美國商業地產投資入門

文/姚志剛 編輯/白琳

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美國商業地產投資入門

文/姚志剛 編輯/白琳

如何降低風險，更穩妥地投資美國商業地產，是國內高凈值人群需要了解的問題。

近幾年，中國投資者海外投資的廣度和影響力都在不斷擴大。2015年上半年，中國投入到海外商業地產的投資同比增長約46%，達66億美元，在所有投向海外的亞洲資本中占比超過三分之一。其中，在美國商業地產上的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年（19.62億美元）的1.5倍以上。除了機構投資者之外，國內高凈值人群也是美國商業地產投資浪潮中的新生主力軍。如何降低風險，更穩妥地投資美國商業地產，是這部分富裕群體需要了解的問題。

為什么投資美國商業地產

在對美國高凈值人群的統計中，地產投資占據重要地位（見附圖）。2014年，美國高凈值人群的投資中，地產占14%。在美國的主要城市當中，芝加哥的地產投資只占9%，而洛杉磯的地產投資的比例則高達20%。其主要原因是洛杉磯的華人較多，而華人普遍偏好地產投資。

投資商業地產主要有以下好處。

一是投資收益相對較高。由于目前銀行利率很低，商業地產投資則有6%—7%的回報率，高于存款和一般債券，且未來還有一定的增值空間。

二是可以根據相關的稅收政策通過合理途徑延遲或規避稅收。

三是可分散風險。房地產作為一種投資產品，其上漲和下跌的時間周期與其他投資產品（如高科技股票、債券、貴金屬）的走向不同，可以起到分散風險的作用。

四是易于控制。地產作為實實在在的建筑物，比較直觀，投資者可以了解其所投資地產的經營狀況、室內裝修等。

當然，房地產投資也有其缺點，包括不容易變現，出售時間也比較長等。

投資回報與風險分析

商業地產在美國是相對于住宅而定義的。實際上，多單元出租公寓樓（Multifamily）這類住宅也被納入商業地產的定義。價值比較大的住宅，比如超過20個單元，有專門的物業公司管理，就可以視為商業地產。

商業地產主要以盈利為目的。它的現金流分為三個部分：（1）運營期間的凈現金流（Cash flow）=持有地產的租金收入－運營支出－銀行貸款本息；（2）每年償付本金部分在貸款償還時的累計（Amortization）；（3）資產增值=房屋出售時的增值。這三個部分的總和就是持有商業地產總的現金流，通過復利原理可以求出這些現金流的內部收益率（IRR）。

我們平時常見的商業地產的主要形態有公寓出租、零售商鋪、寫字樓、倉儲倉庫、養老院、賓館等。不同用途物業的收入來源、風險高低、投資回報和管理難度會有所區別（見表1）。美國有一種優質凈利包租物業（Triple Net），比如一家藥店把整個物業租下來，租期60年，藥店除向投資者支付固定租金外，還負責管理物業開支、地產稅、保險等其他全部支出，管理難度就很低。

投資者在選擇時還需要結合美國某個具體行業的基本面進行考量。前段時間出租公寓樓非常火，原因是金融危機之后，很多美國人從買房改為租房，再加上銀行對住房貸款的限制更加嚴格，租房的價格就被炒得很高，租售比也越來越低。

商業地產除了按照用途劃分外，還可以根據物業的運營現金流是否穩定來區分，同樣可以分為三類：第一類是核心投資（Core Asset），這類物業的現金流已經很穩定（例如在核心地段的地產），房屋租戶的信用也比較高。第二類是高附加值投資（Value Added Asset），這類的物業現金流還不穩定。舉例來說，假設一家購物中心的最大租戶——大型超市破產搬出，整個購物中心的現金流出現大的虧空，且購物中心的原投資者沒有找到新的租戶，也沒有資金來進行改造。此時，如果投資者能夠低價買入并進行翻新改造，再將空置面積租出，就可以實現物業增值。這樣的投資就是高附加值投資。第三類是機會投資（Opportunistic），是在物業現金流非常不穩定的情況下（如需要地產開發、收購不良資產等）進行投資。投資時需要注意順位的問題。順位越高就越安全，反之風險越大。同時，高順位的回報也是最低的，所以風險與回報是正相關的（見表2）。

按照資金順位從高到低排列，依次為：高級貸款、夾層貸款、股權投資。筆者經常接觸到的中國EB5投資人，一般會將這類投資設計為夾層貸款，也有少部分會設計為高級貸款和股權投資。因為EB5投資人主要追求的是資金返還而不是回報，夾層貸款比股權投資更加安全，資金會比股權投資更早返還。

不同的資金順位在投入一個項目時，進入的順序依次是股權投資、夾層貸款、高級貸款。對于一個開發案，最先進入的是股權投資，例如開發商會用自己的股權來買一塊地；然后進入的是夾層貸款，作為打地基等基礎工程的資金。在前兩部分資金到位后，高級貸款如銀行貸款才會進入。如果項目的其他資金未到位，或者開發商未能滿足貸款協議中的其他條件，高級貸款有權拒絕放款。

圖　美國高凈值人士資產配置

表1　不同用途物業的風險與回報

表2　投資地產類別和風險預期

資金順位對投資風險的另一個影響是資金退出的順序。與資金投入時的順序相反，還款時的順序依次是高級貸款、夾層貸款、股權投資。如果項目退出時的錢遠遠大于投入時的錢，那么股權投資者的收益將上不封頂，而高級貸款和夾層貸款的所得，則是利息加本金。

美國地產稅收策略三部曲

應對美國地產稅收的策略可分為三個步驟，有一個說法將其歸納為“defer-defer-die”，即“延稅-延稅-轉讓給子女”，這樣就可以把稅收全部抹去。

第一步：用折舊抵消收入。房地產在稅收上允許投資者將每年的折舊視為一項運營成本抵消收入（土地部分不能折舊）。抵消的收入在當時不需要交稅，可以遞延到未來作為增值稅交付（美國的折舊年限為住宅用商業地產為27.5年，非住宅用商業地產為39年）。

第二步：借助1031條款推延。所謂的1031替換條款（1031 Like-kind Exchange）即在規定的時間內，通過賣出并買入相同種類的地產，來遞延增值稅。具體來說，如果投資者通過出售A物業來換取另一同種類B物業，那么暫時無需繳納增值稅。投資者需要在出售舊物業后45天報新物業目標，出售舊物業后180天購置新物業，就可以延遲繳納增值稅的時間。

第三步：繼承后抹去增值稅。第一步和第二步可以將稅收遞延，但不能抹去。根據美國稅收，子女在繼承房產時如果房產金額不大（大約1000萬美元以下）則可以免除遺產稅。2015年，美國稅務居民的遺產稅額度為543萬美元，且夫妻雙方可以彼此繼承對方的額度，共有1086萬美元的遺產稅豁免。在子女繼承房產后，資產的計稅基礎從父母購置物業時很低的稅基（并逐年通過折舊遞減）調高為市場價值，因此物業沒有增值，繼承遺產的子女可以完全免去增值稅。也就是說，增值稅可以通過遺產繼承被完全抹去。但如果房產金額大于豁免額，就需考慮遺產稅的問題了。

案例

假設投資一家便利店，價值為5000萬美元，其中1100萬是土地價值，3900萬是建筑物價值。

第一步，假設每年回報率是6%，因為有折舊，3900萬美元的建筑物部分每年可以用折舊抵消收入。例如每年用100萬美元折舊正好可以抵消6%的凈收入，那么投資者在賬面上的收入為零，不需要交稅。

第二步，假設5年之后便利店升值到8000萬美元，投資者可以把它賣掉。房屋增值3000萬美元，再算上每年的折舊，如果不進行1031條款的替換，每年要繳納15%以上的增值稅。但是美國政府鼓勵投資者擁有房地產，投資者只要在半年內可以找到置換的物業，就可以延后交稅。

第三步，假設投資者去世時，房屋增值到1億美元。如果沒有特別規定的話，子女需要面對的是5000萬美元的資產增值加上折舊。但是按照美國稅法，子女在繼承遺產時的稅基變回市場價值，子女可以立即賣掉繼承的地產而不交增值稅。但本案例中的房產價值較高，因此很可能還需要交一部分遺產稅。

（本文是由作者對其在中國人民大學北美校友會下屬“財富管理微信群”的演講加以整理而成）

作者系美國太平洋地產投資顧問公司創辦人