上海建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任分析及保險(xiǎn)應(yīng)對(duì)研究

代建林　平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司上海分公司

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上海建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任分析及保險(xiǎn)應(yīng)對(duì)研究

代建林平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司上海分公司

一、背景介紹

自20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但隨之而來(lái)的工程質(zhì)量問(wèn)題也日益突出。近年來(lái)，住宅樓質(zhì)量問(wèn)題百出，如上海蓮花河畔的“樓倒倒”、仁恒的“質(zhì)量門(mén)”、萬(wàn)科金色雅筑的“隔音門(mén)”和“漏水門(mén)”等。2007年中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)曾在國(guó)內(nèi)12個(gè)城市對(duì)商品住房消費(fèi)者滿意度進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示：當(dāng)問(wèn)及消費(fèi)者對(duì)所住住宅的投訴或抱怨情況時(shí)，“住宅質(zhì)量”問(wèn)題反映的次數(shù)最多，幾乎是反映問(wèn)題次數(shù)排名第二的“物業(yè)收費(fèi)”的兩倍。而遭遇質(zhì)量門(mén)后，一些責(zé)任主體尤其是建設(shè)單位、施工單位和勘察設(shè)計(jì)單位可能因?yàn)槠飘a(chǎn)、轉(zhuǎn)業(yè)、注銷等原因不復(fù)存在，一旦發(fā)生建筑物質(zhì)量缺陷的損害賠償，根本找不到責(zé)任承擔(dān)者。這使得《建筑法》規(guī)定的“質(zhì)量終身制”形同虛設(shè)，“該找誰(shuí)來(lái)修，由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單”等問(wèn)題成為困擾業(yè)主的難題，小業(yè)主的權(quán)益難以得到保證。

鑒于此，上海市政府決心全面整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)，強(qiáng)化建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)源頭控制，并出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市建筑市場(chǎng)，加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見(jiàn)》等文件。在強(qiáng)化政府行政監(jiān)管的同時(shí)，從法律法規(guī)層面完善以保險(xiǎn)為主的市場(chǎng)手段在工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理體系的作用。2011年12月22日，上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第31次會(huì)議通過(guò)并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，該條例于2012年3月1日起施行。條例確定了新建住宅在所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)“繳納物業(yè)保修金”或“購(gòu)買(mǎi)建設(shè)工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)”的二選一機(jī)制，并出臺(tái)了詳細(xì)的《關(guān)于推行上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的試行意見(jiàn)》和《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》政府配套文件。2014年10月1日《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》的正式實(shí)施，又明確了工程質(zhì)量保險(xiǎn)可以替代施工單位建設(shè)工程質(zhì)量保證金。兩個(gè)條例確立了工程質(zhì)量保險(xiǎn)在工程建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理中的地位。

保險(xiǎn)在建筑工程建設(shè)過(guò)程的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）起到社會(huì)穩(wěn)定器的作用

有了保險(xiǎn)兜底，在發(fā)生住宅質(zhì)量事故問(wèn)題時(shí)，小業(yè)主不用擔(dān)心因找不到維修渠道而只能向政府投訴了。而政府也可以從繁雜的投訴處理中解脫出來(lái)，更好地做好社會(huì)公共管理。

另外，保險(xiǎn)對(duì)于參保的建設(shè)單位和施工單位穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)說(shuō)，有三大優(yōu)勢(shì)：

1.發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量事故且足以引起企業(yè)破產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，保險(xiǎn)可以提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；

2.物業(yè)保修金、質(zhì)量保證金等都以單個(gè)項(xiàng)目繳存費(fèi)用為限，發(fā)生極端事件時(shí)根本無(wú)法覆蓋損失，而保險(xiǎn)可以根據(jù)大數(shù)法則給予企業(yè)、業(yè)主最大程度的保障；

3.在企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、清算、轉(zhuǎn)業(yè)等無(wú)法履行保修責(zé)任時(shí)，保險(xiǎn)公司可以代為履行保修責(zé)任。

（二）提升整體建筑質(zhì)量水平

保險(xiǎn)公司介入后，可以通過(guò)第三方風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量提供更多的技術(shù)支持和質(zhì)量監(jiān)督，提升工程質(zhì)量水平，同時(shí)利用保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，讓質(zhì)量管控好的企業(yè)得到低成本的保險(xiǎn)，提高質(zhì)量管控差、信用等級(jí)不佳的企業(yè)的費(fèi)率水平，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)做好質(zhì)量控制。

（三）完善建筑業(yè)誠(chéng)信體系

保險(xiǎn)公司可以根據(jù)賠付情況及參建企業(yè)履約情況，建立建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)乃至施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的檔案，作為費(fèi)率確定和調(diào)整的基礎(chǔ)，結(jié)合政府對(duì)建設(shè)單位、施工企業(yè)的資信評(píng)級(jí)，將很好地完善建筑業(yè)的誠(chéng)信體系。

（四）釋放企業(yè)資金流動(dòng)性，讓資金為國(guó)家建設(shè)創(chuàng)造更大的價(jià)值

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要繳納的物業(yè)保修金為3%。另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以扣留施工單位的質(zhì)量保證金達(dá)5%。這些資金的沉積，將大大降低資金的流動(dòng)性，給企業(yè)帶來(lái)資金流動(dòng)性危機(jī)。而在投保后，建設(shè)單位和施工單位的資金將被釋放，給企業(yè)提供更多的流動(dòng)性，為企業(yè)和社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國(guó)住宅質(zhì)量維修法律責(zé)任分解

（一）住宅質(zhì)量維修法律責(zé)任分解

根據(jù)我國(guó)的法律和上海地方法規(guī)，住宅購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)了住宅后，其維修保修關(guān)系見(jiàn)圖1。住宅購(gòu)買(mǎi)者的住宅由開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）進(jìn)行保修，同時(shí)在保修期外的公共部分由住宅專項(xiàng)維修資金負(fù)責(zé)維修。而由于住宅是開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）委托施工單位建造的，因此施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）負(fù)有保修責(zé)任。

住宅建筑的主要保修責(zé)任包括主體結(jié)構(gòu)，滲漏，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、供冷與供熱等三部分，其保修維修責(zé)任主體及期限見(jiàn)圖2。下面結(jié)合我國(guó)法律及上海地方法規(guī)制度對(duì)責(zé)任主體和期限進(jìn)行分解。

圖2　住宅維修保修主體及期限

（二）施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）的保修責(zé)任

國(guó)務(wù)院279號(hào)令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，“建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！边@明確了工程承保單位對(duì)建設(shè)單位，即施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任。

該條例第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、住宅建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

設(shè)計(jì)合理的使用年限一般為50年，也就是說(shuō)施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修期限為：主體結(jié)構(gòu)保修自竣工驗(yàn)收合格起50年；滲漏保修5年；其他責(zé)任2年。

目前施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任是通過(guò)建設(shè)工程質(zhì)量保證金實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部2005年頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》，開(kāi)發(fā)商可在工程款中預(yù)留5%的工程款作為保證施工單位在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。該資金的預(yù)留時(shí)間為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)包、承包雙方在合同中約定。而在實(shí)踐中，存在施工單位無(wú)法在期限內(nèi)全額拿回保證金以及施工單位拿回保證金后住宅質(zhì)量保修缺乏后續(xù)保障的雙重問(wèn)題。

（三）開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保修責(zé)任

開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）在住宅建筑過(guò)程中的質(zhì)量責(zé)任如何界定，如何保證開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）履行其對(duì)住宅購(gòu)買(mǎi)者的保修責(zé)任，我國(guó)法律一直沒(méi)有明確的規(guī)定。2011年12 月22日，上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第31次會(huì)議通過(guò)并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，彌補(bǔ)了這一法律空白。該條例第九條規(guī)定，“建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量和安全負(fù)有重要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)建設(shè)工程各階段的質(zhì)量和安全工作的協(xié)調(diào)管理，并按照合同約定督促建設(shè)工程各參與單位落實(shí)質(zhì)量和安全管理責(zé)任?！边@明確了開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）在工程建設(shè)中的質(zhì)量責(zé)任為“重要責(zé)任”。該條例第十九條規(guī)定，建設(shè)單位履行其質(zhì)量保修責(zé)任的方式為“在新建住宅所有權(quán)初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)保修金。建設(shè)單位投保工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)符合國(guó)家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限，并經(jīng)住宅行政管理部門(mén)審核同意的，可以免予交納物業(yè)保修金?！?/p>

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)保修金的繳存標(biāo)準(zhǔn)為“新建住宅及同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，由其建設(shè)單位按照建筑安裝總造價(jià)的3%交納保修金”，物業(yè)保修金的繳存年限為“對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)首套住宅交付滿10年”，也就是說(shuō)，建設(shè)單位對(duì)住宅實(shí)質(zhì)的保修期限為10年。

（四）購(gòu)房者對(duì)住宅的維修

購(gòu)房者對(duì)住宅的維修，一方面是通過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金（保修期后公共部分），另一方面是通過(guò)個(gè)人出資進(jìn)行維修（保修期后私人部分）。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至 8%。另外，“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。”

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和住宅買(mǎi)賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和住宅買(mǎi)賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的住宅等。

其余屬于購(gòu)房者自有的部分在保修期滿后就由住宅購(gòu)買(mǎi)人自己出資進(jìn)行維修。

三、住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)法律基礎(chǔ)及保險(xiǎn)性質(zhì)分析

（一）國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.法國(guó)工程質(zhì)量立法

從國(guó)外的工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)踐情況來(lái)看法律保障是該險(xiǎn)種實(shí)施的基礎(chǔ)。以法國(guó)為例，法國(guó)工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度的立法依據(jù)為1978年1月4日通過(guò)的《斯比那塔法》，之后該法被匯編進(jìn)法國(guó)民法典第1792條及其之后的條款，并且修改了建設(shè)與住房法典的第111條及其之后的條款。

《斯比那塔法》于1979年1月1日起生效，此后幾乎沒(méi)有經(jīng)過(guò)重大的修改，因此可以說(shuō)，該法律形成了法國(guó)當(dāng)代工程保修與保險(xiǎn)制度的主要框架。

關(guān)于工程質(zhì)量保修問(wèn)題，法國(guó)民法典（融入《斯比那塔法》后的內(nèi)容）規(guī)定如下：

“第1792-6條…….完工竣工保證，即承包人自驗(yàn)收之日起一年內(nèi)，必須對(duì)業(yè)主提出的各種問(wèn)題進(jìn)行維修；……

第2270條任何自然人或法人，均應(yīng)依照本法第1792條至1792-4條承擔(dān)責(zé)任和各種擔(dān)保義務(wù)；第1792條至1792-2條規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)，自工程驗(yàn)收之日起10年之后才可以解除?！保ǖ?792條至1792-2條主要明確了主體結(jié)構(gòu)部分的責(zé)任和義務(wù)）

從上面的法律條文可以看出，法國(guó)的民法典規(guī)定了保修期和責(zé)任期，保修期是針對(duì)承包人的，期限為1年；責(zé)任期是針對(duì)工程建設(shè)者的，可以是自然人也可以是法人，責(zé)任期為10年。

法國(guó)民法典第1792-1條對(duì)工程建設(shè)者的定義為：

“以下人員可稱為工程建設(shè)者。

1）由工程合同規(guī)定的、與工程業(yè)主有關(guān)的建筑師、承包人及其他有關(guān)技術(shù)人員；

2）工程竣工后，任何負(fù)責(zé)銷售工程的人，工程可以是他自己本人建設(shè)的，或請(qǐng)他人負(fù)責(zé)建設(shè)的；

3）任何受工程業(yè)主委托的代理人；……”

對(duì)應(yīng)我國(guó)的建設(shè)體系，工程建設(shè)者包括了開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司等。

2.法國(guó)質(zhì)量保險(xiǎn)體系

從確保工程建設(shè)者履行質(zhì)量責(zé)任和保護(hù)業(yè)主質(zhì)量權(quán)益的角度，法國(guó)民法典在第三編“住宅工程的強(qiáng)制保險(xiǎn)”中確定了強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)和強(qiáng)制損害保險(xiǎn)（IDI，Inherent Defect Insurance）的保險(xiǎn)體系。

其中，法國(guó)強(qiáng)制損害保險(xiǎn)（IDI）保險(xiǎn)期限為10年，從工程驗(yàn)收合格起第2年到第10年。第1年為承包人無(wú)條件負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用（備注：若完成開(kāi)始第1年承包人破產(chǎn)消失了，則由業(yè)主投保IDI的保險(xiǎn)公司從第1年開(kāi)始來(lái)維修），即第1年出現(xiàn)的缺陷100%由建造商負(fù)責(zé)。IDI保險(xiǎn)的責(zé)任范圍、期限與法國(guó)的民法典的質(zhì)量責(zé)任完全一致。

圖3　法國(guó)工程質(zhì)量保險(xiǎn)的構(gòu)成

圖4　法國(guó)工程質(zhì)量保險(xiǎn)的觸發(fā)順序

（二）中國(guó)上海工程質(zhì)量保險(xiǎn)法律基礎(chǔ)

為落實(shí)建設(shè)部和保監(jiān)會(huì)《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見(jiàn)（建質(zhì)［2005］133號(hào)）》，上海積極開(kāi)展建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)工作，先后試點(diǎn)了中房置業(yè)大樓、泓邦國(guó)際大廈、浦東機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)動(dòng)遷房等一系列項(xiàng)目。2006年，上海建交委聯(lián)合上海保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理制度試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》滬建交聯(lián)〔2006〕307號(hào)。

在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2011年12月22日，上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第31次會(huì)議通過(guò)并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，規(guī)定“在新建住宅所有權(quán)初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)保修金。建設(shè)單位投保工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)符合國(guó)家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限，并經(jīng)住宅行政管理部門(mén)審核同意的，可以免予交納物業(yè)保修金”。并從2012年起在全市范圍內(nèi)推廣實(shí)施。

2014年7月25日，上海市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議修訂通過(guò)《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，并自2014年10月1日起施行。該條例第三十八條規(guī)定，“建設(shè)工程合同對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任采用工程質(zhì)量保險(xiǎn)方式的，不再設(shè)立建設(shè)工程質(zhì)量保證金。”

至此，上海建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)的法律基礎(chǔ)形成。從以上法律責(zé)任看，物業(yè)保修金和建筑工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)是互為替代關(guān)系，履行的是建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）對(duì)住宅購(gòu)買(mǎi)者的保修責(zé)任；工程質(zhì)量保險(xiǎn)和建設(shè)工程質(zhì)量保證金是替代關(guān)系，保障的是施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修履約責(zé)任。

（三）兩地工程質(zhì)量保修比較分析

綜上所述，我國(guó)與法國(guó)在法律上對(duì)質(zhì)量責(zé)任范圍劃分有較大的區(qū)別，因此保險(xiǎn)的匹配也不能完全照搬法國(guó)的模式。

從下表可以看出，對(duì)于質(zhì)量保修期，我國(guó)和法國(guó)都采取了相同的處理方式，即類似擔(dān)保的保證保險(xiǎn)方式。開(kāi)發(fā)商和施工單位所購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)都應(yīng)該是與其保修責(zé)任對(duì)應(yīng)的保證保險(xiǎn)，確保開(kāi)發(fā)商和施工單位在不能履約的情況下有保險(xiǎn)可以進(jìn)行兜底。

即便如此，從責(zé)任期限情況看，我國(guó)（上海）住宅保修責(zé)任存在以下兩個(gè)問(wèn)題：一是施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)工程質(zhì)量保證金為2年，而建設(shè)單位繳納的物業(yè)保修金為10年，存在錯(cuò)位；二是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定施工單位對(duì)結(jié)構(gòu)的保修責(zé)任是全壽命（設(shè)計(jì)合理的使用年限50年），但實(shí)踐中根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

比較可行的辦法是把施工單位的保修期限和開(kāi)發(fā)商的拉平，如，主體結(jié)構(gòu)也是10年。10年后的保修責(zé)任由住宅專項(xiàng)維修基金來(lái)解決，而住宅專項(xiàng)維修基金用一部分本金加10年的利息等收入購(gòu)買(mǎi)后40年主體結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)，可采用每年購(gòu)買(mǎi)的方式進(jìn)行。

四、建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)的設(shè)計(jì)思路

如上文所述，我國(guó)（上海）的工程質(zhì)量責(zé)任是以保修責(zé)任為主的，涵蓋了保修期和責(zé)任期，因此，保險(xiǎn)的設(shè)計(jì)可以根據(jù)保修責(zé)任主體和質(zhì)量主體考慮保險(xiǎn)模式。

（一）針對(duì)保修責(zé)任主體的保險(xiǎn)設(shè)計(jì)（方案11）

1.建筑工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)（針對(duì)開(kāi)發(fā)商）

法律依據(jù)：《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》

表　我國(guó)（上海）與法國(guó)工程質(zhì)量責(zé)任及保險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的對(duì)比

保險(xiǎn)名稱：建筑工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)

投保人：開(kāi)發(fā)商

保險(xiǎn)責(zé)任：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，保險(xiǎn)合同明細(xì)表中載明的保險(xiǎn)建筑在正常使用條件下因下列部位、設(shè)施設(shè)備存在潛在質(zhì)量缺陷而造成保險(xiǎn)建筑損壞的，保險(xiǎn)人按照保險(xiǎn)合同約定負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重建的費(fèi)用：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程；

（2）圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫工程、屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏處理工程；

（3）門(mén)、窗工程；

（4）墻面、頂棚抹灰層工程；

（5）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝；

（6）裝修工程；

（7）供熱與供冷系統(tǒng)工程。

保險(xiǎn)期限從保險(xiǎn)建筑內(nèi)首套單元交付使用之日起算：

第（1）項(xiàng)為十年；

第（2）項(xiàng)為五年；

第（3）至（6）項(xiàng)為兩年；

第（7）項(xiàng)為兩個(gè)采暖期和供冷期。

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

替代關(guān)系：替代物業(yè)保修金

2.建筑工程保修履約保證保險(xiǎn)（針對(duì)施工單位）

施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的維修責(zé)任，以往都是通過(guò)建設(shè)工程質(zhì)量保證金來(lái)履行的。《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“建設(shè)工程合同對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任采用工程質(zhì)量保險(xiǎn)方式的，不再設(shè)立建設(shè)工程質(zhì)量保證金。”因此開(kāi)發(fā)一款與建設(shè)工程質(zhì)量保證金相對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)也非常必要。以下為此款保險(xiǎn)的設(shè)計(jì)思路：

法律依據(jù)：《上海市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》

保險(xiǎn)名稱：建筑工程質(zhì)量保修履約保證保險(xiǎn)

投保人：施工單位

圖5　建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)流程

保險(xiǎn)責(zé)任：與施工單位和建設(shè)單位保修合同一致（以國(guó)家和上海市對(duì)于住宅質(zhì)量保修責(zé)任要求為準(zhǔn)）

保險(xiǎn)期限：與保修合同約定的保修期一致

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且施工單位因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

替代關(guān)系：替代質(zhì)量保證金

（二）針對(duì)質(zhì)量主體的建筑質(zhì)量保險(xiǎn)設(shè)計(jì)（方案22）

從上面維修責(zé)任分解可以看出，建設(shè)單位和施工單位對(duì)住宅的質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任，雖然對(duì)應(yīng)的合同關(guān)系和主體不同，但都是對(duì)同一建筑的質(zhì)量負(fù)責(zé)，因此可以考慮以建筑質(zhì)量為主體，由建設(shè)單位和施工單位共同投保建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)。

投保人：建設(shè)單位和施工單位

保險(xiǎn)責(zé)任：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，保險(xiǎn)合同明細(xì)表中載明的保險(xiǎn)建筑在正常使用條件下，因下列部位或設(shè)施設(shè)備存在潛在質(zhì)量缺陷而造成保險(xiǎn)建筑損壞的，保險(xiǎn)人按照保險(xiǎn)合同約定負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重建的費(fèi)用：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、住宅建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程；

（2）圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫工程、屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏處理工程；

（3）門(mén)、窗工程；

（4）墻面、頂棚抹灰層工程；

（5）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝；

（6）裝修工程；

（7）供熱與供冷系統(tǒng)工程。

保險(xiǎn)期限：首套房交付期（從工程竣工驗(yàn)收合格日至首套單元交付使用日，該期限超過(guò)半年的以半年計(jì)）再累加以下期限：

第（1）項(xiàng)為十年；

第（2）項(xiàng)為五年；

第（3）至（6）項(xiàng)為兩年；

第（7）項(xiàng)為兩個(gè)采暖期和供冷期。

為避免建設(shè)單位的原因?qū)е率滋追拷桓镀谶^(guò)長(zhǎng)，而造成部分保險(xiǎn)責(zé)任和開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任不一致問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)在首套房交付時(shí)購(gòu)買(mǎi)延保保險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)齊。

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且建設(shè)單位、施工單位因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

法國(guó)的工程質(zhì)量保險(xiǎn)由三部分構(gòu)成：業(yè)主損害保險(xiǎn)（工程質(zhì)量?jī)?nèi)在缺陷保險(xiǎn)，Inherent Defect Insurance）、職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)（勘察、設(shè)計(jì)、質(zhì)量檢查監(jiān)督機(jī)構(gòu)）、承包商責(zé)任險(xiǎn)。各險(xiǎn)種之間的觸發(fā)關(guān)系，如圖4所示：