初探營改增對房地產企業老項目的影響

司徒巧

摘 要：“營改增”于2016年5月1日起試點全面推行，原繳納營業稅的房地產行業改為繳納增值稅。為了實現營改增的平穩過渡，政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產老項目可以選擇按照簡易計稅的方式計征增值稅。本文從土地增值稅、稅負和營業利潤方面探討營改增對房地產企業老項目帶來的影響。

關鍵詞：營改增 房地產老項目 簡易計稅方法 一般計稅方法

財稅[2016]36號附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。也就是說，對于房地產一般納稅人銷售房地產老項目，可以自行選擇按照簡易計稅辦法，或是一般計稅方法。房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。簡易計稅方法是按照5%的征收率，不能抵扣進項稅，一般計稅方法是按照11%的增值稅率，可以進行增值稅進項稅額的抵扣。下面將從土地增值稅、稅負和營業利潤方面探討營改增后選擇不同的計稅方法對房地產企業老項目帶來的影響。

案例：某房地產公司銷售一棟新建辦公樓取得收入8000萬元，已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1000萬元，開發成本為3000萬元，其利息支出不能取得金融機構合法證明。……