房地產企業籌融資管理存在問題及對策

廖天良

摘 要：伴隨著中國經濟三十年的高速發展，中國的房地產行業在近15年的時間里呈現了爆發式的發展，成為了中國經濟的支柱產業，房地產市場發展的健康與否關系著中國經濟的轉型和億萬人民的民生。由于房地產項目建設與銷售不同步、時間跨度長、建設體量大，使得房地產企業對資金的需求巨大，僅僅依靠企業內部資金的積累難以滿足項目建設對資金的需求。因此很多的項目在開工建設之前就已經展開了大量的籌融資活動，能否獲得充裕、資金成本低的資金成為房地產項目成功的重要因素。為推動房地產市場的可持續發展，探索房地產企業在籌融資問題上的解決措施。本文就對此進行簡單分析。

關鍵詞：房地產企業；籌融資管理；

一、房地產企業籌融資現狀

隨著經濟下行壓力的增加和金融市場的改革，房地產企業融資難度越來越大、融資成本越來越高，尤其是中小企業面對的形式更嚴峻。首先，房地產市場收益在逐年下降，投資風險逐年增加，民間資本進入房地產市場變得越來越謹慎，直接融資比例迅速下降。其次商業銀行對房地產開發貸款和住房按揭貸款的管理越來越嚴格，抵押擔保等要求越來越高，部分中小企業、民營企業難以獲得優質的銀行貸款資源，迫不得已轉向高成本、高風險的高利貸。再次資本市場的動蕩和金融市場改革的不確定性難以實現房地產企業籌融資創新的目的，金融創新人才的缺失也極大的影響了企業的籌融資能力，大部分的房地產企業仍舊停留在傳統的銀行抵押貸款、國家政策性貸款等方面，只有少數的規模較大的房地產企業通過資本市場開展籌融資活動，而按揭貸款證券化、應收賬款理財化、土地及住宅銀行等創新手段仍處于研究起步階段。目前房地產市場處于波動狀態，市場風險居高不下，中國的房地產即將面臨著一次清洗，資金實力弱的企業將難逃被淘汰的命運[1]。

二、房地產企業籌融資管理存在的問題

資金作為企業的“血液”，其重要性不言而喻，籌融資作為獲取企業“血液”的手段，對房地產企業顯得尤為重要。經過分析房地產企業的財務狀況、籌融資情況和資金管理狀況，不難發現其中存在的問題。

首先、房地產企業資金預算不夠準確、融資結構不合理。在實際情況中，由于房地產項目投資總量大、建設周期長，很多的房地產企業在資金管理上缺乏有效的手段，在資金預算上不準確、不合理。一些項目有大量資金冗余沉淀，造成了資金的浪費；一些項目由于缺乏資金，導致不能及時的開工建設，錯過了入市的最佳時機。另外，我國的房地產企業自有資本金與其他投資資金的比例非常少，只有20%-30%之間，大量資金要通過其他各種渠道取得，如銀行貸款、企業借款、企業債券，甚至于民間資本。因此導致我國房地產企業的資產負債率普遍較高，一般都在70%以上，部分企業高達80%，資本結構非常不合理，這給依附于銀行貸款的房地產企業帶來很大的被動[2]。

其次、融資渠道狹窄，難以獲得優質資源。目前，中國的房地產企業常見的融資方式有股票、銀行貸款和企業債券。除了少數房地產企業能從資本市場獲得優質資源，部分企業可從集團公司等融資平臺獲得成本較低的債券資金外，大部分的房地產企業都依賴于銀行貸款。相對于短期的銀行借款，企業債券雖然在期限上和資金管理上有較大的優勢。但在資金取得上比銀行貸款復雜，手續要繁瑣，受到《企業債券發行管理條例》《公司法》和《證券法》等約束，同時在債券到期時對企業的現金流有較大的考驗，中小房地產企業難以通過發行企業債券的方式取得資金，而且中國目前已發行的房地產企業債券均為房地產項目債券，如土地開發債券、房地產投資債券等尚未發行[3]。事實上，相對于其他方式，上市融資的資金成本相對較輕，但這僅針對于少數的具有雄厚實力的房地產企業來說，部分企業只能采用后門上市的方式融資，這樣的融資方式同樣需要大量的資金，對大部分的中小房地產企業來說并不現實。

再次、國家金融政策不明確，相關法律法規不完善。面對資金密集型的房地產企業，中國政府在金融政策出臺上比較謹慎。嚴格禁止房地產市場的場外配資，在個人住房貸款首付比例和利率優惠上比較謹慎，對海外資金進入我國房地產市場的監督和審批程序非常嚴格，即使是最近國務院推行的“營改增”政策在細節和具體操作上也存在很多的不確定性，這些因素都直接影響著房地產的籌融資問題。同時，中國政府在關于房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展，比如土地產權到期問題。目前，我國從已運作的房地產投資基金多采用公司式、信托式和合作式三種形式。但自20世紀90年代出現以來，到目前為止我國還沒有出臺相關的產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。而這其實也是后期房地產企業融資的一道難題。

三、完善房地產企業籌融資管理的對策

在分析了房地產企業籌融資現狀以及存在問題的基礎上，結合目前中國房地產行業的實際情況和金融市場的具體措施，經過研究，我們可以從以下幾個方面著手，解決房地產企業融資難、融資貴的問題。

（一）做好項目資金預算，合理安排資金收支，優化資本結構

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。作為資金密集型的行業，房地產企業在土地購入前應進行項目的總體進度安排和資金計劃，在項目資金收支上做到平衡，最大程度的發揮資金的有效性，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。同時房地產企業要想法設法的降低企業的資產負債率，優化企業的資本結構，特別是對于以銀行貸款為主要融資渠道的企業來說尤為重要。

（二）促進金融創新，推動公司融資渠道多元化

隨著中國金融市場的改革和不斷成熟，房地產企業應加強金融創新人才的引入，加大對金融市場融資創新能力的開發，探索新的籌融資渠道。除了銀行貸款、企業借款和集團公司資金池等傳統融資渠道外，房地產企業應積極探索資本市場、證券市場和投資信托基金市場。地產以資本為王，產業以金融為先。作為一個資金渴求度很高的行業，產業地產也亟待金融資本的助力。據統計，在中國產業地產的30強中，有13家上市公司，另外的17家企業有13家正在或已經披露了沖擊資本市場的意向，未來3-5年內，我們有望看到國內出現超過30家的產業地產上市公司。產業地產與資本市場的親密接觸，預示著產業地產的大資本時代正式到來。除了資本市場外，金融創新也成為目前房地產市場的重要景象，房地產投資信托基金就是其中的一種。推動發展房地產投資信托基金不僅符合我國國情，操作性強，還能拓寬外部融資渠道，緩解房地產企業的融資難現狀，有益于優化資本結構。而金融創新的另一種方式就是房地產證券化，其本質是通過證券市場的功能，將不動產進行了細分化、流動化和貨幣化，其主要品種有房地產抵押貸款證券化和房地產投資權益證券化。房地產證券化不僅方便企業籌融資，小額投資者也容易參與進來，同時有利于增強不動產的流動性。在未來15-20年，中國房地產金融市場不斷的健全和完善，與不動產相配套的房地產信托基金會越來越成熟，按揭貸款的證券化、土地銀行、住宅銀行和社區銀行將不再遙遠，圍繞客戶整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮。

（三）密切關注國家產業政策，調整企業發展戰略

隨著國家十三五規劃綱要的出臺，中國必將形成開放型經濟的新體制，大數據時代和互聯網時代已經來臨，隨著金融體制的改革和新型城鎮化的推進，房地產行業也必將迎來新發展。房地產行業內部和跨界的合縱連橫愈演愈烈，包括對存量資產的整合爭奪，對智慧互聯的不斷深化，對輕重平衡的認知實踐，都使得房地產行業的競爭越演越烈。因此，眾多的房地產企業要想在市場中保有相應的地位，就必須密切關注國家產業政策調整，根據市場發展的具體情況，調整自身的發展戰略和產業模式。

四、結語

總而言之，房地產企業的籌融資管理是一個綜合性的課題，融資難、融資貴是目前的普遍問題，既受到宏觀政策、市場變化的影響，也有企業內部管理不善的問題。針對政策及市場變化要密切關注，盡可能的爭取各項優惠政策和抓住市場機遇，但房地產企業更重要的還是要從根本上改善內部的經營管理問題，提高資金使用效率，推進融資多元化，積累自身發展的基金，準確定位市場位置，積極尋求合作伙伴，保持企業的競爭力。

參考文獻：

[1]林海濤.我國房地產企業上市融資存在的問題及解決對策[J].投資與合作：學術版，2014，14（12）：209-209.

[2]王俊.房地產企業籌融資管理存在問題及對策[J].全國商情：理論研究，2015，17（26）：70-71.

[3]瞿丹.淺析我國房地產公司資金鏈斷裂問題及解決方法[J].科技信息：基礎理論研究，2009，32：42-43.