房產測繪面積中存在的問題及質量控制對策

黎志洪

摘 要：近年來，我國經濟迅速發(fā)展，社會生產力不斷提高，房地產行業(yè)也欣欣向榮，廣大市民和政府相關部門對房產測繪提出了更高的要求，尤其是房產面積的測繪。本文從房產面積測繪的定義和重要意義出發(fā)，深入分析了當前我國房產測繪存在的主要問題，最后提出了控制房產面積測繪質量的對策，希望給房地產測繪管理提供參考建議。

關鍵詞：房產測繪面積；問題；質量控制；對策

中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年來，我國經濟迅速發(fā)展，城市化進程加快，住房制度深入改革，使得房地產行業(yè)業(yè)務逐漸增多，房地產管理受到越來越多的關注，房產面積測繪作為房產測繪和管理工作的基礎，受到廣大消費者的密切關注。房產測繪單位對于房產面積測繪的結果可以作為房屋買賣和產權交易的直接依據，對于解決房產糾紛問題也有很大的幫助，因此，房產面積測繪有著很重要的意義。

1 房產測繪面積的定義

房產測繪面積是指房產在完工驗收后，由具備合法測繪資格的單位根據《房產測繪規(guī)范》等有關規(guī)定對房產進行實地勘察、繪圖和計算得出的面積[1]，包括套內建筑面積和共用建筑面積。此外，房產面積的測繪直接影響到消費者的切身利益。

2 房產測繪面積中存在的問題

2.1 測繪標準不完善

房產面積的測繪工作是非常復雜和精密的，需要一個合理的標準對其步驟和細節(jié)進行規(guī)范，否則將不能滿足相關部門、開放商和客戶的需求。我國房產測繪工作目前還處于初級發(fā)展階段，各方面的約束和規(guī)范并不完善，缺乏對面積測繪有關參數(shù)的明確。在實際操作中，由于測繪標準的不完善和資料內容不完整，導致出現(xiàn)測繪糾紛時，無法提供參考

依據，只能憑借個人經驗來確定，導致面積測繪結果存在偏差。

2.2 對復雜建筑的測繪存在問題

對于大型的、較為復雜的建筑，測繪工作任務繁重，測繪面積的確定非常復雜，操作程序繁瑣，要處理的數(shù)據也非常多，計算難度極大。在對這類建筑進行面積測繪時，測繪工作人員難以保證完全不會出錯，導致測繪的質量難以得到保障。

2.3 公用面積分攤不準確

在實際測繪中，大多數(shù)業(yè)主并不知道測繪的面積是如何得來的，屏蔽了客戶的知情權。其次，某些開發(fā)商可能會誤導測繪工作人員將一些不應該分攤的公用建筑部分進行面積分攤。針對某些陽臺、飄臺和突出的部位，測繪工作人員存在判斷不準確的情況，不知道該面積是否要計算。

2.4 工作人員專業(yè)水平較低

房產面積測繪工作對技術和專業(yè)程度要求較高。而實際上，大部分執(zhí)業(yè)人員專業(yè)水平較低，對某些精密儀器的使用不規(guī)范，直接影響到測繪結果的準確度。在我國，大部分測繪單位為了節(jié)省成本，根本不會對工作人員進行上崗前的培訓，更不用說是雇傭合同存續(xù)期間的有關考核，這在一定程度上降低了測繪工作人員的專業(yè)水平。

3 房產測繪面積的質量控制對策

3.1 控制前期測繪資料及圖紙質量

嚴格控制前期測繪資料和圖紙的質量是整個面積測繪過程的基本前提。在實際測繪過程中，一定要將施工圖紙上交政府相關規(guī)劃部門進行審核，房產測繪單位只能接收委托方提供的審批已經通過的施工圖紙，確保測繪面積的合法性。其次， 在測繪過程中，如果存在某些要變更的事項，委托方必須提供詳細的變更單。為了便于測繪過程中對相關測繪數(shù)據的查閱和計算，施工圖紙至少應該包括以下幾種：建筑平面圖、剖面圖、樓梯詳細圖、陽臺和飄臺大樣圖等等。比如：坡屋頂?shù)姆秶€難以在平面圖中進行確定，但是在剖面圖中就清晰明了。同時，在前期的資料中應該提供建筑詳細的功能部位的位置和相關說明，比如：中央空調、蓄水池、儲熱器、配電室等等。

3.2 面積計算部位和公用分攤的合理性

在確定面積的計算部位時，應該嚴格按照《房產測繪規(guī)范》的規(guī)定。房產測繪之前，為避免測繪總面積發(fā)生偏差，應該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計算面積的部位。比如，公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計算全面積；如果是敞開狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結構以內，分情況測繪。在實際測繪中，為了提高測繪的準確性，工作人員應該要求委托方提供詳細的說明書，避免委托方錯標陽臺、飄窗和花壇等面積。關于公用面積分攤的合理性問題是整個面積測繪的核心所在。公用面積分攤錯誤直接會影響到使用者的利益。在房產各面積計算準確后，一定要按照《房產測量規(guī)范》和相關政府部門的細則來確定公用面積的分攤計算。若不能明確分攤面積，應組織相關測繪、技術和質檢人員商討確定。計算完公用分攤面積之后，要將分攤面積與之前計算的各面積進行比較，確保其準確性。

3.3 對外業(yè)測繪質量的有效控制

有效的控制外業(yè)測繪對房產面積測繪的質量有很大的積極作用，測繪工作人員應該重視外業(yè)測繪。有效的控制外業(yè)測繪主要包括以下幾個方面：一是，通過實地勘察所繪制的房產范圍圖、調查所得的產權邊界圖應該與房產的設計圖保持一致；二是，要保證房產測繪結果的準確性和內容的完整性；三是，房屋層次、幢號和室號、結構以及用途等房產要素的調查一定要準確，要符合《房產測量規(guī)范》的有關規(guī)定。

3.4 對內業(yè)數(shù)據進行有效管理

房產的內業(yè)數(shù)據繁多，計算和管理任務繁重，測繪工作人員應該細心謹慎的對其進行有效控制和管理，主要包括以下幾個方面；首先，關于房產圖繪制的規(guī)格、尺寸和標準要符合國家相關規(guī)定，房產圖所要表達的內容要清晰和完整；其次，在測繪過程中，要保證測算面積的準確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯誤的情況；再次，測繪報告的編寫要完整、規(guī)范、內容表述要清楚；最后，對房產檔案的保存和管理要認真負責。

3.5 采用工作流程技術實現(xiàn)生產過程控制

工作流程技術是房產測繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對房產測繪的整個業(yè)務流程進行監(jiān)督、協(xié)調和控制。目前，我國房產測繪工作更加流程化、數(shù)字化和網絡化，為了適應新的變化，大部分測繪單位采用了工作流程技術。該技術根據各崗位的職責和任務，通過計算機網絡對各崗位角色設置了用戶權限，在每一個工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進行，保證了數(shù)據和圖文的真實性和完整性。

3.6 提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

近年來，我國科學技術水平逐漸提高，各行各業(yè)都引進了許多先進設備，對高素養(yǎng)的工作人員需求越來越多。提高測繪工作人員的專業(yè)水平是提高房產測繪面積質量的必要前提。測繪單位在對測繪工作人員的選拔上要嚴格要求，堅決淘汰水平低的應聘者，切不可任人唯親。對于已上崗的工作人員，要定期對他們進行業(yè)務培訓，培訓內容主要為：房產測繪規(guī)范、房產測繪面積部位的確定和房產測繪面積的計算方法等等，旨在使他們更熟悉業(yè)務，操作更熟料。最后，要建立績效考核制度，激勵每一個員工積極細致的工作。

4 結語

綜上所述，隨著經濟的發(fā)展，社會生產力的進步，房產測繪面積問題得到廣大社會群眾越來越密切的關注。無論是對房產外業(yè)還是內業(yè)數(shù)據的管理，都要求測繪人員有一定的專業(yè)素養(yǎng)。其次，對于整個測繪過程中的資料和圖紙，都要保證其準確性和完整性。目前，我國房產測繪的發(fā)展尚不成熟，關于房產面積測繪也存在諸多問題，本文深入分析了相關問題，并且提出了有關的質量控制對策，希望對我國房產測繪管理的發(fā)展提供有效的幫助。

參 考 文 獻

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