宅基地流轉(zhuǎn)如何放開

佟紹偉

不論是從穩(wěn)增長(zhǎng)的角度，還是從推進(jìn)城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入的角度，都應(yīng)盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。

允許城市人到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，一直是個(gè)諱莫如深的話題，無論是現(xiàn)行法律還是宅基地各試點(diǎn)地區(qū)，都沒有碰觸這條“紅線”。

但是，在國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)著力推動(dòng)供給側(cè)改革的大背景下，筆者認(rèn)為，有必要進(jìn)一步解放思想，大膽放寬宅基地流轉(zhuǎn)，特別是取消宅基地購(gòu)買人資格的限制。允許城市人到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，可以釋放出巨大的需求，從而對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)形成有力的支撐。

擔(dān)心大可不必

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有宅基地2.5億宗。假設(shè)1%發(fā)生轉(zhuǎn)讓，就有250萬宗。如果每宗售價(jià)5萬元，總價(jià)就是750億元。轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶將這750億元投入城市，就會(huì)對(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力的支撐。

受讓人一般都要重新改造，如果以每宗改造投資5萬元計(jì)算，總價(jià)又是750億元，對(duì)于建材、裝修、家電等行業(yè)也會(huì)形成有力的支撐，還能促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。如果5%的宅基地發(fā)生轉(zhuǎn)讓，那么其釋放出的需求就會(huì)將近萬億元，說不定還能形成第二波房地產(chǎn)熱。

有人擔(dān)心，放開農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，尤其是允許城市人購(gòu)買宅基地，可能導(dǎo)致大量違法用地行為的發(fā)生，從而引起耕地流失。其實(shí)，這種擔(dān)心大可不必。如果在實(shí)際操作中，真正嚴(yán)格按照土地管理的法律法規(guī)辦事，就不會(huì)出現(xiàn)上述擔(dān)心的問題。

我們不能因?yàn)閭€(gè)別農(nóng)戶的不理智行為，而去嚴(yán)格限制其他農(nóng)戶變現(xiàn)自己的主要財(cái)產(chǎn)宅基地。

因?yàn)楦鶕?jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人在出售或出租宅基地后，不能再申請(qǐng)新的宅基地。如果在實(shí)踐中嚴(yán)格照此辦理，就不會(huì)出現(xiàn)違法用地的問題，也不會(huì)導(dǎo)致耕地的流失。

現(xiàn)實(shí)情況是，雖然政府嚴(yán)格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但是在基層倒賣宅基地的現(xiàn)象屢見不鮮。一些基層干部憑借手中的權(quán)力，不斷違法占地，賣舊建新，謀取不正當(dāng)?shù)睦妫搰?yán)格管理和嚴(yán)格禁止的應(yīng)該是這種行為。我們現(xiàn)在是該管住的沒有管住，管住的反而是不應(yīng)該管的。

國(guó)家正在大力推進(jìn)城市化，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)創(chuàng)業(yè)。如果放開宅基地的轉(zhuǎn)讓，尤其是允許城市居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，宅基地的價(jià)值就會(huì)大幅度提升，宅基地使用權(quán)人就會(huì)獲得一筆進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的資本，或者購(gòu)買住房，或者去做生意，真正實(shí)現(xiàn)人的城市化。

國(guó)家也在一直倡導(dǎo)城鄉(xiāng)一體化，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)民進(jìn)城，或購(gòu)房置業(yè)，或經(jīng)商做買賣，會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)城市化的進(jìn)程。同樣，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，就會(huì)為農(nóng)村發(fā)展注入一筆不小的資金，從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

國(guó)家也一直在要求提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，但對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)戶來講，宅基地是最主要的財(cái)產(chǎn)。而如今對(duì)宅基地的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行如此嚴(yán)格的限制，使得宅基地很難變現(xiàn)，大大降低了宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性，也就談不上增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。

另外，未來二十年，中國(guó)60歲以上老年人口將達(dá)到4-5億，養(yǎng)老問題將讓整個(gè)社會(huì)不堪重負(fù)。如果允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，讓那些愿意在農(nóng)村生活的老年人到農(nóng)村定居，就會(huì)大大降低養(yǎng)老成本。

還有人擔(dān)心，放開宅基地流轉(zhuǎn)，會(huì)導(dǎo)致大量農(nóng)民無家可歸、流離失所，影響社會(huì)穩(wěn)定。我們總是把農(nóng)民當(dāng)成沒有理智的人群而操多余的心。農(nóng)民與我們一樣，絕大多數(shù)都是有理性的人，不會(huì)隨意出賣自己的房屋。沒有理性的城鎮(zhèn)居民也不少甚至更多，國(guó)家卻從未禁止過城鎮(zhèn)房屋的自由轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)也未發(fā)生因出售房屋而流落街頭的問題。

那么，為什么還要嚴(yán)格限制甚至禁止農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓呢？我們不能因?yàn)閭€(gè)別農(nóng)戶的不理智行為，而去嚴(yán)格限制其他農(nóng)戶變現(xiàn)自己的主要財(cái)產(chǎn)—宅基地。不能一個(gè)人得了病，其他人一塊陪著吃藥。

因此，不論從哪方面來講，都應(yīng)放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，特別是要允許城市居民到農(nóng)村去購(gòu)買宅基地。

放開不等于放任

當(dāng)然，放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，不是放任不管、任其野蠻生長(zhǎng)。

首先，最重要的莫過于嚴(yán)格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制好村莊規(guī)劃，嚴(yán)格限定村莊發(fā)展規(guī)模。然后，嚴(yán)格按照土地管理法“一戶一宅”的規(guī)定和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)審批宅基地，決不允許新的一戶多宅。尤其是對(duì)于出賣和出租宅基地的，絕對(duì)不能再批準(zhǔn)新的宅基地。

要堅(jiān)決杜絕過去長(zhǎng)期存在那種現(xiàn)象，一邊是農(nóng)民無地建房，或者一邊是農(nóng)戶合法取得的宅基地的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，一邊卻是一些村組干部在不斷地賣舊建新、謀取私利。

其次，有關(guān)法律應(yīng)該明確規(guī)定宅基地使用權(quán)的年限。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人只擁有宅基地的使用權(quán)。按照土地承包法的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限是30年，而有關(guān)法律卻沒有對(duì)宅基地的使用年限進(jìn)行規(guī)定。

如果宅基地使用權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不規(guī)定宅基地的使用年限還說得過去。但如果宅基地使用權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就會(huì)出現(xiàn)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無限期使用本集體宅基地的問題，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員顯然有失公允，從法理上也說不過去。

再次，有關(guān)法律應(yīng)該明確規(guī)定宅基地的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓，本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)該擁有第一順位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果本集體經(jīng)濟(jì)組織成員放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，本集體以外的農(nóng)村居民應(yīng)該擁有第二順位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。只有二者放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，城鎮(zhèn)居民才有權(quán)購(gòu)買。

這樣，一方面可以首先保證農(nóng)村居民的居住權(quán)利，另一方面還可以促進(jìn)節(jié)約使用土地，同時(shí)也兼顧了城市居民對(duì)農(nóng)村宅基地的需求，提升宅基地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

最后，要扎扎實(shí)實(shí)地做好農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記發(fā)證工作，妥善處理各種歷史遺留問題，公平公正地調(diào)解好宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，做好宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，依法維護(hù)好宅基地的交易安全，以促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

總之，不論是從穩(wěn)增長(zhǎng)的角度，還是從推進(jìn)城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入的角度，都應(yīng)盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。