營改增對房地產企業的影響

趙雅杰

摘要：營改增是現在國家稅收的政治改革，是順應現在的經濟發展的需求實施的一項重要的稅收政策。隨著營改增的全面推行，房地產最終被納入其中，了解新政策，做好應對措施對房地產企業意義重大。

關鍵詞：房地產 營改增 納稅籌劃

為了解決營業稅和增值稅并行重復征稅的問題，2012年1月1日，我國在部分城市開展了交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點工作，該項改革對經濟結構的優化起到了積極作用。金融業、房地產和建筑業、生活服務業等行業的營改增方案也將于2016年5月1日正式實施。很多的研究者認為房地產企業的營改增對現在的房地產行情和未來的發展都有著重要的意義對我國現在的經濟形勢有著很大的推動作用。

一、房地產實施營改增的背景

在我國現行稅制結構中，增值稅和營業稅是最為重要的兩個流轉稅稅種，二者分立并行。然而，隨著經濟快速發展，這種稅制不利于經濟結構優化。同時在稅收征管實踐中造成了一些困境。首先，重復征稅，造成增值稅鏈條中斷。營業稅是對營業額全額征稅，且無法抵扣，不可避免地會對原營業稅單位導致重復征稅。而對現行增值稅單位，由于在購進服務環節不能取得增值稅專用發票，無進項可抵扣，最終導致對未增值部分也要繳納增值稅，這與增值稅自身定義相違背。同時，制約了服務業發展。從產業發展和經濟結構調整的角度來看，將我國大部分第三產業排除在增值稅的征稅范圍之外，對服務業的發展造成了不利影響。比如，由于企業外購服務所含營業稅無法得到抵扣，企業更愿意自行提供所需服務而非外購服務，導致服務生產內部化，不利于服務業的專業化細分和服務外包的發展。

營業稅改征增值稅無疑是政府探索改革的積極信號的變化。營改增一方面可以減輕企業的納稅負擔，另一方面可以進行扶植第三企業的發展，調整現在的企業經濟結構，對現在的經濟變化做出相應的經濟應對政策，促進企業的經濟發展與國家的穩定。

自2012年我國實施營改增的稅收政策之后，首先納入試點的交通運輸業和部分現代服務業稅賦明顯減少，截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶。據不完全數據統計，從2012年試點到2015年底，“營改增”已經累計減稅5000多億元。2016年，已納入“營改增”的行業減稅規模估計有2000億元，從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣。“營改增”會確保所有行業的稅負只減不增。

二、營改增對房地產企業的影響

此次“營改增”對房地產行業的總體影響偏于正面，同時也面臨諸多微觀層面操作問題，歸納如下：

正面影響：

1.對于新老項目的劃分，以及老項目簡易計稅的適用，使行業鏈條上的各相關方有較為充裕的靈活度以平穩應對過渡期；

2.前期關注焦點包括土地成本抵扣以及個人購買、轉售住房均得到妥善解決，此次“營改增”的方案基本實現了政府事先的承諾，即在房地產行業的各環節的稅負水平做到“只減不增”；

3.企業購買不動產并按固定資產進行會計核算可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商業和工業房地產的購買需求，促進商業房地產的去庫存；

4.此次‘營改增”帶來的地稅國稅轉換，在全額轉移支付的過渡期之后，基于地方政府土地財政的需求以及土地的供求關系，或將對一、二線城市的地價起到助推作用。

微觀層面操作問題：

1.稅收負擔與經營成本的影響。

稅率的直接變化（由3%/5%營業稅稅率變為11%/17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響；

2.財務管理與會計處理的影響?！盃I改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是企業開發建設階段、轉讓及銷售階段、持有自營階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題；

3.企業融資與現金流的影響。由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

可以看出，對建筑業及房地產業進行“曹改增”稅制改革，對房地產開發企業的影響是系統性的。能否平穩過渡并做到真正“減賦”要看企業對組織架構的調整及過渡時期所采取的應對措施是否合理。

三、適應現在的營改增政策下的房地產發展的建議

營改增對于現在的房地產行業的影響是非常重大的。營改增對房地產企業不僅是稅賦及利潤的影響，甚至經營模式也將發生重大改變，因此，房地產企業應該對營改增所有環節高度重視，做到平穩過渡，未來持續健康穩定發展。

1.提升房地產從業人員的綜合能力

房地產營改增對企業組織架調整、經營方針制定都提升了新的要求高度。過渡時期無論是房地產企業本身還是上游建筑企業和下游金融企業都在摸索期都存在準備不足的問題，因此這個階段房地產企業從業人員的決策的正確性則尤為重要。全體從業員工都應進行新政策培訓，及時全面了解新政對企業各方面各部門的影響并做好應對策略，從長遠角度將企業組織架構、經營模式，發展戰略帶入正軌。

2.與稅務機關建立行關系，積極地進行學習

營改增之后財務人員的學習及發揮的效力首當其沖。地稅改國稅繳納，相關變更手續財務人員應及時與主管稅務機關溝通，做好過渡工作，與主管企業稅務機關建立良好的關系，及時獲得最新的稅務消息，為企業的稅務方面做好完全的準備以及良好的納稅環境，優化企業納稅籌劃。

3.根據各個納稅環節進行合理的籌劃

房地產進項稅抵扣成為納稅重要環節，供應商的管理，價格比對都會直接影響企業進項稅抵扣金額。實務操作過程中確定好各個環節進項稅的抵扣問題，同時做好發票的風險管理，避免涉稅風險。

4.改變房地產的經營策略

在現在的房地產行情中，基本的定價不進行改變，營改增的政策可以降低房地產企業的相關成本與費用的支出，可以提升企業的經濟利益。但是也會在一些方面加大企業的支出。在現在這種情況下就需要房地產行業在經營策略上進行創新轉變，適應現在的營改增的政策進行調整。利用營改增為企業帶來的不同的影響，逐一的進行創新改善。對于有利的方面要積極的進行實施，對于不利的方面要進行相應的轉變。最終的目的就是盡量的降低企業稅負，增加企業的利益，促進企業的發展。將傳統的房產領域漸漸的發展呈多元化的形式，在營銷手段上進行創新，提高房產的庫存去化率，確保企業的可持續發展。

四、結束語

總體來說，營改增對于房地產是把雙刃劍，既有促進的一方面又有阻礙的一面，不管是哪一方面，都是為了適應現在的經濟建設與社會發展。在營改增這個條件下房地產就必須進行統籌管理，不能再以原有的形式進行經營了，要促進房地產的發展，就一定要在現在的大環境下進行改善創新。進一步的落實營改增的稅收政策，使房地產自身的發展更加的適應社會環境，更好的發展房地產經濟，促進經濟的進步社會的發展。