淺談營改增后房地產企業的納稅籌劃

安尼

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淺談營改增后房地產企業的納稅籌劃

安尼

摘要：2016年5月1日起，營改增試點范圍將擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。目前，我國房地產企業面臨稅負高、庫存大等問題。本文從房地產企業納稅籌劃的基本概述出發，結合營改增的政策針對房地產企業特點，探討關于房地產企業在不同階段針對增值稅的納稅籌劃，使房地產企業達到合理避稅的目的，減輕稅收負擔。

關鍵詞：房地產；營改增；納稅籌劃

一、房地產企業納稅籌劃概念

房地產企業納稅籌劃以減輕稅負為目標，根據相關稅收法律條例，進行合理的規劃避免不合理的納稅。根據自身企業的特點以及當前各項稅收征管辦法中，找到企業納稅籌劃的機會和空間。營改增后對老合同、房地產的老項目采取過渡性措施，以確保全面推開營改增后，實現所有行業全面減稅、絕大部分企業稅負有不同程度降低的政策效果。

二、營改增后納稅籌劃的可行性

房地產企業營改增前的稅收負擔重，政府的稅收制度引導不夠，法律政策也存在其缺陷。房地產企業納稅籌劃的前提是不違背相關法律法規，納稅籌劃就變得具有可行性。增值稅具有可抵扣性的特點，以及房地產企業上下游行業的相關性，為納稅籌劃提供了廣闊的舞臺。

三、營改增后納稅籌劃的重要性

1.房地產企業本身納稅稅種多，稅收負擔重

房地產企業開發分為五個階段，建設周期長、資金投入大。除此之外，開發商從取得土地、開發建設、自持經營以及銷售等各個階段都會涉及到繳納各種稅款。一個完整房地產項目主要稅費有耕地占用稅、契稅、營業稅（營改增前）、城市維護建設稅、教育費附加、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、個人所得稅、河道費（河北省）等。在實際開發過程中，主要稅款都采取按一定比例預繳。恒大集團董事局主席許家印曾經“炮轟”房地產的高負稅，“收費項目大約占房價的11%，房地產相關稅收約占房價的13%-15%，房地產稅費合計約占到房價的26%。”營改增之后一般納稅人增值稅稅率為11%，雖然稅率增加，但屬于價外稅，可抵扣的特性在整個行業上下游能消除重復征稅。

2.增值稅納稅籌劃利于促進企業發展

營改增將地產企業帶入增值稅時代，不僅是簡單稅種的變化，它要求企業對自身的經營流程重新進行設計，內部管理要由粗獷轉向精細。企業管理層必須重視，共同謀劃、積極應對，做好風險內控，項目流程的各環節，要求予以規范化。這能使企業平穩過渡達到最終降低稅負、促進發展的目的。

四、針對增值稅的納稅籌劃建議

在2016年5月1日營改增范圍擴大時就會涉及到新老項目。房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。認定為一般納稅人的企業，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。簡易計稅方法的企業不得抵扣進項稅額。營改增前后老項目的納稅對比，舉例某地產公司銷售屬老項目商品房100萬元，營改增前應交營業稅5萬元（營業稅稅率5%），營改增后銷售額95.24萬元=100÷（1+5%），應交增值稅為4.76萬元=95.24×5%，比照營改增前減少了0.24萬元，可見銷售老項目稅負率沒變但是減少了應納稅額。所以銷售老項目營改增是有利的，由于不需要抵扣進項稅，核算簡單。

對于銷售新項目而言，增值稅的納稅籌劃建議如下：

1.是否認定為一般納稅人

根據稅收政策，應稅年銷售額超過500萬元的納稅人為一般納稅人，未超過500萬元的納稅人為小規模納稅人。房地產開發企業中的小規模納稅人，按照5%的征收率計稅，不得抵扣進項稅，一般納稅人的稅率11%，銷售老項目為簡易征收率5%。房地產企業的年銷售額都很大，基本上都符合一般納稅人標準。但是適合哪種身份，要具體分析企業的資產規模、財務核算水平、剩余貨值、建筑成本等因素。如果小規模納稅人更有利于企業，那么通過控制年度預售簽約進度，分立、分拆方式降低年度銷售額。

2.選擇正確的建筑服務提供商

房屋主要成本來自于土地和建筑成本，房地產企業能否抵扣增值稅的前提就是要選擇的建筑公司必須具備一般納稅人資質。首先要在工程招標時，對一般納稅人資質嚴格要求。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應發票條款。最后，考慮過渡階段后簽訂的建安成本合同成本是否上漲問題。建筑企業主要項目人工成本費用不能取得進項發票，勢必導致成本增加。所以選擇的建筑企業必須能夠對項目人工成本目標有效控制。

3.增加精裝房比例、商業地產銷售

相對于毛坯房，精裝房的電器、燈具、潔具、裝飾材料、裝修工程可以取得增值稅進項發票抵扣，這樣企業加精裝房的比例就可以降低稅負。或者精裝后自持開展不動產經營租賃服務（比如辦公工位出租）。

4.多元化企業戰略

營改增覆蓋范圍涉及諸多相關行業，企業可將自身業務轉型升級，從傳統單一的住宅地產，向相關行業擴張，擴展至物業、園林、裝修、裝飾材料、技術咨詢服務業、廣告服務等。開發間接費既可取得抵扣發票，又可以成為新的業務增長點。縱向一體化戰略、多元化的企業戰略，更能夠抵御市場風險。

5.控制簽約銷售進度

企業可以根據當月已預繳的增值稅款，控制銷售簽約進度，控制每月的開票金額。減少因開票的集中造成的對現金流的影響。

6.內部人員的培訓

原來的房地產賬務處理相對簡單，營改增后對企業的財務人員提出了更高的要求。企業應組織學習增值稅的有關知識，比如專用發票的管理、哪些費用的進項稅不能抵扣（交際應酬、福利費等）、稅收風險管控等。也可以聘請專業機構進行納稅籌劃和培訓。

五、結束語

營改增是財稅體制改革的重頭戲、也是供給側改革的重要舉措，前期的試點已經取得了積極成效。房地產企業需要認真學習相關政策法規，積極應對。

國內的百強地產企業中大多數都在積極努力的提高自身的競爭力、努力的降低經營成本，不斷地向正規化、規模化、品牌化前進。但是因其涉及的稅種多，稅負重，所以做好企業的納稅籌劃工作是企業發展的重要途徑，也是走可持續發展的必要手段。

參考文獻：

［1］攀劍英.房地產開發企業納稅實務與風險防范.大連出版社，2011年版.

［2］關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知.財稅〔2016〕36 號.

［3］王艷麗.房地產企業納稅籌劃［J］.會計之友，2012，10（8）：78-8.

（作者單位：唐山中駿房地產開發有限公司）