。在宏觀環境下，為盤活企業資金、降低成本，必須不斷提升企業財務管理水平，只有將財務管理作為發展的核心，才能滿足社會經濟發展需求，具體措施如下。

（一）轉變思想觀念，提升業務水平

通過思想觀念轉變，可對財務會計人員的業務水平進行有效提升?，F階段企業財務管理理念應貫穿于企業管理全過程。要求管理者必須突破傳統管理理念，從計劃經濟思想轉變到市場經濟思想，在思想觀念轉變的同時，在對市場、政策與內容研究上，進行財務信息的全面、正確地收集，對財務管理實施全面、動態量化分析，以此預測企業投資、風險等問題，且作出正確決策。同時不斷提升財務人員自身素質，滿足企業發展需求。

（二）企業財務約束機制的建立

財務管理為企業資金管理的核心，為達到科學管理，應進行監督約束機制的合理建立。以資金管理為主，參與投資決策，財務約束機制應以量化考核為主。

第一，資金運行管理理念的樹立，將資金作為企業發展的動力，以此對資金時間價值加以重視?，F階段企業效益低下的主要因素為管理松弛、資金增值能力不足，在具體工作中，分散財務部門管理資金權力現象較為嚴重，對投入資金沒有良好的制約方式，財務部門則無法有效調控企業經濟行為。為處理該問題，可對財務管理地位有效提升，幫助財務部門積極參與投資項目的可行性論證。由技術、工藝與原材料等多方面對擬投入資金項目進行動態分析，且提出可靠保障。

第二，合理分配資金。為防止資金多頭開支，需通過財務部門進行資金開支，其他部門不能進行資金留存。

第三，對執行資金計劃進行嚴格控制，合理使用有限的資金，實現企業的快速發展。

第四，資金管理考核制度的制定，及時結算完工投資項目，避免浪費資金問題，且做好考核管理工作。

（三）財務預算控制制度的實行

作為企業財務管理的主要內容，財務預算控制制度的實施，對財務管理極為重要。滿足市場經濟發展需求，要求企業必須具備極為靈敏的預測、控制能力。按照房地產企業特征與市場信息，可進行財務計劃的超前提出，有計劃地實行財務對策，確保財務管理能夠由現階段的被動、機械轉賬狀態轉變為超前控制與科學理財，確保根據財務目標展開一切經濟活動。同時進行財務強化控制，將預算控制、協調經營目標的作用充分發揮出來。內部責任制的建立與健全，進行各個部門責、權與利的正確劃分，通過核算目標細化，可進行責任中心地確立，及責任會計制度的全面建立。資金管理作為財務管理的核心，應加大內部管理力度，責任到人，加快資金回收速度。

（四）參與成本管理

財務會計人員應積極參與房地產企業成本管理工作，將經濟活動分析看做是成本預算、強化管理的措施。明確成本責任，且將單位成本費用進行可控與不可控費用的準確劃分。核實可控制費用指標，承包給各部門，且向經濟責任考核納入。明確責任，兌現獎罰，以此對職工積極性有效調動，形成人人將成本、管理全面化的成本控制體系。定期財務人員需將成本分析報告寫出來，通過相關評價指標對企業經營管理水平進行有效評價，找出問題及時解決，實現成本費用的有效控制，提升各部門間的凝聚力。實現企業經濟效益最大化。

（五）提高財務人員素質

加強員工職業道德教育，對其業務素質、工作能力進行全面提升，以此將其主觀能動作用充分發揮出來。同時管理層也需全面提升其各項工作管理能力，更新知識，提高技能水平。除此之外，還需加大員工培訓力度，擴展其知識面，對其知識水平進行全面提升，只有這樣才能提高房地產企業財務會計人員隊伍的整體素質。

三、結語

綜上所述，隨著時代的發展，我國逐步進入經濟轉型期，極大地推動了企業財務管理工作順利開展。為實現企業的快速發展，需確保其財務管理體系滿足社會經濟發展需求。只有這樣才能達到資金成本、風險有所降低的目的，才能提高資金使用管理水平，完善企業財務管理制度，實現企業的可持續發展。

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（作者單位：鄭州綠地地產集團股份有限公司）