淺析房貸利息可抵扣個人所得稅的弊和利

冉鋮　陳久會

摘 要：今年一條房貸利息可以抵扣個人所得稅的消息不徑而走，此消息一出便引起了眾多網友熱議和廣泛關注。本文從房貸利息抵扣個人所得稅的含義出發，分析了其弊和利，同時也是提出了個人建議，以起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房貸利息；個人所得稅；庫存房

伴隨著新的個人所稅改革草案即將出臺，關于房貸利息可以抵扣個人所得稅的提案的消息不徑而走，此消息引起了眾多網友熱議和社會的廣泛關注。那么什么是房貸利息抵扣個人所得稅？有何弊又有何利？

一、房貸利息抵扣個人所得稅的相關概念

個人所得稅涉及面廣，一直以來都備受關注。關于個人所得稅改革的討論似乎也沒有停息過。2015國家發改委提出了《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中特別提到了一項備受關注的內容：增加住房按揭貸款利息可以在個人所得稅稅前扣除。那么什么是房貸利息抵個稅呢？

（一）房貸利息是指個人或者家庭通過銀行等金融機構按揭貸款方式購房的，其向銀行等金融機構支付的利息。

（二）個人所得稅是以自然人取得的各類應稅所得征稅對象而征收的一種所得稅，是政府利用稅收對個人收入進行調節的一種手段。其納稅人不僅包括個人還包括具有自然人性質的企業。從全世界來年個人所得稅的稅制模式有三種：分類征收制、綜合征收制和混合征收制。我國目前采用的是第一種模式，即分類征收制。

（三）房貸利息抵扣個人所得稅是指個人或者家庭通過銀行等金融機構按揭貸款方式購房的，其向銀行等金融機構支付的利息，可以在計算個人所得稅的稅前給予扣除。以起到少繳稅或者不繳稅，從而達到減輕“房奴”稅賦的目的。

二、房貸利息抵扣個人所得稅的弊

（一）越來越多的人將會傾向購買高檔住宅

為了最大限度的享受房貸利息可以抵扣個人所得稅的好處，一些收入較高的人群在購房時將會提高檔次來購買房子。因為反正購房的利息可以抵扣其繳納的個人所得稅。

（二）越來越多的人將會選擇更長期的按揭方式購房

因為購房利息可以抵扣個人所得稅，為了更長期地享受這種好處。一個本來有10年還款能力的人將會選擇20年的貸款期限購房，一個本來有20年還款能力的人或許將會選擇30年的貸款期限購房。

（三）越來越多的人將不會選擇提前還貸

大多數選擇提前還貸的人都是想節約利息支出。但是由于提前還貸將無法繼續享受到房貸利息可以抵扣個人所得稅的好處，所以很多人即使有提前還款能力也不會選擇提前還貸，寧愿用這些提前還貸的錢用于其他投資，為自己帶來更多的收益。

（四）越來越多的人將會選擇低首付

為了享受房貸利息抵扣個人所得稅的好處，一些人即使有能力支付更高成的首付款，也寧愿選擇最低成的首付款。這樣貸款的金額會有所增加，以后支付的利息也將會更多的用來抵扣個人所得稅，讓自己繳納的個人所得稅降至更低。

（五）可能會推高房價

房貸利息能抵扣個稅一旦落地，，將刺激原本購房欲望并不迫切的一大批中高收入者加快購房的步伐。一些投機客也會立即抓住機會出手購房。在短時間內或許使得成交量大幅度上升，這種需求量不得不使房地產開發商迅速提高價格，從而導致房價的新一輪上漲。同時，還會加重尚未購房者的心理負擔。

三、房貸利息抵扣個人所得稅的利

這年來，房地產和個人所得稅都是社會熱點。房貸利息可以抵扣個人所得稅的消息把這二個社會熱點結合在一起，引起網友的熱議和社會的廣泛關注，也是情理之中。如果房貸利息能落地，對于通過銀行貸款購房的購房者而言，可以降低個人所得稅稅賦，成為直接受益者。也會吸引更多潛在購房者為了享受房貸利息能抵扣個稅而加快購房的步伐，這對于去庫存房將有積極意義，此外，由于房地產發展帶動上下游產業的發展進而增加國家財政收入。

（一）減輕“房奴“個人所得稅稅賦

不動產花費金額較大，按揭貸款時間較長，這對于那些通過銀行貸款買房的購房者而言，按揭購房無疑是他們身上沉重的負擔。如果房貸利息能抵扣個稅的話，這將會大大減輕這些“房奴”的負擔。接下來讓我們來看一看例子：

假如購房者采用按揭方式首次購買普通住宅一套，價值100萬，首付二成即20萬元，剩余房款80萬元，向銀行貸款，期限20年，按照4.9%（商業貸款基準利率）來計算，還款方式為等額本息，還款本息合計為1528492.96元，（其中償還本金為800000元，支付利息為728492.96元，按照30年360個月來算，平均每個月的房貸利息約為2023.59元。

又假如購房者的每月個人所得稅的應納稅額為7000元，按照目前的個人所得稅繳納標準，每個月應繳納個人所得稅為245元。如果將每月支付的房貸利息也作為個人所得稅的扣除項，那么每個月扣除后的金額為4976.41元，則每個月只需繳納個人所得稅為44.29元，比原來繳納的245元少繳了200.71元，一年少繳納的個人所得稅為2408.52元，30年一共少繳納的個人所得稅為72255.6元。

房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，對大部分來說，這可以為個人節省房貸利息大約15%到45%的錢。但因為涉及復雜的算法，具體方案在年內能否出臺，并未可知。我們可以提前預測一下，如果房貸利息可以抵扣個稅，將給房奴帶來利好。

（二）刺激消費，去庫存房

商品房庫存是指開發商正在賣的，還沒有賣出去的商品房。房貸利息可以抵扣個人所得稅可以利用稅收杠桿刺激樓市，讓潛在的購房者和熱衷于房地產投資的投資者提前出手買樓。房地產行業去庫存的速度將因此加快，成交量上升。房地產相關上游和下游行業將來帶動發展。從而有利于經濟穩定增長，整個社會亦將受益。

（三）長遠看可以增加國家財政收入

如果說房貸利息抵扣個人所得稅將意味著國家財政收入直接減少。但是房貸利息抵扣個人所得稅對稅收總收入的影響并不大，因為個人所得稅僅占國家稅收總收入的6%。由于房貸利息可以抵扣個人所得稅將刺激樓市，讓房地產交易產生相關的稅收收入比抵扣的個人所得稅多很多。因此，從長遠看這一政策不但不會減少國家財政收入反而會因為刺激樓市消費增加國家財政收入。此外，房地產行業的發展將會帶動相關上下游行業的發展，也會間接地增加國家的財政收入。

四、房貸利息抵扣個人所得稅的個人建議

（一）要界定好房貸利息的內涵和外延

1、房子上界定：是住房還是商業用房？是普通住宅還是豪華住宅？是新住宅還是二手住宅？是首套房還是多套房？在房子面積上要不要有一個界定范圍，如果要界定是整體面積還是人均面積？在房子的單價上要不要給予一個界定標準？等等方面要做了明確的、合理的標準。

2、關于利息的界定：是僅指銀行貸款利息？還是其他金融機構的利息？民間融資貸款和利息算不算？算多少？都要有一個合理的標準。不然的話的就會有點混亂不清。

（二）要有整體個人所得稅稅制改革的配套

如果要讓房貸利息抵扣個人所得稅得以有效、公平的實施，那么個人所得稅綜合制度就必須要配套改革。國家稅務機關的征稅管理水平也要提高。個人所得稅的扣除標準、扣除對象是個人還是家庭為單位、以及房貸利息抵扣的上限均要進行細分。與此同時，對于那些一次付款的購房者和租房為居住條件的租客而言，在個人所得稅的抵扣上如何體現也應該納入改革內容，不然就有失公平。

（三）進一步提高稅務機關的征收水平

房貸利息抵扣個人所得稅的依據和計算比較復雜，相關標準的制定也會有點復雜，這就對稅務機關的稅收征收管理水平提出了更高的要求。但是我們相信在“營改增”的大背景下，國家稅務機關是完全有能力做好相關政策的出臺和實施工作的。

總之，將房貸利息納入個人所得稅抵扣的好處是顯而易見的。可以減輕稅賦、刺激樓市、發展經濟、增加國家財政收入。但同時，免稅的具體標準怎么制定，怎樣才算是公平，會不會導致“劫貧濟富”，如何征求社會意見等復雜的問題，極度考驗政策制定者的智慧。但我們相信國家相關機關一定有能力做好這一項利國利民的惠民工作。