三四線城市：庫存“重災區”

王璇

樓市進入“白銀時代”，三四線城市受制于城市產業能級低、人口流入差等因素，商品房銷售緩慢，庫存水平居高不下。本刊分別選取鄂北地級市隨州及鄂東縣級市武穴，打探當地樓市去庫存下的現狀。

隨州：去庫存需3年時間

隨州，“鄂北重鎮”，處在襄十隨汽車工業走廊上。

2014年末，隨州全市常住人口218萬人，其中城鎮人口102萬人，城鎮化率接近50%。

目前，隨州中心城區房地產市場，仍然以早期的福利房和民房為主要形態。在當前經濟環境下，樓盤的供應量較大，但需求動力不足，房價處于下行趨勢。

以老城區樓盤齊星花園為例，目前房價約4300元/平方米，緊鄰隨州最大的商圈大潤發購物中心，附近中心醫院、婦幼保健醫院、實驗中學等市級一流醫療教育配套齊全，一度號稱隨州最貴的樓盤。該樓盤在一定程度上，反映出隨州房地產市場的成交和價格風向。在三四線城市高庫存的大背景下，從2014年起，該樓盤價格下跌200元/平方米。

從購房需求側看，隨州樓市整體上并沒有形成規模，不足以快速消化大規模的房地產供應量。隨州房管局相關數據顯示，2015年隨州城區新增商品住宅面積142.55萬平方米，同比大幅增長79.08%。截至2015年12月底，全市共有房地產開發項目100個，規劃建筑面積1332.84萬平方米，庫存面積338.03萬平方米。按照近年隨州市最大年成交面積120萬平方米計算，在不增加商品房開發土地供應的情況下，消化這些樓盤約需3年時間。而2015年，隨州城區商品房交易合同備案登記面積為78.48萬平方米，同比2014年下降18.19%，這意味著未來的銷售周期將更長。

房地產進入“白銀時代”，隨州面臨著三四線城市庫存居高不下的發展共性問題。

武穴：開發商高成本融資自救

隨州作為一個地級市，2015年商品住宅平均交易價格為3972元/平方米。而武穴作為鄂東縣級市，樓盤起步價達3200元/平方米，部分樓盤均價達4300元/平方米。

目前武穴沿江經濟占全市份額近80%。然而，隨著高速公路、鐵路的建設，水運減少，港口經濟受挫，武穴的天然良港優勢已然不復存在。

伴隨著近年來武穴經濟轉型升級，當地房地產開發逐年升溫。到2006年，當地標志性樓盤之一的金色豪園，首次開展按揭貸款業務。當時，武穴普通單價600元/平方米以下，而金色豪園銷售價達800元/平方米左右，拉開了成建制小區房地產開發的序幕。

隨后幾年，武穴的房地產開發一路高歌猛進，到2009年前后進入快速發展期，幾大熱銷樓盤極大地刺激了房地產開發的熱潮。2012年，武穴房地產開發呈現爆發狀態，樓盤起步價達3200元/平方米，部分樓盤均價達4300元/平方米。

受樓市熱潮影響，當地房地產大規模動工，如君和地產、永寧商場等，諸多在建高樓來勢兇猛。此外，當地還有西菜園拆建、劉家巷改造等項目。在樓市的激進開發下，供應過剩帶來的庫存問題成為一道難題。

經過2012年的“瘋狂”樓市后，目前武穴中心城區整體均價回落到2012年的4000元/平方米左右的水平。

目前，武穴返鄉置業人群的購房量已占總量的35%以上，成為武穴樓市的購房主力之一。針對歲末年初返鄉置業人群的爭奪戰，已逐漸在武穴變成“常態”。

目前，武穴的房產庫存周期在一兩年內，短期內市場陷入窘境之中。據了解，目前當地開發商遇到的最大困難是資金問題，許多中小開發商依靠民間融資籌集資金。來自銀行貸款的財務成本在10%左右，如果從民間融資，財務成本則要占到25%-30%之間。“房子確實不好賣，開發商更加沒錢”，如此惡性循環加重了樓市去化壓力。

正如文中提到的隨州和武穴，在2009年全國房地產市場持續升溫的背景下，大批開發商扎堆入市。與此同時，全國無論是地級市還是縣級市，大大小小的開發區如雨后春筍般出現，無疑為房地產擴張帶來了巨大的空間。但是，那些缺乏特色經濟和技術創新支撐的開發區，無法帶來規模化和精英化的產業人口流入，沒有高知人群的安居樂業，何談房地產市場的長效發展。

針對現有的房地產存量市場，今年4月底，湖北省政府出臺《湖北省房地產去庫存專項行動方案》。該方案提出全省各縣市區棚改貨幣化安置比例不低于50%，商品住房庫存量大且有條件的地方，這一比例力爭達到100%，并通過財稅政策，鼓勵新市民進城購房；對庫存消化周期超過24個月的地方，下一年度住房用地計劃要削減50%。庫存消化周期超過36個月的地方，要暫停住房用地供應。由此可見，地方政府去庫存的決心之大，可見一斑。

然而，三四線城市去庫存，經濟發展不能僅局限于GDP的增長，而要將眼光放長遠，多注重創造良好的自然環境，建立共生共榮的產業集群，增強城市對人才的吸附力。

當一個城市變得更有吸引力，更適合居住和發展，才能來談去庫存的問題。（支點雜志2016年6月刊）