地價、房價與地方債規(guī)模

陳瑞　卞洋

摘 要：以2010年、2012-2014年中國省級面板數(shù)據(jù)研究地價、房價與地方債規(guī)模的關系，結果表明：1.地價對地方債規(guī)模影響不顯著。一方面，作為地方債的抵押品，土地升值會刺激地方政府擴大債務規(guī)模，增加土地收儲；另一方面，土地收入增加后，地方政府對于債務收入的依賴下降，舉債動機降低，對地方債規(guī)模有負面影響。這兩種機制對于地方債規(guī)模的影響相互抵消。2.房價對地方債規(guī)模起到顯著的正向影響。強勁增長的住房有效需求拉動房價持續(xù)快速上漲，政府既要滿足居民住房需求，又要完善新增住房配套設施和服務，資金需求增加導致舉債規(guī)模增加。地方政府干預市場的行為對于房價的提高起到了促進作用，房價要回歸到理性增長水平，在經(jīng)濟和政策上應引導地方政府深化房地產(chǎn)改革。

關鍵詞：地方債；房價；地價

中圖分類號：F812.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-1502（2016）03-0071-06

一、引言

據(jù)2015年8月國務院審議批準地方政府債務限額的議案決議，全國地方政府性債務余額24萬億元，其中：政府負有償還責任的債務15.4萬億元，占64.17%；政府負有擔保責任的以及可能承擔一定救助責任的或有債務8.6萬億元，占35.83%。如圖1所示為全國地方政府債務情況，包括全國地方政府2010、2012、2013、2014年的債務總量和債務總量占當年名義GDP比例情況，以及2014年債務總量最高的前8個省市較上年的債務變化情況。

由圖1可知，其一，全國地方政府債務規(guī)模增長較快，占GDP比重逐漸加大；其二，各省市債務規(guī)模差異較大，2014年債務規(guī)模最高的江蘇省占全國地方政府債務的8%；其三，落后地區(qū)的某些西部省份的債務規(guī)模甚至超過了某些發(fā)達省份，但兩者償債能力是完全不一樣的。自2008年后，為了貫徹執(zhí)行中央發(fā)布的刺激經(jīng)濟計劃，地方政府興建各類基礎設施，由此引發(fā)了大規(guī)模的地方融資，地方政府債務高速膨脹，引起了社會各界的廣泛關注。地方政府的負債因為其不完全透明性以及管理上的龐雜，一直是各國風險管理的重點。

我國地方政府負有償還責任的債務最早發(fā)生在1979年，有8個縣區(qū)當年舉借了政府負有償還責任的債務。此后，各地開始陸續(xù)舉債。從借款來源看，主要以銀行貸款為主，以2013年6月為例，圖2為2013年6月底政府負有償還責任的債務構成，超一半的地方債務由銀行貸款構成。按照2014年9月21日國務院以國發(fā)〔2014〕43號印發(fā)的《關于加強地方政府性債務管理的意見》，發(fā)改委審批的城投債將逐漸收緊。

長期以來，各地方政府的債務一直沒有確切并公開的數(shù)據(jù)，由于相關數(shù)據(jù)的缺乏，大多地方債規(guī)模相關研究多采用城投債、土地出讓收入作為代理變量。城投債由于數(shù)據(jù)可公開性而完全可得，盡管城投債是地方債舉債形式之一，但其規(guī)模遠比不上銀行貸款，且與地方債規(guī)模的關系尚不十分明確，由此可知城投債并不能反映地方債規(guī)模的真實情況。而土地財政是我國特有的一種財政現(xiàn)象，在土地公有制（所有土地屬于國家所有或集體所有）和經(jīng)濟市場化背景下產(chǎn)生。西方國家鮮有將房價的高速上升歸咎于財政的相關研究，在眾多文獻中，Tiebout [1]、Crompton [2]曾發(fā)現(xiàn)，建在公園等公共設施周圍的房屋能夠使得消費者愿意為其支付高價，周圍的良好設施和環(huán)境可以征收更高的物業(yè)稅。Espey [3]的研究也證實了住宅與公園之間的距離是影響某些高檔社區(qū)房價的重要因素。實際上，在西方國家，由于國家發(fā)展較早，基礎設施相對完備，不需要過多投入，財政支出集中于教育、醫(yī)療等公共服務中（Annicchiarico和Giammarioli，2004；Moraga和Vidal，2004）[4，5]。而在我國目前相對穩(wěn)定的分稅制財政制度下，中央政府和地方政府因財權和事權的不對等帶來較多問題，研究地方債務問題具有重大意義。隨著各省市、自治區(qū)、直轄市、部分計劃單列市以及國務院公布的地方債務相關數(shù)據(jù)的公開，為我們能夠全面理解地價、房價以及地方債規(guī)模的關系提供了數(shù)據(jù)支撐。

事實上，地方債務規(guī)模的高速膨脹與房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用關系緊密。一方面，土地抵押的債務收入是土地財政的重要組成部分，地方政府為了財政增收，對土地財政的依賴性明顯增強，從而促進了城市房價的上漲。王舉[6]對地方政府財政的收入支出構成的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府依靠增加房地產(chǎn)稅收項目等與房地產(chǎn)有關的相關途徑來獲得所需求的收入，日益加深了對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。呂煒 [7]以財政支出和土地財政為重點的對影響房地產(chǎn)投機泡沫變化的財政因素進行的研究表明，土地財政已成為當前我國房地產(chǎn)投機泡沫積累起來的重要原因。在實證方面，周彬 [8，9]、Du [10]對中國的房價和地價進行了格蘭杰因果檢驗，發(fā)現(xiàn)土地財政下地價的升高對房價的升高有顯著的解釋力。張雙長 [11]對各省市面板數(shù)據(jù)的回歸分析表明，在其他條件相同情況下，地方政府對土地財政的依賴程度越高，則城市房價指數(shù)也越高。鄭思齊 [12，13]對面板數(shù)據(jù)的回歸也表明地方政府對土地出讓金的依賴對房價有顯著的推動作用。趙大利 [14]以地方政府發(fā)行的城投債為測度地方債務的指標，并利用34 個大中型城市2008—2012 年的城投債面板數(shù)據(jù)，實證發(fā)現(xiàn)地方債務與城市房價具有正向相關關系。刁偉濤 [15]通過省級面板數(shù)據(jù)進一步發(fā)現(xiàn)土地出讓收入和地方債務收入對房價具有正向的推動作用。另一方面，地方政府對土地出讓收入的依賴程度較高，土地出讓收入是地方政府償還債務的重要還款來源。劉德炳 [16，17]通過調(diào)查千余個市縣級單位審計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過出讓土地獲得資金規(guī)模越高的省份，其地方政府越依賴于這種償債途徑，較高的土地價格使得償債資金的籌集相對便利，則地方政府土地財政收入越高。

綜上所述，現(xiàn)有文獻或是用土地出讓金收入、城投債作為地方債的代理變量來研究地方債的影響因素，或是討論地方債對房價的影響，而少有直接探討影響地方債規(guī)模的研究。基于此，本文從地價、房價等因素對地方債規(guī)模產(chǎn)生的影響進行研究。在此影響機制中，其他因素也發(fā)揮著不可忽視的作用，一定程度上影響了實證研究的準確性。綜合已有文獻的研究，加入四個控制變量：城市人均擁有道路面積、政府財政缺口、房地產(chǎn)貸款、新增房屋人均竣工面積，分別從地方債規(guī)模需求與償債能力、地方債債務資金供給以及償債收入等方面進行控制，這些因素的作用會對地方債規(guī)模產(chǎn)生的不可忽視的真實影響。本文余下部分的結構安排如下：第二部分提出了本文的模型設定以及變量說明、數(shù)據(jù)統(tǒng)計描述；第三部分為實證發(fā)現(xiàn)與穩(wěn)健性分析；第四部分總結全文，并給出政策建議。

二、研究設計

（一）模型設定

政府性債務分為三個部分：政府負有償還責任的債務、負有擔保責任的債務和可能承擔一定救助責任的債務。第一類債務指需要由財政資金償還的債務，屬于政府債務。第二類債務指由政府提供擔保，當被擔保人無力償還時，政府需承擔連帶責任的債務。第三類債務是指政府不負有法律償還責任，但當債務人出現(xiàn)償債困難時，政府可能需給予一定救助的債務。后兩類債務均由債務人以自身收入償還，因而統(tǒng)稱為政府或有債務，正常情況下無需政府承擔償債責任。模型中的解釋變量和被解釋變量是明確的，被解釋變量是地方債規(guī)模，用政府負有償還責任的債務來衡量，解釋變量是地價、房價。為了消除樣本數(shù)據(jù)中可能存在的異方差以及得到更有經(jīng)濟意義的彈性系數(shù)，將相關變量進行對數(shù)化處理。又考慮到我國不同省份在地方債和相關變量之間可能存在結構性差別，設定本文的基本回歸模型如下：

lnyit=β0+β2lnPit+β2lnDJit+θklnZk1it+γi+εit' （1）

式（1）中， 表示地方債規(guī)模，即政府負有償還責任的債務；i=1，2……N，表示不同的省份城市；t=1，2……T，表示不同的年份； Pit代表房價，用商品房銷售價格表示；DJit代表土地出讓價格，Zk1it代表控制變量集合， θk（k=1，2……K）代表對應控制變量的系數(shù)，K表示不同的控制變量； γi代表不同省份的個體效應①；εit'代表隨機擾動項。

在對面板模型估計前，先進行F統(tǒng)計量分析，以確定模型是個體固定效應還是混合回歸模型。由于本文面板數(shù)據(jù)時間維度較小，故可不考慮隨機效應模型。考慮到模型中可能存在的內(nèi)生性問題，參考陸銘 [18]用人均GDP作為房價的工具變量進行回歸，以作為穩(wěn)健性檢驗。

（二）數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計

地方債數(shù)據(jù)來源于各省、自治區(qū)（西藏除外）、直轄市和部分計劃單列市發(fā)布的當?shù)卣畟鶆諏徲嫿Y果以及2015年8月國務院審議批準地方政府債務限額的議案決議，并進行了相應處理②。商品房銷售價格、預算內(nèi)財政收入、預算內(nèi)財政支出、地區(qū)生產(chǎn)總值、總?cè)丝凇碜試鴥?nèi)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、新增房屋竣工面積、消費者價格指數(shù)來源于各省市、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計年鑒，城市人均擁有道路面積來源于《中國城市建設統(tǒng)計年鑒》，土地出讓收入、土地出讓面積來源于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》。考慮到物價變動對名義變量的影響，本文利用消費者價格指數(shù)將變量中的名義變量轉(zhuǎn)換為2010年的不變價格變量。各變量的描述性統(tǒng)計結果如表1所示。

由表1知，地方債規(guī)模均值為3447.6，其中最大值為9525.8，最小值為328.0，顯示了較大的地區(qū)差異。

三、實證分析

在正式回歸之前，分別進行混合OLS回歸（下表模型2結果）和個體固定效應模型回歸（下表模型1結果），再計算各自的RSS值，通過計算F統(tǒng)計量進行判別。模型原假設H0：模型中不同個體的截距相同（真實模型為混合OLS回歸模型）。通過對模型檢驗F===11.938>F0.01（29.83），拒絕原假設，故選擇個體固定效應回歸模型。將房價、地價同時放入模型回歸并分別對兩者回歸，同時用人均GDP作為房價的工具變量進行回歸，回歸方程結果如表2所示。

從表2可知，模型1顯示：地價系數(shù)并不顯著，約為0.03，而房價系數(shù)在95%的置信水平上顯著，約為0.54；模型2顯示：房價系數(shù)在95%的置信水平上顯著，約為0.56；模型3顯示：地價系數(shù)為正值但仍然不顯著。這說明房價對地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響，地價并不顯著影響地方債規(guī)模。近幾年來的房價持續(xù)快速上漲，是在長期實行住房實物福利分配制度導致住房短缺而社會又快速城鎮(zhèn)化的背景下出現(xiàn)的。巨大的住房潛在需求，在居民收入不斷增長和銀行住房消費信貸的支持下，轉(zhuǎn)變?yōu)閺妱旁鲩L的住房有效需求，成為拉動房價持續(xù)快速上漲的決定性因素。由于地價的影響遠沒有住房有效需求那么強烈，更多的是人們對房屋需求的增加導致房價上升，而隨著新增房屋的增多，政府要滿足老百姓住房需求，必然鼓勵開發(fā)商開發(fā)，在這種情況下，開發(fā)商看到房屋價格上升，也很愿意開發(fā)，同時，政府相應地要完善新增房屋周邊的配套公共服務設施和服務，資金需求增加，舉債動機增加，則地方債規(guī)模增加，導致房價對地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響。而地價并不顯著影響地方債規(guī)模，一方面，地價上升，作為抵押品的土地價值上升，那么政府籌集資金更為便利，借貸資金數(shù)量也更多，則地方債規(guī)模相應上升；另一方面，土地收入增加，作為債務收入的補充，減少了政府借貸動機，同時，土地收入可用于償還已借舊債，就這兩個作用而言地方債規(guī)模相應下降。由于這兩方面因素的抵消作用，導致地價對地方債規(guī)模影響不顯著。

從人均GDP作為房價的工具變量進行回歸（模型5）的穩(wěn)健性結果來看，房價對地方債規(guī)模產(chǎn)生顯著的正向影響，地價對地方債規(guī)模的影響仍不顯著。如果進一步看其他因素的回歸系數(shù)，對地方債規(guī)模具有顯著正向影響的因素還有城市人均擁有道路面積、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、新增房屋竣工面積，城市人均擁有道路面積的彈性系數(shù)約為0.77，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的彈性系數(shù)約為0.22，房屋竣工面積的彈性系數(shù)約為0.42，這說明基礎設施的建設以及房屋供給的增加均會促進地方政府規(guī)模債務。而財政缺口對地方債規(guī)模產(chǎn)生負向影響，地方政府財政缺口越大，償債能力越弱，則發(fā)行債務規(guī)模相應越小。

模型5中的其他主要觀測變量均與前文的結論保持一致，即城市人均擁有道路面積、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房屋竣工面積對地方債規(guī)模具有顯著的正向影響，財政缺口對地方債規(guī)模產(chǎn)生負向影響，即使是考慮了影響地方債規(guī)模的其他因素，本文的研究結論仍然是穩(wěn)健的。

四、結論和建議

本文通過理論分析和實證檢驗，研究了地價、房價以及地方債規(guī)模的關系，所得研究結果是準確的、穩(wěn)健的。通過對2010年、2012-2014年全國30個大中城市的面板數(shù)據(jù)進行實證分析，得出以下結論：（1）地價對地方債規(guī)模影響不顯著。一方面，地價上升，作為抵押品的土地價值上升，那么政府籌集資金更為便利，借貸資金數(shù)量也更多，則地方債規(guī)模相應上升；另一方面，土地收入增加，作為債務收入的補充，減少了政府借貸動機，同時，土地收入可用于償還已借舊債，從這兩個作用而言，地方債規(guī)模相應下降。由于這兩方面因素的抵消作用，導致地價對地方債規(guī)模影響不顯著。這也從側(cè)面說明了土地收入不適合作為地方債規(guī)模的代理變量。（2）房價對地方債規(guī)模起到顯著的正向影響，在居民收入不斷增長和銀行住房消費信貸的支持下，強勁增長的住房有效需求而非地價拉動房價持續(xù)快速上漲。而隨著新增房屋的增多，政府要滿足老百姓住房需求，相應地要完善新增房屋周邊的配套公共設施和服務，資金需求增加，舉債動機增加，則地方債規(guī)模增加。由此可以看出，地方政府間接干預房價的行為對于近年來不斷增長的債務規(guī)模起到了促進作用。

因此，為避免房地產(chǎn)市場波動對地方債規(guī)模產(chǎn)生的不利影響，本文提出如下建議：（1）保持債務適度規(guī)模，避免政府債務的急劇擴張，建立債務風險預警機制，防范財政風險。（2）地方政府應當充分認識房地產(chǎn)市場波動對地方債規(guī)模的重要影響，深化房地產(chǎn)行業(yè)改革。但不可否認的是，在中國工業(yè)化、城市化的進程中，政府發(fā)行債務曾經(jīng)發(fā)揮過重要的、積極的作用。

注釋：

①考慮到中國地區(qū)發(fā)展不平衡、地區(qū)差異等國情，我們在回歸方程中加入東部地區(qū)啞變量，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南，其余為中西部地區(qū)。

②將3個單獨發(fā)布審計結果的計劃單列市（青島市、寧波市、廈門市）的債務與所在省份合并計算。由于2013年底各省市、自治區(qū)的地方債數(shù)據(jù)公布不全，而2013年6月底的數(shù)據(jù)全面，又比較現(xiàn)有省市的債務規(guī)模與2013年6月底債務規(guī)模大致相當，為保持數(shù)據(jù)的一致性，本文有合理的理由認為各省市、自治區(qū)2013年底的債務規(guī)模與2013年6月底規(guī)模大致相同，并替代為2013年6月底的債務規(guī)模。而2014年年底部分缺失數(shù)據(jù)通過2015年地方債限額規(guī)模折算得出，折算系數(shù)為2014年地方債規(guī)模總量與2015年地方債限額總量的比值。其余年份缺失數(shù)據(jù)采用按2013年6月各地方債務規(guī)模占總量規(guī)模不變來計算，小數(shù)點后兩位結果四舍五入。

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Abstract： This paper aims at studying the relationship between the local government debt issue and house market fluctuations through an empirical analysis of the panel data of macroeconomic fundamentals related variables from China's 30 provinces during the years 2010 and 2012-2014. The results indicate that 1. land transfer price has no significant influence on local government debt scale， because the increase of land value causes both the increase of the money available for lending and the decrease of the real borrowing motivation， and they offset the effect of each other. 2. house price has a significant positive impact on local government debt scale. High growth rate in effective house demand keeps house price rising rapidly. The local government should not only meet the residents' housing demand， but also improve new housing facilities and services. The increase of money demand leads to the expansion of local government debt scale. Indirect intervention of price by local government plays a significant role in the growth of debt. In order to keep its debt at a moderate level， local government should deepen the reform of the real estate in the areas of economy and policy.

Keywords： local government debt； house price； land price

責任編輯：蕭雅楠