房地產企業稅收籌劃問題探析

于丹丹

[摘要]隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益。企業進行稅收籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；通過稅收籌劃可以幫助企業樹立正確的納稅觀念、稅法意識并自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，合理、合法地維護自身經濟利益，實現涉稅風險最小化，企業價值最大化。

[關鍵詞]稅收籌劃；房地產；營業稅

目前稅收籌劃的主要行業之一就是房地產行業，其稅收籌劃，需要在完善的企業管理中與其合理的經濟活動中進行合法的稅收籌劃。從房地產該行業的前景來看，在市場經濟中要做到八面玲瓏，從而應對不斷的市場變化及稅法變化。就目前形勢來看，房地產行業的稅收籌劃體系和理論缺少國內專業人士的研討。房地產資金投入大，需要繳納的稅種多，稅收成本在總投資成本占據較高的比例。

1稅收籌劃的意義及特點

1.1稅收籌劃的意義

筆者認為稅收籌劃的意義在于企業或者股份制企業在合理合法的前提下，通過對自身經濟活動的行為中所創造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內進行一切合法的減少納稅額。從而將企業的利潤實現最大，成本降到最低。

1.2稅收籌劃的特點

第一，稅收籌劃具有合法性。企業的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業作為納稅人，應當依照國家的相關法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發展的選擇。因此企業進行稅收籌劃具有服從配合國家稅法的意義。

第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業在進行生產經營，投資活動等設計和安排時需要進行稅收籌劃。在現實的經濟活動中，由于特定經濟事項的發生使企業負有納稅義務，比如產品勞務銷售，貨物運輸后需繳納增值稅等，這便說明納稅義務的發生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進行籌劃，這樣可以避免在實際經濟利益發生后所需繳納不必要的多余稅款。

第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業采取稅收籌劃目的是為了降低企業的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實現：第一種是稅負最低，即企業在選擇納稅方案時選擇稅收負擔最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當企業所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。

2房地產企業稅收籌劃的必要性及涉及的稅種

2.1房地產企業稅收籌劃的必要性

第一，房地產企業稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產企業需要繳納的稅款種類比較多且復雜，在短時間內，納稅人要想促使我國的稅收體制發生改變是不可能實現的，因此企業要想減輕自己的經濟負擔，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進行稅收籌劃。這樣才能使房地產企業在不斷變化與競爭的市場大環境中求得生存。

第二，房地產企業競爭壓力大。因為房地產業在我國的起步比較晚，發展還不充分，這就導致了企業的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因為體制上的不完善，企業在稅收籌劃措施的實施上也提供了一定的發揮空間，所以如果企業在實施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業整體的稅收籌劃水平就會獲得很大程度的提高。

第三，我國稅收環境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發展，我國正走向一個嶄新的稅收環境，從而也促進了企業稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環境也為我國目前稅收優惠政策的實施提供了良好的發揮空間。

2.2房地產企業涉及的稅種

第一，前期準備階段的稅種。房地產企業在前期準備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護耕地，促進土地資源的合理利用，避免非農業建設的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產開發商將農民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進行批準同意，占用耕地之日起的30日之內繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項內容。由于我國的經濟發展具有不平衡性，結合各個地方的實際情況，我國實行了不同的契稅稅率，一般實行3%～5%的幅度稅率。

第二，房地產開發階段涉及的稅種。房地產企業按照自身營業額的3%進行繳納建筑營業額；在簽訂了實施建設施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據施工所占地域的大小來繳納城鎮土地稅。

第三，房地產銷售階段涉及的稅種。一是營業稅。營業稅是提供應稅勞務，是對無形資產的和銷售稅的轉讓。在營業稅的發展階段主要是指以“建設”稅按照建設單位，在按3%的稅率征收營業稅的營業額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業務。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，對建筑結構和獲得的單位和個人，在收集房地產價值轉移稅。房地產企業主要以開發土地、建設施工、銷售樓盤作為自己的經濟活動來贏利。土地增值稅的超額累進稅率，不得超過與50%部分扣除項目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數為0。三是企業所得稅。企業所得稅是以企業取得的生產經營所得和其他所得稅征收的對象。房地產企業轉讓或出租房地產取得的凈收入，必須納入企業的總利潤和繳納企業所得稅。一般采用25%的比例稅率。

3某房地產公司主要稅種的籌劃方案

3.1營業稅的籌劃

營業稅的關鍵在于營業額。實行稅收籌劃對于營業稅來說不是最優選擇，減少的稅收成本較少。但是營業稅在確定應稅營業額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發揮余地。營業額越大，就越需要通過稅收籌劃來減少營業稅納稅額，因此營業額的稅收籌劃方案還需要根據營業額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業的營業稅稅收成本降低，從而給企業增加利潤。

3.1.1避高就低，降低稅負

本項目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產企業完成的這部分裝修費用。規劃方法將房子裝修，裝修和設備安裝費單獨的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據毛坯房的價格計算，5%的營業稅計算，裝飾分公司和客戶房地產公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應繳納3%的營業稅。房地產公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費按每平方米500元的標準，商鋪，車庫300元標準每平方米。如果根據毛坯房銷售合同的標準組件，應繳納的營業稅如下：

商鋪銷售應繳納營業稅：459205×500×0.05=1262.8萬元

車庫銷售應繳納營業稅：6000×1700×0.05=51萬元

裝修應繳納營業稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元

這樣籌劃可以節約營業稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元

3.1.2把價外費用剝離出去

該項目在住宅銷售的房地產公司，收集水、電、煤氣安裝費，維修基金設施費。通過業務的合理分離，分離費用規劃方法，同時在住宅銷售的房地產公司，所有收費由物業公司物業管理公司開具發票，收費，這費用是房地產物業出售。根據國家營業稅稅法相關政策，物業管理部門征收了業主們的水、電、暖、氣等相關費用，但是房地產公司并沒有進行對業主們收費，所以不需要繳納營業稅，不屬于法律范圍內。這一項可節約營業稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費附加0.62萬元。

3.2企業所得稅收籌劃

據查閱資料了解，我國在2008年實施了《企業所得稅法》，將企業的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產企業的工資稅前扣除，這有可能擴展需要展示的更多工資支出。在這些項目的計算中如果把超支的職工福利費和職工教育經費用工資的形式進行結算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業在自身生產經營活動過程中涉及的業務招待費不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費和業務宣傳費是企業的一筆大支出，需要企業進行合理的安排與籌劃，企業在業務招待費方面應給予高度重視，在實際的經營活動中也可以在業務招待費與業務宣傳費的部分內容方面進行相互之間的替換。因此，房地產公司應該對企業的宣傳費、廣告費和招待費進行相應的規劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。

4結論

稅收籌劃是企業財務管理中的一個重要的組成部分，與企業的經濟利潤有著緊密的聯系，影響著企業經營目標的實現，越來越多的房地產企業對其給予了高度的關注。現階段房地產行業正處于轉型階段，正逐步從謀取暴利的時代向穩步發展的時代過渡，房地產市場的競爭轉變得越來越理性化，所以加強企業內部管理，提升房地產企業的經營管理水平以及納稅籌劃水平，對控制企業的運作成本，實現企業的預期經營目標具有重大的戰略意義。另外，由于房地產業的稅費負擔比較重，稅收種類多且復雜，和其他產業又有著錯綜復雜的聯系，所以合理規避稅費，減輕企業納稅負擔成為房地產企業稅收籌劃的重點關注對象。

總而言之，在房地產企業日趨白熱化的激烈競爭下，良好的稅收籌劃不僅可以幫助房地產企業降低參與市場的競爭的成本，還可以幫助企業獲得資金的時間價值，以實現自己的合法權益。如果房地產企業結合自己的實際情況，從整體配置企業稅收籌劃的經濟效益的現實，可以大大降低納稅風險，減少企業的稅收成本，完善自己的管理體系和稅收體系，提高市場競爭力。

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