淺談不動產登記錯誤的責任承擔

程　媛

重慶大學法學院，重慶　400044

淺談不動產登記錯誤的責任承擔

程媛

重慶大學法學院，重慶400044

摘要：不動產登記作為不動產物權變動的生效要件，對明確物權的權利歸屬以及維持權利歸屬狀態有著至關重要的作用。不動產在登記過程中所出現的登記錯誤以及由何方主體來承擔責任，承擔何種責任的問題，則成為維護適格權利人合法權益過程中一個重要環節。

關鍵詞：不動產登記錯誤；侵權責任；補充責任

不動產登記錯誤所產生的責任性質界定目前在學界存在不同的聲音，法律也對其進行明確的規定。本文著重討論不同侵權情形下不同的責任承擔方式。

一、不動產物權登記效果和登記錯誤的損害賠償性質

不動產登記作為我國物權的變動方法，以登記生效主義為原則，以登記對抗主義為例外。農村土地承包經營權和地役權以合同生效即設立，登記行為只是權利對抗第三人的要件。

關于損害賠償責任的性質認定，學界在討論中形成有國家賠償責任說民事責任說，雙重性質說及責任性質不明說等多種觀點。

筆者傾向于將不動產錯誤登記賠償責任進行分類討論。不動產登記行為具有民行交叉的效果，故具有弱行政性。其行使目的主要是產生私法上的效果，明晰公民及法人的產權。故不同情形具有不同的責任性質。

二、不動產錯誤登記的表現形態及責任承擔方式

賠償前提是登記錯誤導致了損害的發生。筆者制作如下表格以明晰具體情況下的責任分配。

登記機構登記申請人責任承擔單方出錯重大過失自身原因如檔案滅失等無過錯機構擔責登記人員錯漏或沒有盡到審慎的注意義務等無過錯機構對外擔責,對內追償故意登記人員故意為之無過錯機構對外擔責,對內追償無過錯有過錯申請人承擔雙方出錯重大過失自身原因如檔案滅失等重大過失各自過失份額擔責登記人員錯漏或沒有盡到審慎的注意義務等重大過失各自過失份額擔責故意登記人員故意為之重大過失機構對外擔責,對內追償重大過失自身原因如檔案滅失等故意登記機構補充責任登記人員錯漏或沒有盡到審慎的注意義務等故意登記機構補充責任故意登記人員故意為之故意連帶責任

(一)登記機構單方過錯

1.由于登記機構自身的原因所導致的不動產登記錯誤，如檔案滅失權利人無法查知，或者系統紊亂等，因登記申請人自身并沒有過錯，故該責任應當由不動產登記機構來進行承擔。

2.登記人員出現重大過失如登記錯漏或為謀取個人利益故意錯誤登記，登記申請人沒有過錯，可參照《房屋登記辦法》第92條的規定，由登記機構先行承擔后，再向登記人員進行追償。此時將國家機關視為一種特殊的用人單位，參照《侵權責任法》第34條的規定，將該行為界定為職務侵權行為。

(二)登記申請人單方過錯

依照《物權法》第21條規定，當事人提供所需材料申請登記給他人造成損害，由當事人承擔責任。

(三)登記機構和登記申請人雙方都存在過錯

1.當雙方都存在重大過失時，筆者認為可以考慮按各自過失程度承擔相應份額責任。例如登記申請人在登記的過程錯寫漏寫，而登記機構沒有盡到審慎注意義務等情況。登記機構在承擔責任后可以向有重大過失責任的登記人員追償。

2.登記申請人在登記的過程中存在重大過失，而登記機構的工作人員利用申請人的錯誤進行謀利。此時，登記人員的主觀惡性較大，但是從表面上來看并不明顯。故此時需列舉證據來證明登記人員有故意為之的主觀態度，其錯誤結果會給登記人員帶來直接或間接的利益。否則，很有可能會被視為雙方的重大過失，與上一種情況相同。

3.登記申請人在登記的過程中存在侵害他人權利的故意，而登記機構沒有盡到合理的審慎義務。在此情形下，楊立新教授認為物權錯誤登記屬于必要條件的競合侵權行為，承擔的責任應當為不真正連帶責任。由中間責任人先承擔了賠償責任后，再向直接侵權人作為最終責任人進行追償，而不動產登記機構則在此理論中屬于中間侵權人。但是，若將該責任界定為不真正連帶責任，在實體處理上卻可能帶來不公平結果。由于被侵權人可以擇其一，當他選擇登記機構作為責任承擔方時，雖登記機構有權向最終侵

權人追償，但卻使登記機構陷入訟累泥沼。導致的結果就是片面保護被侵權人而置登記機構的利益而不顧。劉保玉教授則持補充責任的觀點。他認為，從保護受害人利益的角度出發，應使提供虛假材料申請登記并從中獲取不法利益的直接侵權人應當承擔第一順位的責任，使登記機構就其賠償不足部分承擔補充責任。這樣便能解決侵權人之間責任份額的難題。當機構承擔補充責任后，有權向登記申請人和有過錯的登記人員追償。

4.登記機構的登記人員與登記申請人都有侵害他人權利的故意，此時二者形成惡意串通的故意，構成共同侵權，依法應當承擔連帶責任。應對不法利益進行追繳并返還受害人。受害人可以向登記機構或者登記申請人任一行使賠償權，當其中一個賠償超出責任份額后，有權向另一個追償。當機構承擔連帶賠償責任之一方份額后，有權再向有錯誤的登記人員進行追償。

[參考文獻]

[1]孫憲忠.我國物權法中物權變動規則的法理評述[J].法學研究，2008(3).

[2]劉保玉.不動產登記機構錯誤登記賠償責任的性質與形態[J].中國法學，2012(2).

[3]楊立新.論不動產錯誤登記損害賠償責任的性質[J].當代法學，2010(1).

[4]楊立新.論競合侵權行為[J].清華法學，2013(1).

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)17-0221-02

作者簡介：程媛(1993-)，女，漢族，四川樂山人，重慶大學法學院法律碩士，研究方向：民商法。