泰安市房地產投資與區域經濟增長關系研究*

■劉桂菊　吳明發

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泰安市房地產投資與區域經濟增長關系研究*

■劉桂菊吳明發

內容摘要：本文在分析泰安市房地產投資現狀的基礎上，采用ECM方法，探討2000-2014年泰安市房地產投資對其經濟增長的影響。結果表明：房地產投資對經濟增長的貢獻呈波動上升趨勢，2007年以后波動漸趨平緩，但總體貢獻率較低；房地產投資占GDP的比重偏低，對經濟拉動能力較弱，經濟增長對房地產投資拉動的依賴性增強；房地產投資與GDP之間既存在正相關的長期均衡關系，又存在短期波動關系；經濟增長對房地產投資具有單向因果關系，而房地產投資對經濟增長的影響不明顯。針對研究結果，提出了促進泰安市房地產投資與經濟協調發展的政策建議。

關鍵詞：房地產投資經濟增長ECM泰安市

投資是拉動經濟增長的三駕馬車之一，房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，對拉動經濟增長起著重要作用。從我國近十年來的經濟增長歷程看，房地產投資對我國經濟增長的貢獻巨大，一旦房地產投資面臨緊縮，經濟增長難免受到影響。房地產市場是典型的區域性市場，與區域經濟之間相互影響、相互作用。因此，深入探討區域房地產投資與經濟增長之間的相互關系具有重要的理論和實踐意義。本文在分析泰安市房地產投資現狀的基礎上，借助Eviews7.0，采用ECM方法探索泰安市房地產投資對其經濟增長的影響，研究結果以期為泰安市房地產投資和經濟增長之間的協調發展提供科學依據。

表1　2000-2014年泰安市房地產投資對其經濟增長的貢獻

泰安市房地產投資概況

（一）房地產投資規模逐年擴大

從2000-2014年房地產投資變化趨勢看（表1），15年間房地產投資規模大幅增加，房地產投資額從2000年的5.40億元，增長到2014年的143.10億元，增長了25.5倍，平均每年增長30.67%。盡管比同期泰安市全社會固定資產投資年均增長率低2個百分點，但卻遠遠超過了同期泰安市GDP的年均增長速度（16.03%）。尤其是2003年房地產投資出現了跳躍式增長，比2002年增長141.67%；2006年泰安市房地產投資首次出現了負增長（-26.11%），但之后泰安市房地產投資穩步上升，年均增長26.65個百分點，到2014年達到峰值。

（二）房地產市場狀態良好

泰安市房地產市場供需形勢良好（圖1），其中房地產市場需求呈現逐步上升的勢頭。2000-2013年商品房實際銷售面積從42.40萬m2逐步攀升到2013年的405.70萬m2，增長了8.57倍，年平均商品房實際銷售面積為167.49萬m2，平均每年的增長量為27.95萬m2，年均增長率達到18.97%，尤其2002年以后年均增長率更高達22.13%。2014年由于我國宏觀經濟步入新常態，經濟增速放緩，房地產市場進入新的調整期，在此背景下泰安市房地產市場需求發生重大逆轉，商品房實際銷售面積和銷售額分別比2013年下降44.7%和36.3%。

圖1　2000-2014年泰安市房地產市場供需狀況

從房地產市場供給狀況看，泰安市房地產市場供給波動幅度較大，但總體呈上升態勢?？⒐し课菝娣e從2000年的57.85萬m2，增加到2014年的151.10萬m2，年平均竣工房屋面積為136.87萬m2，平均每年增加6.66萬m2，年均增長率為7.10%。2014年受國家宏觀經濟形勢的影響竣工房屋面積急劇下降，比2013年下降31.32%。

研究方法

為了考察泰安市房地產投資對經濟增長的影響，參考祝運海的研究成果，選取房地產投資額（REI）和地區生產總值（GDP），分別用來衡量房地產投資和國民經濟發展狀況的代表性指標。

（一）房地產投資對經濟增長貢獻方法

選擇房地產投資依存度（IDD）、房地產投資對經濟增長貢獻率（ICR）和房地產投資對經濟增長拉動率（IDR）3個指標來反映泰安市房地產投資對經濟增長的貢獻。公式分別為：

其中，ΔREI、ΔGDP分別表示同一時期房地產投資額和地區生產總值增量；SGDP表示同一時期地區生產總值增長速度。

（二）誤差修正模型（ECM）

要建立誤差修正模模型，先要構建房地產開發投資與經濟增長的VAR模型，其一般表達式為：

其中，Yt=［D（LnGDP），D（LnREI）］，LnGDP、LnREI分別表示取對數后的國內生產總值和房地產投資額，A（L）是P階滯后算子的多項式矩陣，ut是（2× 1）階的簡化式殘差向量，Ω是其方差協方差矩陣。因ut存在當期相關關系，需運用Ω的喬利斯基（Cholesky）分解方法使誤差項正交以消除相關關系，經分解得ut的表達式：

其中，C為唯一的Cholesky下三角矩陣；εt為結構式殘差向量（均值為零、方差為1的單位矩陣）。由此得到結構化的VAR模型為：

其中，F（L）為p次多項式矩陣，k為經過轉換后的確定性趨勢項（Ck=c）。

對（4）式進行變換，得到向量誤差修正模型（ECM），表示為：

Π矩陣是變量長期關系的系數矩陣。在達到長期均衡時，式（5）的差分變量為零向量，εt中隨機誤差項的數學期望值為零，因此，Πt-k=0表示長期均衡時變量的關系。因此判斷GDP和REI之間的長期均衡關系可以通過Π計算系數矩陣的秩及特征值來進行判斷。

由于經過一階差分的內生變量向量中各序列都是平穩的，因此，只有構成ΠYt-k的各變量都是I（0）時，才能保證隨機誤差項εt是平穩過程。因此，系數矩陣的秩滿足0＜R（Π）=m＜g時，存在矩陣α和β，使得：

將式（8）帶入式（7）得到：

其中，α為調整系數矩陣，β為協整矩陣。β′Yt-k中每行都是一個I（0）組合變量，即每一行都是使變量Y1，t-1，Y1，t-2，……，Y1，t-k具有協整關系的線性組合形式。因此可以通過計算β的秩來判斷GDP和REI之間的協整關系。

實證研究

本文研究數據主要來源于《泰安統計年鑒》（2001-2015年）和泰安市國民經濟和社會發展統計公報（2000-2014年），數據處理軟件為Eviews7.0。

（一）泰安市房地產投資對經濟增長的貢獻

根據公式（1）、（2）和（3），得到結果如表1所示。

由表1可知，泰安市房地產投資依存度整體呈增長趨勢。IDD從2000年的1.42%上升到2005年的3.57%，年均增長20.25%；特別是2006年以后泰安市IDD持續升高，從2006年的2.21%上升到2014年的4.77%，年均增長10.09%，雖低于前一時期的增長速度，但增長趨于平穩。15年間泰安市IDD均值為3.00%，低于同期山東省6.40%的平均水平，也低于全國9.97%的平均水平，這說明泰安市房地產投資占GDP的比重偏低，房地產投資還有較大潛力。

泰安市房地產投資對經濟增長拉動率波動幅度較大，整體呈上升趨勢。IDR從2001年的0.03%上升到2014年的0.61%，平均增長率為24.73%，年平均值為0.72%，低于山東省1.47%的平均水平和全國2.17%的平均水平，這說明泰安市房地產投資對其經濟拉動較弱，還有很大提升空間。

泰安市房地產投資對經濟增長貢獻率受國家宏觀調控政策的影響起伏波動較大，但整體呈上升趨勢。2001-2014年ICR最大值為2003年的10.84%，最小值為2006年的-4.90%，年平均值為4.76%，遠低于山東省平均水平（10.28%）和全國平均水平（15.84%）。總體而言ICR由2001年的0.27%上升到2014年的7.99%，平均增長率為29.89%，高于山東省和全國平均增長速度，這說明泰安市正在加大房地產投資，其經濟對房地產投資拉動的依賴正在變強。

2) 節能計算：根據變頻器的運行情況，計算出本次運行時間、累計運行時間，系統根據變頻器的功率情況計算節能量。

（二）泰安市房地投資對經濟增長的影響

從表1可以看出，房地產投資額同GDP的變化趨勢基本相同，Pearson相關系數為0.983，P=0.000，這表明泰安市GDP與房地產投資之間存在很強的正相關性。為了更加準確地判斷兩者的關系，采用ECM對二者關系進行進一步分析。

1.平穩性檢驗

為了消除原始變量的異方差影響，需要對GDP和REI數值進行對數化處理，得到LnGDP序列和LnREI。采用既含截距項又含時間趨勢項的檢驗回歸模型對LnGDP序列和LnREI序列進行ADF檢驗，根據AIC最小準則確定檢驗的滯后期，檢驗結果見表2。

由表2可知，LnGDP和LnREI一階差分序列的ADF值的絕對值均大于10%臨界值的絕對值，說明兩序列的一階差分序列不具有單位根，是平穩序列，即兩序列為一階單整序列I （1），可以進行協整檢驗以確定它們之間是否存在協整關系。

2.協整檢驗和誤差修正模型（ECM）

首先對這兩個變量運用OLS法構造一元回歸模型，然后檢驗其殘差是否平穩，如果是平穩的，則說明是協整的，否則是非協整的。通過計算得出回歸方程為：

從系數的顯著性來看，Prob.值都在0.0000，都小于1%的顯著水平，說明模型回歸系數非常顯著；從模型整體的顯著性來看，F統計量值為371.8860，相應的概率值Prob.為0.0000，說明模型回歸方程顯著；從模型整體擬合度來看，R2和調整R2都在96%以上，說明該模型擬合效果非常好。由回歸方程（4）可以看出，泰安市LnGDP與LnREI存在正相關的長期均衡關系，房地產投資每增加1%，經濟增長可增加0.63%。

由方程（4）得到殘差序列ε的表達式：

由上述分析可知，房地產投資與經濟增長之間有一種長期或均衡的關系，然而，在短期中由于受到各種因素的影響會使REI與GDP之間的關系偏離均衡狀態，因此建立誤差修正模型來反映二者的短期動態關系。其模型形式為：

式中，α為截距項；βi（i=1，2）為系數；μt為隨機誤差項；ECM表示根據長期協整方程計算的誤差修正項，反映了房地產投資與經濟增長之間偏離均衡關系的非均衡誤差。

經回歸得到誤差修正模型的估計結果：回歸模型的R2為0.77，模型整體擬合較好，各回歸系數顯著。誤差調整系數為-0.1288，符合反向修正機制，GDP在t期的變化可以消除前一期12.88%的非均衡誤差。

3．Granger因果關系檢驗

方程（4）并不能說明LnGDP和LnREI兩者之間是否存在因果關系，因此還需要對兩個時間序列進行Granger因果關系檢驗。根據赤遲信息準則和施瓦茨信息準則，確定最優滯后期為3，得到序列LnGDP和LnREI的Granger因果關系檢驗結果如表4所示。

表2　LnGDP和LnREI序列的ADF檢驗結果

表3　協整檢驗結果

表4　LnGDP和LnREI的Granger因果檢驗結果

由表4可知，在5%的顯著性水平下，當原假設為“LnGDP不是LnREI的Granger原因”時，P值為0.0327，小于0.05顯著水平，表明經濟增長是房地產投資增長的原因；當原假設為“LnREI不是LnGDP的Granger原因”時，P值為0.8275，大于0.1顯著水平，表明房地產投資不是經濟增長的原因。因此得出，泰安市經濟增長促進了房地產投資的增長，而房地產投資對經濟增長的影響并不明顯。

結論與建議

（一）研究結論

通過對2000-2014年泰安市房地產投資對其經濟增長的貢獻分析以及對房地產投資序列與經濟增長序列的平穩性檢驗、協整檢驗、ECM模型分析、Granger因果關系檢驗分析，得出主要研究結論為：

第一，泰安市房地產投資對經濟增長的貢獻呈現波動上升趨勢，2007年以后波動漸趨平緩，但總體貢獻率較低；房地產投資占GDP的比重偏低，房地產投資對其經濟拉動較弱，房地產投資還有較大潛力，經濟發展依賴房地產投資拉動的趨勢增強。

第二，泰安市房地產投資與GDP之間存在長期和短期影響，從長期來看，兩者之間存在正相關的長期均衡關系，房地產投資每增加1%，會使GDP增長0.63%。短期波動中導致的系統偏離非均衡狀態會通過誤差修正機制得以調整，調整系數為-0.1288，調整效果較為明顯。

第三，泰安市經濟增長對房地產投資增長具有單向因果關系，即經濟增長促進了房地產投資的增長，而房地產投資對經濟增長的影響不明顯，但房地產投資具有較大的增長空間。

（二）政策建議

根據研究結果，提出促進泰安市房地產與經濟協調發展的建議為：

第一，適度增加泰安市房地產投資力度，促進GDP穩步增長。泰安市IDD分別低于山東省和全國3.40和6.97個百分點，ICR分別低于山東省和全國5.52和10.08個百分點，IDR也分別低于山東省和全國0.75和1.45個百分點，這說明泰安市房地產投資對經濟增長的貢獻較低，政府應通過合理引導房地產投資來實現泰安市房地產業和地區經濟的繁榮，充分發揮房地產投資對經濟增長的促進作用，使之成為拉動經濟增長新的增長點。

第二，合理控制房地產投資規模與速度，避免大起大落。泰安市房地產投資與GDP之間存在著正相關的長期均衡關系，雖然GDP短期的偏離能夠通過自動修正機制調整到均衡狀態，但房地產投資短期的大規模波動會對整個房地產市場產生巨大震蕩，從而對經濟增長產生巨大沖擊，使經濟較高地偏離均衡程度，導致經濟恢復需要較長的調整期。政府應根據市場需求和供給情況，合理規劃房地產投資規模與速度，防止因投資不足導致的地價飛漲或者投資過度導致的房地產泡沫對國民經濟帶來的不良影響。

第三，進一步加快經濟增長，為房地產投資營造良好的宏觀環境。國民經濟的總體狀況是房地產業得以存在和發展的宏觀基礎，制約或帶動房地產業的發展程度。由上述Granger因果關系分析可知，泰安市經濟增長促進了房地產投資的增長，宏觀經濟環境為泰安市房地產投資提供了肥沃的土壤，使房地產投資規模與速度均呈現較快的增長。然而一旦宏觀經濟增長出現較大波動就會對房地產投資產生較大影響。未來泰安市在積極發揮房地產投資對經濟增長拉動作用的同時，還應注重通過擴大內需、加快旅游業發展、提高工業發展效率等多途徑刺激經濟增長，增強經濟增長的穩定性，夯實房地產業發展的宏觀基礎，給投資者繼續加大房地產投資帶來穩定信心，從而更加有效地促進房地產業的發展。

參考資料

1.劉章生，陶滿德，李芬.房地產投資與宏觀經濟波動的相互影響關系——基于格蘭杰因果檢驗模型的研究［J］.改革與戰略，2012（3）：60-63.

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5.祝運海.房地產開發投資與經濟增長的動態關系研究——基于ECM的實證分析［J］.經濟問題，2011（5）：44-47.

6.張曉峒.Eviews使用指南與案例［M］.機械工業出版社，2007：15-24.

責任編輯：劉桂素

*基金項目：山東省高校人文社會科學研究計劃項目“‘新常態’下山東省房地產市場健康測度與評價研究”（J15WB41）；山東省統計科研重點課題“基于生命周期理論的綠色房地產評價指標體系構建研究”（KT15066）

作者簡介：（劉桂菊，泰山學院旅游學院講師，碩士，主要研究方向：房地產經濟與政策；吳明發，廣東海洋大學資源與環境系副教授，博士，主要研究方向：土地規劃與評價）