大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素及對(duì)策分析

李 朵，張 帆，關(guān) 暢，郭 麗，*（.大連海洋大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 大連 603；.大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧 大連 66）

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大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素及對(duì)策分析

李 朵1，張 帆2，關(guān) 暢2，郭 麗1，*
（1.大連海洋大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 大連 116023；2.大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116622）

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用，因而房地產(chǎn)價(jià)格不僅關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，更與人們的切身利益息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價(jià)格的的波動(dòng)不僅受價(jià)值規(guī)律的影響，還受一系列因素的影響。本文選取大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素進(jìn)行定量分析，確定其對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，根據(jù)上述的一些分析狀況對(duì)大連市商品住宅價(jià)格做出簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)，最后針對(duì)大連的房地市場(chǎng)價(jià)格提出一些政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響因素；商品住宅價(jià)格；價(jià)格預(yù)測(cè)；政策建議

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)價(jià)格不但關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，而且與人們的利益切實(shí)相關(guān)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，房?jī)r(jià)的波動(dòng)不僅僅是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，而且是受一系列因素的影響，本文選取大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，正確合理的選擇房地產(chǎn)價(jià)格影響因素并定量分析各個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，對(duì)于穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有重要的指導(dǎo)意義。

一、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素

商品價(jià)格的形成來自市場(chǎng)的供需平衡，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格也必然受到供需的影響。但是，房地產(chǎn)又是一種特殊商品，除了受供需關(guān)系的影響之外，它的價(jià)格還要受到政策導(dǎo)向和宏觀變量等因素的影響。因此，本文從需求因素、供給因素、宏觀因素、其他因素等方面分析對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響［1］。

（一）需求因素

在需求因素中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有人口因素、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積等。人口是房地產(chǎn)需求的源動(dòng)力，人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的重要性主要表現(xiàn)在人口的數(shù)量上；商品房銷售面積，實(shí)際銷售面積反映了消費(fèi)者的實(shí)際需求；城市居民人均可支配收入直接關(guān)系到居民的購(gòu)買力和財(cái)富水平，而財(cái)富水平的高低是購(gòu)房的基礎(chǔ)，購(gòu)買力是決定房屋銷售數(shù)量的決定因素。

（二）供給因素

在供給因素中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的是建造成本、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、地價(jià)。土地作為一種特殊的資源，其特有的不可再生性決定了其供給量不會(huì)變化，在很大程度上房地產(chǎn)價(jià)格受到土資源稀缺性的影響；竣工面積代表著當(dāng)年竣工的各種房屋建筑面積總和，其數(shù)量代表著當(dāng)年的供應(yīng)量；房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小直接影響商品房的供給。

（三）宏觀因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的宏觀因素有消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、通貨膨脹率和利率等。其中消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、通貨膨脹率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有正向關(guān)系，而利率通過兩方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，利率下調(diào)時(shí)，會(huì)刺激人們消費(fèi)和企業(yè)投資，同時(shí)提高房地產(chǎn)的需求和供給，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)發(fā)生變化利率上調(diào)時(shí)，居民降低消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降房地產(chǎn)投資者貸款成本上升，減少投資，供給減少，供求相互作用影響房?jī)r(jià)［2］。

（四）其他因素

除了供需情況、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況等方面因素的影響外，影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素包括地理位置、企業(yè)家信心指數(shù)、房地產(chǎn)投機(jī)、自然環(huán)境、心理預(yù)期等，購(gòu)房者和房地產(chǎn)商的行為心理也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成一定的影響，作為經(jīng)濟(jì)人，居民的購(gòu)買行為一方面是考慮到自身需求做出的理性決策，另一方面也受到親戚朋友以及社會(huì)輿論等各方面因素的影響，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，本文只選取企業(yè)家信心指數(shù)這一反應(yīng)企業(yè)家群體對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的期望的指標(biāo)，從表2可以看到，近三年來，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)接連下降。

表1　大連市2005—2014年宏觀因素

表2　大連市2005—2013年行為經(jīng)濟(jì)因素

二、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及價(jià)格情況

（一）大連房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況

表3為大連市2005—2014年商品住宅銷售面積和商品住宅銷售額的相關(guān)數(shù)據(jù)，由表可以看出2005 —2009年商品住宅銷售面積不斷上升，2011—2014年整體呈下降趨勢(shì)，2013年較上年有所回升，2009年商品住宅銷售面積達(dá)最大值，為1903.4萬(wàn)平方米。商品住宅銷售額方面，2005—2012年銷售額呈上升發(fā)展的狀態(tài)，2011年有所下降。2013年以后較上年來說都在下降。

雖然2008年的商品住宅銷售面積有所下降，但是2008年的銷售額增長(zhǎng)率增加了1.86%，下降的銷售面積并沒有帶來銷售額的相應(yīng)下降，銷售額反而有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這說明房屋的銷售價(jià)格一直處于上漲狀態(tài)。而2014年的銷售額增長(zhǎng)率下降了31%，說明銷售面積下降和銷售額成正比狀態(tài)。2009—2012年的房地產(chǎn)銷售面積一直下降，銷售額增長(zhǎng)率反而增長(zhǎng)只有2011年增長(zhǎng)率是下降趨勢(shì)，2006—2007年間，商品住宅銷售額的增幅非常顯，而商品住宅銷售面積只是平緩增長(zhǎng)，究其原因，2007年經(jīng)歷了較高的通貨膨脹，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的泡沫。

表3　大連市2005—2014年商品住宅銷售情況

（二）大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

表4　大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

表4（續(xù)）

房屋住宅施工面積和房屋住宅竣工面積兩個(gè)指標(biāo)直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況。表4中可以看出房屋住宅面積和房屋竣工面積大致保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這說明房地產(chǎn)的供給量隨著需求不斷增加也在不斷的上升，2008年的金融危機(jī)并沒有導(dǎo)致房屋竣工面積的減少，2008年房地產(chǎn)竣工面積同比增長(zhǎng)了近50%，依然保持著增長(zhǎng)的房地產(chǎn)供給量。2005—2014年大連商品住宅投資額呈逐年上升趨勢(shì)。（見表5）

（三）大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況

表5　大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況

供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因，房屋住宅竣工面積和商品住宅銷售面積可以體現(xiàn)大連市房地產(chǎn)的供給和需求狀況，房地產(chǎn)在某種程度上具有壟斷的性質(zhì)，決定了很難保持供求平衡。上圖可以看出，2007年需求的大幅增加導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)達(dá)到歷年最高，房地產(chǎn)商基于對(duì)未來房地產(chǎn)形勢(shì)的預(yù)測(cè)，2008年加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)竣工面積較2007年有大幅的增加，供求差額減少，市場(chǎng)供給基本平衡。2009年商品住宅供需矛盾突出，由于相對(duì)寬松的宏觀政策環(huán)境，政府拆遷工程的擴(kuò)大以及政府保護(hù)低收入群體的經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼等政策的逐漸落實(shí)導(dǎo)致了積壓的剛性需求得到釋放，商品房住宅需求量大大上升。2010年盡管供應(yīng)量增大，依然沒有滿足不斷上漲的商品住宅市場(chǎng)需求，供需矛盾依然突出。2011年由于一系列政策措施的出臺(tái)，例如，“國(guó)八條”、限購(gòu)令、銀行普遍調(diào)高房貸利率等導(dǎo)致大連商品住宅銷售量大幅跳水，供需矛盾得以緩解。2011年以后，由于限購(gòu)等措施的進(jìn)一步推行，商品住宅供需矛盾得以緩解，基本大動(dòng)平衡。

（四）大連房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況

近年來商品住宅在房地產(chǎn)投資施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與此同時(shí)大連商品住宅的價(jià)格也一路飄升。2005年大連商品住宅均價(jià)為3578.3元/平方米，2014年漲到8922.02元/平方米，10年間漲了一倍多，增幅達(dá)59.89%，年均增幅為5.99%。（見表6）

表6　大連市2005—2014年住宅價(jià)格和需求因素

三、基于灰色系統(tǒng)理論的大連市商品住宅銷售均價(jià)影響因素的分析

本文從需求、供給和宏觀經(jīng)濟(jì)層面以及其他因素4個(gè)方面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。需求因素包括人口數(shù)量、人均可支配收入、城市化率、商品住宅銷售情況；供給因素包括房屋住宅施工面積與房屋住宅竣工面積、商品住宅投資、成本因素；宏觀因素包括消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹率等；其他因素包括地理位置因素、企業(yè)家信心指數(shù)等。

灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算公式：

ε oi =（1+|S0|+|Si|）÷（1+|S0|+|Si|+|Si—S0|），|S0|=|∑X（k）+1/2X（n）|，|Si|=|∑Xi（k）+1/2Xi（n）|，

|Si—S0|=|∑（X（k）—X（k））+1/2（X（n）—X（n））|［3］

（一）需求因素的關(guān)聯(lián)度分析

1.商品住宅銷售面積與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02商品住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）468.1 　570.2 　783.9 　770.1 　1903.4 　1126.7 　833.4 　733.3 　1104 　670.7

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　102.10 　315.80 　302.00 　1435.30 　658.60 　365.30 　265.20 　635.90 　202.60

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=4181.5 |S1—S0|=21462.06

結(jié)論：商品住宅銷售面積與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5815

2.商品住宅銷售額與與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元） 3578.30 4256.40 　5417.78 　5617.45 6174.31 　6759.56 7928.97 　7584.03 　7859.60 8922.02商品住宅銷售額（億元） 　167.5 　242.7 　424.7 　432.6 　675.1 　761.6 　660.8 　966.9 　867.7 　598.4

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　75.20 　257.20 　265.10 　507.60 　594.10 　493.30 　799.40 　700.20 　430.90

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=3907.55 |S1—S0|=21736.01

結(jié)論：商品住宅銷售額與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5762

（二）供給因素的關(guān)聯(lián)度分析

1.房屋住宅施工面積與與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析［4］

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02房屋住宅施工面積（萬(wàn)平方米）1136.987 1624.50 41 2141.873 7 2643.7824 3489.1 　5060.5 　6201 　6213.4 　6396.2 　6279.7

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　487.5171 　1004.8867 　1506.7954 　2352.1130 　3923.5130 　5064.013 5259.213 　5142 　7130

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=27245.8207 |S1—S0|=1602.2607

結(jié)論：房屋住宅施工面積與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.9706

2.房屋住宅竣工面積與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元） 3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 6759.56 7928.97 　7584.03 7859.60 8922.02房屋住宅竣工面積（平方米） 346.4544 　412.3735 　356.2981 　636.4135 　549.7 　571 　836.7 　750 　1046.6 　726.3

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　65.9191 　9.8437 　289.9591 　203.2456 　224.5456 　490.245 　403.5456 　700.1456 　379.8456

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=2577.3727 |S1—S0|=23066.1873

結(jié)論：房屋住宅竣工面積與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5503

3.商品住宅投資與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02商品住宅投資（萬(wàn)元）206.5343 　246.5781 317.3570 　402.0829 　578.9 　1101 　1107.5 　1396.5 　1710.4 　1429.3

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　40.0438 　110.8227 　195.5486 　372.3657 　894.4657 　900.9657 1189.9657 　1503.8657 　1222.7657

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=5819.42645 |S1—S0|=19824.13355

結(jié)論：商品住宅投資額與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.6135

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)聯(lián)度分析

1.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元） 　3578.30 　4256.40 5417.78 5617.45 　6174.31 6759.56 7928.97 7584.03 　7859.60 　8922.02居住價(jià)格指數(shù)（以上一年為100） 102.9 　108 　104.7 　103 　94.1 　104.3 　105.9 　102.4 　103.2 　101.4

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　5.10 　1.80 　0.10 　-8.80 　1.40 　3.00 　-0.50 　0.30 　-1.50

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=1.65 |S1—S0|=25641.91

結(jié)論：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5000

2.通脹率與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02通脹率（%） 　1.8 　1.5 　4.8 　5.9 　4.3 　4.9 　5.4 　2.6 　2.6 　3.3

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　-0.30 　3.00 　4.10 　2.50 　3.10 　3.60 　0.80 　0.80 　1.50

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=18.35 |S1—S0|=25625.21

結(jié)論：通脹率與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5004

（四）其他因素的相關(guān)度分析

企業(yè)家信心指數(shù)與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度分析

第一步：初始化操作（整理為等長(zhǎng)度1-時(shí)距序列）

年份 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014商品住宅平均銷售價(jià)格（元）3578.30 　4256.40 　5417.78 　5617.45 　6174.31 　6759.56 　7928.97 　7584.03 　7859.60 　8922.02企業(yè)家信心指數(shù) 　136.12 　140.43 　140.56 　132.83 　128.98 　130.85 　148.98 　142.54 　138.32 　140.51

第二步：序列的始點(diǎn)零化像

序列 　2005 　2006 　2007 　2008 　2009 　2010 　2011 　2012 　2013 　2014 1 　0.00 　678.10 　1839.48 　2039.15 　2596.01 　3181.26 　4350.67 　4005.73 　4281.30 　5343.72 2 　0.00 　4.31 　4.44 　-3.29 　-7.14 　-5.27 　12.86 　6.42 　2.20 　4.39

第三步：經(jīng)計(jì)算

|S0|=25643.56 |S1|=16.725 |S1—S0|=25626835

結(jié)論：企業(yè)家信心指數(shù)與商品住宅平均銷售價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度為0.5003

總結(jié)：在眾多影響大連市商品房住宅價(jià)格的因素中，商品住宅施工面積、商品住宅投資額與商品住宅價(jià)格的絕對(duì)關(guān)聯(lián)度最大［5］。

四、穩(wěn)定大連商品住宅價(jià)格的政策建議

（一）投資向銷售型商業(yè)區(qū)靠攏

與大型持有型商業(yè)市場(chǎng)逐漸成熟相對(duì)應(yīng)，社區(qū)配套型商鋪亦大行其道，除傳統(tǒng)住宅底商之外，市場(chǎng)上亦出現(xiàn)了一些規(guī)劃更為超前的商業(yè)街產(chǎn)品。這種商鋪產(chǎn)品較為稀缺，大部分項(xiàng)目又位于即將開通的地鐵沿線，在住宅市場(chǎng)受抑制的政策環(huán)境下受到更多投資者的青睞，與同小區(qū)住宅相比去化速率較高。可以預(yù)見，未來，位于成熟商圈內(nèi)或地鐵沿線的商鋪仍具有較大增值空間。2013年，大連住宅市場(chǎng)在嚴(yán)厲的政策環(huán)境下仍保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來幾年將繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，健康發(fā)展，寫字樓及商業(yè)市場(chǎng)正打破瓶頸，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，為城市建設(shè)增添更多活力。

（二）投資城市化率進(jìn)程快的地區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓住這個(gè)契機(jī)，順應(yīng)全域城市化的視角，關(guān)注那些未來在全域城市化中政府重點(diǎn)關(guān)注和鼓勵(lì)開發(fā)的地區(qū)，如開發(fā)區(qū)和高新區(qū)等產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中的區(qū)域以及普蘭店灣新城等，開發(fā)商應(yīng)該在這個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)積極拓寬市場(chǎng)，在新的市場(chǎng)中占領(lǐng)一席之地，在未來的房地產(chǎn)投資中，企業(yè)應(yīng)該選擇更有升值空間的地區(qū)，在購(gòu)置土地時(shí)不要把資金都集中于大連市的主城區(qū)，而應(yīng)放到城市化進(jìn)程最明顯的區(qū)域，比如說開發(fā)區(qū)。

（三）建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警體系

根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整投資策略，房地產(chǎn)的需求分為投資需求和消費(fèi)需求"投資需求是為了資產(chǎn)增值而進(jìn)行的房地產(chǎn)投資，對(duì)于小部分的高收入的水平的城市居民來說，他們對(duì)房地產(chǎn)的需求是投機(jī)需求，對(duì)于大部分中低等收入水平的城市居民來說，剛性需求對(duì)于拉動(dòng)房?jī)r(jià)并不起決定作用，則開發(fā)商在開發(fā)過程中，注意關(guān)注居民的投資需求和消費(fèi)需求。

參考文獻(xiàn)：

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［2］ 楊波，趙玉，李艷軍.影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京，深圳為例［J］.中國(guó)物價(jià)，2008（11）：56-58.

［3］ 劉紀(jì)輝.基于多元線性回歸分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素［J］.湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，23（04）：87-90.

［4］ 楊建平，茍愛芳.基于ISM對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析［J］.建筑管理，2009（171）：71-81.

［5］ 章忠.利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證研究［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2009（12）：59-60.

On the Influences and Countermeasures to the Real-Estate Market Price in Dalian City

LI Duo1， ZHANG Fan2， GUAN Chang2， GUO Li1，*
（1.Economics and Management Department， Dalian Ocean University， Dalian 116600， China； 2. Economics Department， Dalian Finance and Economics Institute， Dalian 116623， China）

Abstract：The real estate industry takes an important position in the national economy， or the pilot of national economy in that the real estate prices are not only related to the sound development of national economy， but also closely related to each other. The real-estate as a key commodity whose price fluctuations influence are not only determined by law of value， but also a number of factors. This paper selects Dalian real estate market-related data as an example to study the related factors in the real estate prices to determine the impact on the housing prices by analysis of the situation to make a prediction of Dalian commercial house prices to propose the real estate development in Dalian and further to stabilize prices of important guiding significance.

Key words：real-estate market； factors； commodity housing prices； price forecast； policy recommendations

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-2395（2016）04-0120-08

收稿日期：2015-11-16

作者簡(jiǎn)介：李朵（1992—），女，研究生，主要從事企業(yè)資源規(guī)劃研究。張帆（1975—），女，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，講師，主要從事國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究。關(guān)暢（1994—），女，本科生，主要從事國(guó)際貿(mào)易研究。

通訊作者：郭麗（1968—），女，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，副教授，主要從事國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究。