房地產開發(fā)項目風險管理探析

汪馨寧

摘 要：房地產作為我國國民經濟體系的重要組成部分，與人們的日常生活息息相關。我國房地產行業(yè)得益于，需求遠大于供給的房地產市場，自身得到迅速發(fā)展。但是，隨著房地產市場逐漸規(guī)范、房地產商越來越多，房地產行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，加之房地產項目本身具有投資大、施工周期長、資產固定等特點，導致房地產項目存在多種風險。因此，開發(fā)項目風險管理成為房地產行業(yè)共同關注的重要課題。

關鍵詞：房地產行業(yè) 開發(fā)項目 風險管理

我國房地產行業(yè)得益于，需求遠大于供給的房地產市場，自身得到迅速發(fā)展，房地產一時成為社會熱點話題。房地產的巨大利潤吸引了，越來越多的商家進軍房地產行業(yè)，隨著房地產商家的增多，房地產行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。同時，由于房價越來越高，甚至超出人們正常消費水準，導致國家連續(xù)出臺一系列政策，規(guī)范房地產市場、調整房價，這種調整對房地產行業(yè)造成巨大沖擊。加之房地產產品本身具有投資大、施工周期長等特性，導致其存在多種風險。因此，開發(fā)項目風險管理成為房地產行業(yè)共同關注的重要課題。

一、房地產行業(yè)開發(fā)項目風險管理的內容及風險分析

1.房地產項目開發(fā)涉及的風險。房地產項目開發(fā)所涉及的風險，滲透于房地產項目開發(fā)的各個階段。例如，在房地產項目設計階段，可能由政策變動或不可抗力影響，導致項目取消；在房地產建設階段，因造價預算或施工工藝影響，產生施工缺陷，進而造成經濟損失；在建筑交付使用后，因人為或自然因素，導致的火災或雷擊等災害。總的來說，房地產項目所涉及的風險，具有種類多、涉及面廣、隨機性強等特點。

2.房地產風險管理涵蓋的內容。

2.1明確項目各項環(huán)節(jié)職能。房地產行業(yè)風險管理的首要任務就是，明確項目各環(huán)節(jié)職能，其內容包括界定項目范圍、控制項目變動以及任務的合理分配，并在明確職能的基礎上確立管理目標。

2.2制定項目管理規(guī)劃。房地產行業(yè)風險管理的第二項工作，就是制定項目管理規(guī)劃。項目管理規(guī)是整體風險管理工作的綱領性文件，總體指導項目建設及風險管理工作。因此，房地產企業(yè)在制定項目管理規(guī)劃時，應對項目進行全面、細致、科學的分析，對項目建設過程中，可能存在或發(fā)生的風險進行識別、分析和測評，結合自身經驗和相關資料，總結出一份可行的規(guī)避風險的文件。

2.3加強相關合同管理。合同管理是房地產風險管理的重要組成部分，由于房地產設計合同種類較多、內容繁雜，因此管理人員應全面掌握合同信息，加強雙方的溝通，及時消除合同中的不良因素影響，并依照工程進度合理安排各項工作，避免造成履約沖突。

二、房地產風險管理對于風險的應對措施

房地產企業(yè)進行開發(fā)項目風險管理工作的目的就是，通過科學合理的管理手段，減免風險對項目的不良影響。一般來說，風險管理主要從風險性質、發(fā)生概率以及后果三個角度，制定風險應對措施，其主要包括風向回避、風險轉移、風險自留和風險減輕四種方式。

1.風險回避。風險回避是指通過工程項目計劃的變更，消除風險或消除產生風險的條件，進而保護項目不受影響的方法，其主要形式包括有形和無形兩種。有形風險回避具體包括工程法和終止法。工程法是指使用相關的工程技術，達到回避風險的目的，例如要求建筑防雷，就采用安裝防雷設施的方法，回避雷擊傷害。終止法是指使用終止項目進行的方法避免風險，比如，在施工過程中出現鋼筋承載力不足的情況，就立即停止使用該鋼筋，選用其他鋼筋。無形風險回避是指程序法和教育法。程序法是指通過規(guī)范項目各環(huán)節(jié)行為，避免風險影響。教育法是指加強對相關工作人員的教育，提升相關工作人員風險意識，從而達到避免風險的效果。

2.風險轉移。風險轉移是房地產企業(yè)常用的風險應對措施，風險轉移是指通過轉讓、承包合同，將項目風險轉移至第三方，從而達到自身回避風險的目的。例如，房地產行業(yè)常將建筑工程施工中，一些專業(yè)性強、風險高發(fā)項目，承包給具備更高專業(yè)技能的施工團隊進行工程施工。一方面，房地產商達到了風險回避的目的。另一方面，由專業(yè)性施工團隊進行施工，可以相應的提升工程質量。

3.風險自留。風險自留是指由項目直接承擔風險帶來的任何后果，當并不表示風險自留處于完全的被動。一般來說，當房地產企業(yè)采用風險自留方式時會有預備資金，當風險發(fā)生，這筆資金由于解決風險帶來的不良后果；如果風險沒有發(fā)生，這筆資金可移作他用。風險自留分為主動型和被動型，主動型是指房地產企業(yè)在風險發(fā)生前制定相關應急措施。被動型是指當風險發(fā)生后，接受風險后悔。

4.風險減輕。風險減輕是指減輕風險發(fā)生時或發(fā)生后的不良影響，一般用于風險損失發(fā)生概率較高且無法有效避免和轉移的情況。例如在建筑中設施，消防報警和煙霧報警系統(tǒng)以及噴淋系統(tǒng)的目的就是，最大程度地控制火災對于建筑的不良影響。

三、結語

我國房地產行業(yè)得益于，需求遠大于供給的房地產市場，自身得到迅速發(fā)展，房地產一時成為社會熱點話題。但是，隨著房地產市場逐漸規(guī)范、房地產商越來越多，房地產行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，加之房地產項目本身具有投資大、施工周期長、資產固定等特點，導致房地產項目存在多種風險。基于這種情況，房地產企業(yè)充分重視自身風險管理工作，全面加強企業(yè)風險管理力度，針對不同風險選取相應的風險應對措施，進而最大程度上減免風險帶來的不良影響，推動企業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻：

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