我國房地產市場現狀、問題以及供給側改革重點

范唯

[摘要]文章從我國房地產市場現狀、現存問題出發，分析了房地產市場發展的特殊規律及運行模式，提出了用供給側改革的思路解決當前房地產高庫存等發展中的瓶頸問題。采取限制開發用地、建立問責機制、統籌規劃、科學引導、優化結構等辦法促進房地產市場健康發展。

[關鍵詞]房地產；去庫存；供給側改革

1.前言

在我國轉變經濟的發展方式，調節產業結構的關鍵時期，房地產市場是我國經濟改革的關鍵領域，去杠桿化以及房地產去庫存能否實現直接關系到我國能否實現經濟發展方式的順利轉型和經濟的又好又快發展。本文將結合近期的房地產市場的現狀，對我國在新的經濟周期下的房地產市場調控提供個人的看法。

2.我國房地產市場現狀

中國的房地產市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產市場的相關法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產市場快速發展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產市場能夠按照市場經濟規律有序運行。

2016年伊始，我國多個地區打響房地產去庫存攻堅戰，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當成去庫存有力支撐。毋庸質疑，房地產高庫存不僅成了制約我國房地產健康發展的“瓶頸”，更成了拖累中國經濟增長的巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府先后打出了簡政放權、減稅降費、金融扶持等一系列政策；一些地方政府甚至發文對購房給予重獎和鼓勵農民進城購房等，但都收效甚微。據公開資料顯示，截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，房地產庫存形勢依然非常嚴峻。

3.我國房地產市場的主要問題

去庫存效果難遂人愿，在筆者看來，政府推行購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍，在改善房地產供給側方面著力不多。而目前我國房地產高庫存的真正原因在于房地產開發供給側結構嚴重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量，尤其高房價超出城鎮居民經濟承受能力。這就是我國房地產去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然，僅寄希望刺激消費側來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。因此，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費側用力，更要在供給側使勁，推出系列改善房地產供給側過硬的長效機制，才能為切除房地產高庫存“病灶”提供良好藥方。

4.供給側改革的重點

從目前看，抓好房地產供給側改革，應重點在三方面著力：

首先，嚴格限制房地產開發供地。我國各級政府在城市用地建設上管制過松、權力過大，缺乏相應制約措施，尤其對城市發展規模、發展速度、經濟承受能力，缺乏權威科學論證，對城市土地到底多少用于房地產開發，心中茫然；加之受短期政績利益驅動及經濟形勢下滑造成財政收入減少等因素影響，土地財政依賴性較強，無法抑制賣地沖動。這就是房地產去庫存“邊去邊增”根本癥源。為此，從現在起，應嚴格加強對城市房地產開發用地管理，各級國土部門切實履行職責，制定房地產開發規劃。同時，對房地產開發用地實行上級政府和上級人大共同監督機制，抑制下級政府房地產用地審批權力過大和失控問題；并建立高庫存問責機制，對高庫存地區政府領導進行嚴厲追責，增強房地產開發用地監管威懾力，并增強地方政府改善房地產供給側責任感和緊迫感，消除房地產去庫存治理中的“馬后炮”現象。此外，對開發商已購買尚未開發的土地進行一次全面釜底抽薪，實行無償清退或低價贖回方式，以遏制房地產開發再次大幅增長。

其次，各級政府在房地產開發上，不能完全放任市場，應在規劃指引及調控上有所作為。目前有些房地產開發商對經濟形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅動，盲目無序開發現象突出，尤其是三、四線城市，沒有對當地經濟發展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確判斷，全國房地產事實上處于無序發展狀態。對此，各級政府應充分發揮“有形之手”，肩負起對房地產開發科學引導重任：一是根據經濟發展形勢，制定客觀、科學的城市發展規劃，為房地產開發提供準確決策依據；二是將轄區內所有房地產開發納入政府跟蹤監管范圍，嚴格按政府審批規模要求進行開發，防止擅自擴大開發面積，確保房地產開發規模、速度與城市增長規模、居民收入和人口增長相適應，消除供給側過?，F象發生。

最后，大幅減少或停止保障安置房建設，優化房地產供給側結構。資料顯示，整個“十二五”期間保障房開工數量高達3890萬套，遠超3600萬套目標任務；雖為城鎮低收入居民居有其所做出了重要貢獻，但加劇了房地產供給側過剩，對優化整個房地產業發展生態不利。讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設量”的決定，這無疑對改善房地產供給側起到了一定作用，但力度還遠遠不夠。從現在起各地應規模減少或停止保障安置房建設，以貨幣安置為主，對轄內確需安置的城鎮居民，應在全面綜合衡量基礎上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產開發總計劃，抵減房地產開發總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現象發生，為改善房地產供給側奠定基礎。

中國房地產市場表現的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發育不成熟有關，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產市場的發育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產市場的發育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正身份，就難以制定公正客觀的規則和制度。不少地方政府熱衷于搞經營城市。經營城市本身無可厚非，但一些政府借經營城市之名，實則行開發房地產之實，或站在開發商的立場上搞舊房拆遷、圈占農民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標制度，導致土地市場的混亂，因此，也需要轉變政府職能。