房地產市場的供求與價格分析

文/鄭心瞳

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房地產市場的供求與價格分析

文/鄭心瞳

摘要：本文從房地產供給和需求的定義入手，介紹了房地產供給的價格彈性和房地產需求的價格彈性、收入彈性、交叉彈性，房地產行業的特殊性，使得彈性系數在不同的研究周期內表現出不同的彈性特征。接著闡述了房地產達到供求平衡的理論過程，以及房產稅的開征對市場供需雙方的影響，和對房價波動的控制。得出短期內政府對需求者實行稅收政策調控，可以使市場需求量下降，解決房地產市場供不應求和房價上漲的問題；但是長期不變的稅收政策，對房價的調控作用很有限，長期內對供給者征稅還有可能會引起房價的進一步上漲，不利于房地產市場的健康發展，所以政府應該對我國現行房地產稅收體系進行改革，才能有利于稅收政策對房地產市場的調控等結論。

關鍵詞：房地產；房產稅；供求平衡

一、房地產的供給

（一）房地產供給的定義

房地產供給是指一段時間內房地產所有者，以買賣雙方共同約定的價格提供的房地產商品量。從宏觀經濟角度來看，房地產供給是指某段時間內，特定地區內的供給總量，包括增量房地產商品，即新開發的房地產商品，和存量房地產商品，即房地產商過去開發尚未出售的存貨。在其他條件不變的情況下，根據供給法則（Law of supply），房地產的價格和房地產建造者的供給量正相關，供給量越多，房地產的價格越高。

（二）房地產供給價格彈性

房地產供給價格彈性，即房價變化比率所導致的房地產供應量變化比率，衡量了供應量變動對房價變動的敏感程度。房地產的供給彈性公式為：。其中：Es為房地產商品的供給彈性系數；?Q為房地產商品供給的變動量；Q為房地產商品的供給量；?P為房地產商品的價格；P為房地產商品的價格。?Q/Q表示供應量變化比率，?P/P表示價格變化比率。

由于房地產行業建造時間較長的特性，其供給彈性表現出明顯的時期性。受施工周期和生產要素的限制，特短期內，房地產的供給不會發生顯著的變化，故Es為0，房地產的供給無彈性。

而在短期內，由于土地供給基本固定，房地產市場只能通過其他要素小幅控制供給，故0＜Es＜1，房地產供給彈性較小。

長期來看，土地供應量符合供需平衡，具有一定彈性，房地產供給量的變化較為明顯，因而房地產的供給彈性較大。

二、房地產的需求

（一）房地產需求的定義

房地產需求指一段時間內消費者有意愿且能夠購買的房地產商品量，從宏觀的角度看，總需求包括事物總量和價值總量。房地產的需求分為有效需求和潛在需求兩種，前者指消費者有意愿且有能力購買的房地產數量，后者指未來有可能轉化為前者的需求。房地產的需求量主要取決于其價格，根據需求法則（Law of demand），在其他條件不變的情況下，房地產價格與消費者需求負相關。

（二）房地產的需求彈性

房地產需求的價格彈性房地產需求的收入彈性房地產需求的交叉彈性Ed=?Q/Q ?P/P Em=?Q/Q ?M/M Exy=?Qy/Qy ?Px/Px

1.房地產需求的價格彈性

公式反映房地產價格變化引起房地產需求量變化的程度，Ed代表需求的價格彈性系數，?Q代表需求的變動量，Q代表需求量，?P代表價格變動量，P代表價格。Ed的大小取決于是否有替代品及其數量、房地產的購買目的、房價占消費者可支配收入的比例、選擇房地產時期的長短等因素。根據近年來國內外經濟學家的研究顯示，Ed的大小雖然受到研究樣本地域和時間的影響，但總體而言住房的需求缺乏彈性，即| Ed |＜1。

2.房地產需求的收入彈性

公式反映消費者收入變化引起房地產需求量變化的程度，Em代表需求的收入彈性系數，M代表消費者的收入，?M代表消費者的收入變動。研究表明，Em在0.26～0.87之間，因為消費者的收入水平和房地產的需求息息相關，收入的大幅增長直接刺激房地產的需求市場。

3.房地產需求的交叉彈性

公式反映相關的房地產之間一種房地產需求量變化對另一種房地產的價格變化的敏感度。Exy代表房地產的需求交叉彈性系數，?Qy為另一種房地產的需求變動量，Qy為另一種房地產的需求量，?Px為這種房地產的價格變動量，Px為一種房地產的價格。大部分情況下，房地產在需求方面存在互補關系，即交叉彈性為負。

三、房地產的供求平衡

房地產市場交易雙方價格和數量相等時就達到了房地產市場的供求均衡。下圖描述了平衡狀態，供給曲線S和需求曲線D在交叉點E處達到均衡，買方的需求數量和支付價格等于賣方的供給數量和出售價格。

當供給或需求曲線發生移動時，供給雙方相互變化、相互作用，S曲線和D曲線在新的交點形成新的均衡狀態，即均衡價格和均衡數量。然而以上分析僅存在于理論中，在實際的房地產交易市場里，情況要復雜的多。影響房地產供給量和需求量的因素因宏觀環境和微觀環境而異，而且影響供給和需求因素之間并非完全不相關，甚至很難清晰地把某一因素歸類為供給影響因素或需求影響因素，其波動會引起房地產價格的波動。然而，供給更多地是受宏觀因素的影響，需求則更多地受微觀因素的影響。同時，某一因素可能影響不同的變量，也就是說影響供給與需求的因素同時會影響房地產價格，反過來，影響房地產價格的因素同時也影響供給與需求。

因此可得出房地產價格不斷上漲的基礎性供求原因在于以下兩方面：第一，房地產需求的不斷增加。在經濟穩定發展，居民可支配收入增長的刺激下，不論是作為剛性需求的自用住房還是作為投資手段的房產，均有增長的趨勢。在房地產供給相對穩定的情況下，需求不斷增加的結果必然也會引起房地產價格的上漲。第二，土地供給的有限性。作為房地產供給的最重要的生產要素，中國特有的土地管理制度使得土地資源始終處于供不應求的狀態，政府作為土地資源的調控者自然不會向房地產市場投放過多的土地。房地產的供給因而受到直接影響，即使可以通過調整容積率來緩和供給狀況，供給也有上限。短期內，當房地產市場需求量遠超供給量時，房地產價格一定會上漲。

四、房產稅下的市場供需模型

（一）對買方征稅對房價的影響

房產稅的開征會直接抑制房產投資者的投機欲望，投資性需求降低，而剛性住房需求不會發生較大變化。總的來說，買方市場需求會降低。在賣方市場供給不變的前提下形成新的均衡點，和原來的均衡狀態相比，價格和交易量有所降低。所以，短期內房產稅的開征從一定程度上遏制了炒房行為。

但是房地產作為一種固定資產與其他商品相比有其特殊性，當市場價格下降到一定程度時，房屋持有者可能由于市場無法滿足其心理預期價位（P0）而選擇不出售房屋。

從長期看，固定的土地數量導致房地產供給數量是一定的，即Q0。當房價高于P0時，供給數量不變，供給曲線為LS1。當房價等于P0時，供給者愿意提供的數量小于等于Q0，供給曲線為LS2。

當買方的需求由于房產稅的征收逐漸下降時，需求曲線左移，即D2、D3，形成新的均衡點E2、E3。在這個過程中，一開始供給量不變，房價下降；當房價下降到一定程度時，供給量下降，房價不變。

（二）對賣方征稅對房價的影響

短期內，房地產商承擔的稅賦會是房地產企業開發成本上升，假設賣方希望獲得不變的收益，則其對市場的供給會減少。形成的新均衡點與之前相比，房價上升，成交量減少。

而對我國的房地產市場而言，現有政策導向使得買方需求缺乏彈性，房地產商很容易就將房產稅的成本轉嫁到消費者身上，導致需求量減少。如下圖所示，需求曲線右移，買方購買相同數量的商品要承擔更高的價格。也就是說，從長期來看，對賣方征稅會使房價進一步上漲，而市場供給量Q1不變。

根據市場供求理論的分析，我們可以得到，如果房地產市場是一個完全競爭市場，那么在實行房產稅政策的短期內會同時引起供給和需求數量的減少。對供給者征稅，短期內會使房價進一步上升，長期內會使房地產價格上漲，同時市場需求量不變。對需求者征稅，短期內會使房地產價格降低，長期內會使房價短暫下降，當價格降低到某一值時，這種影響就會不存在。

因此，由以上分析可以得出在其他因素不變的情況下，政府短期內的稅收調控政策，會打擊房地產需求者，能夠暫時解決供不應求和房價猛增的現狀；然而，長期實施同一種稅收政策，對房地產市場的調控作用是有限的，長期內對供給者征稅還有可能會引起房價的進一步上漲，不利于房地產市場的健康發展。所以，為了房地產市場的可持續發展，房產稅的改革勢在必行。

在中國特色社會主義市場經濟的大前提下，需要對房地產市場進行的嚴密和適度的調整，控制房價上漲速度，促進房地產市場的穩定發展。政府的房產稅改革可以從調節供給和需求兩方面著手。短期內，可以通過緊縮銀行信貸政策抑制住房需求和房地產企業融資渠道。長期內，控制貨幣供給量，完善土地改革政策，保證保障房的供給，使房地產市場達到供求平衡狀態。

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（作者單位：中南財經政法大學會計學院）