房地產業的融資方式選擇的影響因素研究

劉珊珊

摘 要：分析房地產融資現狀，從內部因素和外部因素兩個角度探究影響房地產融資方式選擇的影響因素，最后根據影響因素，從微觀層面和宏觀層面提出合理化建議。

關鍵詞：房地產業；融資方式；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）12-0065-02

一、房地產業的融資方式現狀

（一）房地產企業融資困難

房地產企業融資難主要體現在以下幾個方面：第一，資金缺口大。房地產企業屬于資金密集型企業，不同的房地產開發項目的資金需求千差萬別，資本市場資金的有效供給很難滿足所有房地產開發企業的資金需求。第二，融資渠道單一。目前，大部分的房地產企業融資的渠道主要依賴銀行貸款，其他方式的融資方式并不一定都符合所有房地產企業融資的需要。第三，新型融資方式融資成本高。在新型的籌資方式中信托融資、民間借貸等資金成本都高于銀行貸款的資金成本。

（二）房地產企業融資結構不合理，財務風險高

房地產企業的融資結構不合理主要體現在：第一，銀行貸款是房地產企業主要的資金來源，主要依靠債權方式融資；第二，房地產企業融資資金在期限上來說，短期資金較多、長期資金不足，無法滿足長期占用資金的需要。房地產企業面臨的財務風險較高主要體現在：一是房地產企業主要依靠銀行貸款融資，存在著較高的財務風險；二是資金結構不夠合理，財務杠桿使用過于激進導致財務風險升高；三是融資渠道單一造成房地產企業的財務風險增大。

（三）房地產企業的融資渠道呈現多元化發展趨勢

房地產企業目前還主要依賴銀行貸款融資，但隨著我國資本市場的不斷完善，房地產的融資方式正在發生著變化，主要體現在以下幾個方面：第一，房地產信托成為大多數房地產企業融資的渠道之一；第二，資信較好的房地產企業可以通過外資來拓寬自己的融資渠道；第三，自籌資金也越來越受到房地產企業的青睞；第四，債券融資逐漸成為主要融資渠道；第五，上市的房地產企業可以通過股權融資來緩解自己的資金需求。

（四）房地產金融市場融資體系不完善，影響融資渠道拓展

房地產金融在市場體系的不完善對融資渠道的影響方 面主要體現在：第一，受宏觀金融政策環境影響，房地產企業融資金融創新力度不夠；第二，我國法律法規的不完善影響了融資渠道的拓展；第三，房地產金融體系的不完善，提高了房地產企業資金成本，導致部分房地產企業不重視自身資金的積累和信用缺失。

二、房地產業的融資方式選擇的影響因素

（一）影響房地產企業融資渠道選擇的內部因素

1.企業的融資目的。不同的融資目的，決定了房地產企業融資的額度、融資的模式和融資的方式。房地產企業融資的目的不盡相同，有的房地產企業為了擴大企業規模，有的則是為了房地產項目而進行融資。企業應當根據融資的目的，選擇合理的融資方式進行融資，從而提高融資效率和降低融資成本。

2.融資的資金成本。不同的融資方式有著不同的資金成本，資金成本的高低關系到企業經濟效益的高低。債權性質的融資方式一般會存在著到期還本付息。股權性質的融資方式則會使房地產企業喪失一部分股權和支付股息。房地產企業具體選擇哪種融資方式，要根據融資的目的，合理選擇融資資本成本最低的融資方式，從而實現企業融資效益的最大化。

3.融資結構。房地產企業的融資行為是否合理，可以通過其融資結構來進行體現。不同的融資方式使房地產企業面臨著不同風險。債權性融資比例偏高的房地產企業往往面臨著還本付息的財務風險。股權性融資比例偏高的房地產企業容易被外部力量控制，同時也要支付股息和紅利。因此，合理的融資結構可以降低房地產企業的經營風險和財務風險。

4.融資風險。房地產企業在融資的過程中不能只考慮融資成本等因素，而忽視了融資風險。融資風險越大，房地產企業越有可能遭受損失。房地產企業在融資的過程中，應根據房地產企業的融資目的，選擇融資風險和融資成本較低的融資方式，同時也要注重房地產企業融資結構的優化。

5.企業的組織形式和規模大小。一般來說，房地產企業的融資方式都會受到房地產企業組織形式和企業規模大小的限制。只有上市的房地產企業才能進行股權性的融資方式；規模較大、資信較好的房地產企業才能滿足債券融資的條件。因此，所有的融資方式都適應于所有的房地產企業，房地產企業的組織形式和企業規模的大小往往決定了它們可以選擇的融資途徑。

6.盈利能力。企業的盈利能力往往與企業的融資能力有關系。一般來說，房地產企業的盈利能力較強，代表了它的償債能力和股息支付能力較強。

7.經營管理水平。一個企業的經營管理水平越高，越能有效利用企業的有效資源，實現企業最大的經濟效益，而成為投資者和債權人進行注資的對象和目標。

8.公司資信。企業的資信狀況是所有投資者和債權人進行投資時需要考核的重要因素。

（二）影響房地產企業融資渠道選擇的外部因素

1.國家政策。房地產企業在市場競爭中生存，其所有的行為都會受到國家政策的影響，融資行為也不例外。盡管國家通過稅收、行政等手段，在土地政策和金融政策等方面對房地產企業進行了宏觀調控，但房地產市場的形勢仍不能樂觀。實力雄厚的房地產企業可以擴寬自己的融資渠道，滿足自己的資金需求，而大部分的中小型的房地產企業仍然面臨著融資難的困境。

2.利率水平。利率水平與房地產企業的融資成本密切相關，利率越高，房地產企業的融資成本也就越高，從而影響了房地產企業通過債務進行融資的積極性，不利于房地產企業形成合理的融資結構和影響財務杠桿作用的發揮。

3.金融體系的健全程度。房地產企業屬于資金密集型的企業，在項目建造期間，需要籌集大量的資金。資金籌集的整個過程都需要有健全的金融體系的支持，否則將會出現金融市場秩序的混亂。健全的金融體系、良好的金融秩序，是房地產企業融資的保證。

三、優化房地產業融資方式的對策和建議

（一）從微觀角度來看

1.房地產企業不斷提升自身實力，提高抵抗融資風險能力。房地產企業自身實力是融資活動的堅實后盾。因此，房地產企業應當從提高自己的盈利能力著手，提高經營管理水平，提高房地產企業的自有資金的持有量，在拓展融資渠道的多樣化的同時，減少對外部資金的依賴程度，從而提高抵抗融資風險的能力。

2.拓展多元化的融資渠道，形成合理的融資結構。融資是房地產資金的重要來源。但目前大多數的房地產企業都依賴于銀行貸款，造成房地產企業的融資結構很不合理。因此，房地產企業應當根據自身的實際情況，積極探索適合自身實際的多元化融資道路，進而形成合理融資結構，實現企業整體效益的不斷提高。

3.根據企業不同的融資目的，選擇不同的融資方式。房地產企業應當確立效益性和風險性、信用性等融資的原則，根據融資目的的不同以及不同的項目在不同的發展階段，選擇不同的融資方式，形成合理的融資結構。同時，建立資金的監督機制，杜絕不合理的融資和使用資金，積極利用貨幣的時間價值，實現融資的效益最大化。

（二）從宏觀層面來看

1.完善房地產業相關法律，構建房地產融資市場體系。我國房地產金融市場存在的信用缺失、房地產企業融資渠道單一、融資難等諸多問題，都是因為沒有一部專門的關于房地產的法律來進行規范。完善房地產業的相關法律，構建房地產融資市場體系是解決房地產融資的一系列問題的重中之重。具體可以通過以下方面來進行：第一，加強對上市房地產企業信息的披露制度建設；第二，完善與銀行信貸有關的法律法規；第三，構建多層次的銀行體系，加大對房地產信貸的監管。

2.加強政府對房地產市場的調控。房地產市場融資行為的健康發展離不開政府的引導。政府應當從以下幾個方面進行努力：第一，政府應當加大對利率和房價的調控力度；第二，積極發展財政性融資，拓寬房地產企業的融資渠道；第三，建立房地產企業信用制度，防止金融信用缺失；第四，加強對與房地產融資有關的證券、資產評估等人才隊伍建設。