2016年房?jī)r(jià)：熱的更熱，冷的更冷

馬光遠(yuǎn)

房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，不是靠諸如“剛需”“城鎮(zhèn)化”甚至“二胎”之類的概念，而是靠支撐房?jī)r(jià)的重要邏輯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月18日發(fā)布了2015年12月70個(gè)大中房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中，新房環(huán)比上漲的城市有39個(gè)，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最大降幅0.9%。同比上漲的城市有21個(gè)，其中深圳最高，漲幅為47.5%，價(jià)格下降的城市有49個(gè)。

二手房環(huán)比上漲的城市有37個(gè)，下降的城市有24個(gè)，持平的城市有9個(gè)。同比上漲的城市有35個(gè)，下降的城市有34個(gè)，持平的城市有1個(gè)（圖1、圖2）。二手房同比最高漲幅仍然是深圳，為42.6%。

2015年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變化說(shuō)明了什么

筆者始終認(rèn)為，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)是最不可信的數(shù)據(jù)之一，比如，2009年中國(guó)房?jī)r(jià)大漲，而這個(gè)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)年內(nèi)漲幅為1.5%。但如果僅看趨勢(shì)，這個(gè)指標(biāo)也能夠反映房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)。

比如，2015年，從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中起碼可以看到以下幾點(diǎn)。

熱的很熱

在政策的刺激下，包括一線城市在內(nèi)的房?jī)r(jià)回暖的態(tài)勢(shì)明顯，特別是4個(gè)一線城市，全年同比的漲幅都很樂(lè)觀，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了暴漲的現(xiàn)象。比如，深圳的漲幅高達(dá)47.5%，相信2015年年初沒(méi)有人想到深圳房?jī)r(jià)會(huì)漲到這個(gè)程度。

冷的很冷

盡管一線城市和一些熱點(diǎn)的二線城市，比如南京、杭州、福州、廈門(mén)等漲幅可觀，而且預(yù)期升溫的態(tài)勢(shì)仍然在持續(xù)，但大量三、四線城市，因?yàn)閹?kù)存的壓力，仍然處在深度調(diào)整中。有媒體報(bào)道，一個(gè)一直以來(lái)很樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，一些城市的房子只有炸掉一條路了。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)的銷量和銷售額將再創(chuàng)新高，但這都是因?yàn)槿惓鞘械幕厣龑?dǎo)致，并不能掩蓋其他城市庫(kù)存高企的事實(shí)。銷售和投資的背離其實(shí)揭示了這種真相（圖3）。

2016年：熱的更熱，冷的更冷

如果2016年政策發(fā)力，一定會(huì)讓熱的城市更熱，但冷的城市恐怕熱不起來(lái)。2016年政策的著力點(diǎn)是去庫(kù)存，但一線城市、部分二線城市、一些熱點(diǎn)城市和未來(lái)人口流入的城市需求旺盛，根本不存在去庫(kù)存的問(wèn)題，一旦政策發(fā)力，等于火上澆油。而那些庫(kù)存壓力很大的三、四線城市，不管政策如何發(fā)力，都很難點(diǎn)燃市場(chǎng)的熱情。因此，三線及以下城市房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期處于盤(pán)整狀態(tài)，天量的庫(kù)存會(huì)成為影響這些地方房地產(chǎn)及整體經(jīng)濟(jì)的最大因素。對(duì)這些城市而言，吃土地，依靠房地產(chǎn)的日子基本結(jié)束。

2016年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲

2016年，房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)大漲？哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)大漲？

先說(shuō)2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)大氣候。受制于周期調(diào)整尚未終結(jié)和房地產(chǎn)投資的低迷，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體溫度仍然屬于寒冬，而房地產(chǎn)是否穩(wěn)定將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手。基于此，房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策力度將超乎想象，在幫助農(nóng)民工買(mǎi)房的同時(shí)，政策“組合拳”還將包括首付回到20%，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅的完全減免、政府回購(gòu)、公積金擴(kuò)容，以及更大力度的財(cái)政補(bǔ)貼等。也就是橫下一條心，一定要去庫(kù)存。另外，2016年貨幣政策將會(huì)出現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率、利率、匯率“三率”齊降的罕見(jiàn)組合，負(fù)利率將是大概率事件，人民幣貶值也是大概率事件。這其中存在一個(gè)規(guī)律：在負(fù)利率的情況下，大城市的房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)下跌。

但同時(shí)，房地產(chǎn)的基本面仍然是房?jī)r(jià)高企，庫(kù)存高企。這也意味著，不管2016年的政策力度有多大（把房子直接送給農(nóng)民這種極端情況除外），一些三、四線城市的庫(kù)存是不可能消化完畢的，價(jià)格也是不可能大漲的。但“統(tǒng)一吃藥”的結(jié)果，是會(huì)激發(fā)一、二線及一些熱點(diǎn)城市的做多熱情，推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)的上漲，甚至大漲。中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化，一定是以大城市為中心的城市群，未來(lái)60%的城市人口都將集中在這些城市群里，而不是回到小城市。

基于此，結(jié)論就很簡(jiǎn)單了：

（1）2016年房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)會(huì)持續(xù)（見(jiàn)下頁(yè)圖4）。由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)仍然是財(cái)富保值的重要手段，這些地方的房?jī)r(jià)2016年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問(wèn)題不大；考慮到2016年房地產(chǎn)政策的刺激力度，三、四線想買(mǎi)房子住的也沒(méi)有問(wèn)題，房?jī)r(jià)暴跌的概率建立在中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)的基礎(chǔ)上，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面陷入危機(jī)是小概率。

第一上漲梯隊(duì)：蘇州、上海、杭州、廈門(mén)、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房?jī)r(jià)，2016年大漲的概率極大。

第二上漲梯隊(duì)：北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因?yàn)?016年要嚴(yán)控人口，市政府要搬遷到通州，四環(huán)以內(nèi)的人口明確要求下降；深圳2015年漲得太瘋；廣州因?yàn)橹苓叧鞘腥旱男纬桑傮w供應(yīng)充足，不具備大漲的條件。

第三上漲梯隊(duì)：關(guān)注國(guó)家級(jí)城市圈，中心城市周邊經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)的中等城市。

（2）這將是中國(guó)房地產(chǎn)最后一次救市，也是中國(guó)房地產(chǎn)的最后一頓晚餐。吃完這一餐，我們不得不面對(duì)的，將是在透支一切概念之后，房地產(chǎn)迎來(lái)不可回避的崩盤(pán)。

幾類城市房?jī)r(jià)可能大漲的邏輯

不少人之所以對(duì)房地產(chǎn)的問(wèn)題有困惑，對(duì)一些明顯的概念搞不清楚，除了羊群效應(yīng)，關(guān)鍵還是很少有人去理解房?jī)r(jià)的基本邏輯。

要知道，價(jià)格只是一種表象，其背后，是影響價(jià)格的一系列因素，這些因素最終的合力導(dǎo)致了價(jià)格的生成。房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，不是靠“剛需”“城鎮(zhèn)化”，甚至“二胎”之類的概念，而是靠支撐房?jī)r(jià)的重要邏輯。

貨幣的邏輯

房?jī)r(jià)某種程度上是貨幣現(xiàn)象。過(guò)去10年是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的10年，在這背后，則是M2的膨脹。目前中國(guó)的M2已經(jīng)超過(guò)了137萬(wàn)億元，之所以沒(méi)有發(fā)生很嚴(yán)重的通脹，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)吸收了這些水分。之所以強(qiáng)調(diào)2016年一些城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，是因?yàn)?016年貨幣政策寬松的預(yù)期很明顯，且很有可能進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。在負(fù)利率的情況下，大城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的先例。

供求規(guī)律

千規(guī)律，萬(wàn)規(guī)律，供求規(guī)律是第一規(guī)律。過(guò)去很多年，房地產(chǎn)最流行的一個(gè)概念就是“剛需”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上從來(lái)沒(méi)有一個(gè)需求叫“剛需”。需求指的是收入約束曲線下的需求，比如，我對(duì)中南海的房子有想法，但這不是剛需。人人都愛(ài)大房子，但你的收入必須足夠承擔(dān)才可以，所以真正的供求規(guī)律是有購(gòu)買(mǎi)力的需求。過(guò)去房?jī)r(jià)飛漲，政府控制不住，原因只有一個(gè)：房子不夠。現(xiàn)在80%的城市房子供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，房子不再短缺，價(jià)格是不可能上漲的。就此而言，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。

城鎮(zhèn)化的邏輯

過(guò)去有人講，在中國(guó)城鎮(zhèn)化完成之前，房?jī)r(jià)都會(huì)一直上漲。這也是一個(gè)偽邏輯，因?yàn)椋谝唬@個(gè)邏輯假定現(xiàn)在城市里的房子都住滿了人，農(nóng)民進(jìn)城，都需要建新的房子；第二，它假定進(jìn)城的農(nóng)民都能買(mǎi)得起房子。很顯然，這兩個(gè)假定都不成立。但城鎮(zhèn)化的邏輯告訴我們，未來(lái)人口流入的城市，對(duì)住房的需求是實(shí)實(shí)在在存在的。

土地政策的邏輯

這是過(guò)去開(kāi)發(fā)商一直告訴大家房?jī)r(jià)不會(huì)跌的邏輯，因?yàn)檎糠康禺a(chǎn)，所以政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌。但這個(gè)邏輯也建立在供求規(guī)律的基礎(chǔ)上。當(dāng)房子少的時(shí)候，政府可以賣(mài)地，但當(dāng)房子多的時(shí)候，政府就無(wú)法依賴土地財(cái)政。當(dāng)然，土地財(cái)政的邏輯也意味著，一些土地供應(yīng)稀缺的城市，房?jī)r(jià)的上漲就具有天然的基礎(chǔ)。比如，蘭州的房?jī)r(jià)為什么比西安貴，很簡(jiǎn)單，西安地處800里秦川，一點(diǎn)不缺地，而蘭州地處黃河邊上，幾面都是山，土地相對(duì)西安是比較稀缺的。再加上甘肅的城市資源少，大城市只有蘭州一個(gè)，這促使蘭州的房?jī)r(jià)未來(lái)仍然被看好。

當(dāng)然，還會(huì)有其他的一些邏輯，比如股市蹺蹺板邏輯。但筆者認(rèn)為，就2016年而言，貨幣邏輯、供求邏輯，以及一些城市的特殊性將決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。我仍然堅(jiān)持之前的判斷：不是每一朵野百合都會(huì)有春天，冷的更冷，熱的更熱的格局將依舊。

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