淺析“人車分流”管理模式

摘 要 隨著人們生活水平的提高，使得我國車輛大幅增長，車輛與行人管理逐漸成為物業管理中最重要的環節，而“人車分流”成為物業管理中的一種有效的管理模式，本文通過探討人車分流的理念和分類：即平面分流、內外分流、立體分流三種模式，分析我國人車分流的現狀，針對實施過程中存在人車分流后停車難、物業管理不當惹糾紛、特殊情況的預案不完善等問題，提出物業管理公司早期介入、建立嚴格科學的人車分流物業管理制度、積極宣傳等建議。

關鍵詞 物業管理 人車分流 管理模式

作者簡介：陸賀蕓，廣西大學公共管理學院教育與經濟管理專業研究生。

中圖分類號：C936 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-209-02

中國市場經濟的蓬勃發展，帶動了城市現代化的腳步，隨之出現了人口和交通膨脹的狀況。城市居民汽車購買量的大幅度增加，首先，擴大了城市半徑，減少了市民出行的時間；其次，當汽車從奢侈品變為大眾消費品時，一方面逐漸給城市道路交通系統、居民居住環境與住宅小區的視覺景觀系統等方面帶來了超乎想象的負面影響，另一方面對住宅小區居民的生活質量的影響也逐年提高，其中汽車所產生的尾氣和噪聲污染等問題不僅嚴重影響人們居住空間的環境質量，還大大影響著人們的身心健康。最后，車輛的亂停亂放給住宅小區內部的交通系統帶來了巨大的壓力，車輛駛入住宅小區的街道還常常會堵塞住宅通往居住區的步行道路，形成安全隱患。物業管理質量的優劣對居民所享受的生活品質產生了不可小覷的影響，隨著車輛的增加，車輛與行人管理從而成為物業管理中一個至關重要的課題，因此，在我國的住宅小區規劃和物業管理中施行“人車分流”的交通組織模式，具有非常普遍的現實意義。

一、人車分流理念及主要模式

“人車分流”的理念最早源于十九世紀末，由霍華德所提出的“田園城市”構想，屬于居住區規劃設計的一種理論，也就是提出了步行與車行在道路空間上相分離的一種思想。

“人車分流”模式源于二十世紀初，由美國著名建筑師克拉倫斯·斯坦（ Clarence Stein）和規劃師亨利·萊特（Henry Wright）率先在位于新澤西州北部的雷德朋新鎮（Redburn）住宅區實行，開創了一種全新的居住區和街道布局模式，實施方案即“在整個住宅區中沒有設置穿越式汽車通行的道路，而是設置有獨立的人行系統與車行系統，通過人行系統聯接各區，居民步行不需要穿越車道。在盡端式的支路兩側布置有住宅，在住宅的另一側修建與公共綠地有機地組織在一起的步行專用通道，使住宅的主要房間通往人行系統，次要房間通往車行系統 ”。“人車分流”的這種交通組織模式主要在保證機動車流暢的同時從人的安全角度出發，充分考慮，以實現人車分離，從而確保居民居住區的生活環境不被交通安全以及噪聲污染等因素干擾，從另一層面上考慮，還保證居住區內的環境設施完全服務于人，提高通行效率。人車分行后，汽車在一個相對沒有行人產生突然行為的環境中運行，道路暢通，交通效率明顯得到提高。“通過道路景觀或是護欄等多種方式將車行路線與居民的活動空間隔離，將住宅小區步行和車行交通組織在兩個既相互獨立又相互聯系的空間內，利用建筑之間的消極空間讓車輛通行，或者采用立體分流的方式，將車行系統引到地下空間。 ”

人車分流道路系統主要包括三種基本模式：

1.平面分流模式。主要用于設計住宅小區內道路系統，鋪設適用于各種功能的住宅小區道路網絡，使得住宅區內的交通工具以及行人在各自的道路網絡上通行時，之間沒有相互干擾，從而可在整體上形成人車分流系統。平面分流這種交通組織模式通常適用于大型住宅小區，這樣住宅區內的交通組織與道路網絡系統將與城市道路的總體規劃或者區域道路的總體建設緊密的結合。英國倫康新城的“8”形公交專用道路系統、魏爾溫的花園步行系統和斯蒂文內其的自行車道路分流系統等 都是采用平面分流的模式經典例子。

2.內外分流模式。也就是雷德朋式體系，這種人車分流模式以每個住宅庭院或者小區組團作為居住單位，從而形成住宅的內部生活區，各居住單位之間則通過步行道路相連接，而各居住單位與住宅區外面的車行道路則通過住宅區內的盡端路或者半環式道路進行有效連接。車行道路可以直接通向各個住宅院落以及小區組團的一側，從而方便人們的停取車。這種交通組織模式讓機動車道路與人行道路行形成兩個獨立的道路網絡的同時，行人與車輛之間在道路平面上不產生交匯，各行其道，步行道路將住宅區內的景觀環境和公共服務設施有效連接起來，居民通過步行道路可以在住宅區內自由、安全的活動，并且與住區外圍的車行交通完全分離，不會產生相互干擾。

3.立體分流模式。即充分利用居住小區的立體空間，增加不同層面的道路網絡來進行的人車分流。這種模式在我國新建的住宅小區較為普遍。這種人車分流的方式一般分為兩類：一類是將步行道路鋪設在屋頂或者架空步行道路，最終形成一個抬高的可供步行的平臺；另一類則是將機動車道路設置于地下，簡單來說就是在住宅區內設置地下停車場，從而形成立體空間上的人車分流，一般多運用在地形條件復雜、地勢起伏較大的住宅小區中。

二、人車分流模式現狀及存在的問題

我國的大多數住區多采用平面分流模式和內外分流模式。雖然人車分流在一定程度上優化了住宅小區的環境設置，提高了居民生活質量，然而，也正是因為“分流”的關系，機動車駕駛員無視小區限速標志，淡化交通安全意識，在小區內超速行駛不注意避讓行人；另一方面，盡管采取了各種分隔措施，但是還是難以避免行人的突然行為，比如行人突然沖出馬路導致汽車來不及避讓行人而發生的意外事故的案例隨處可見；最后，從經濟學角度來考慮，如果只為汽車鋪設通道不僅僅增加了道路面積，提高造價增加維護費用，造成業主負擔，同時也是一種造成土地資源被浪費的行為。

因此，“人車分流”這種模式的道路設計以及設置有效合理的物業管理制度不僅在住宅社區中成為居民迫切的需求，也是物業管理公司進行物業環境管理的重中之重。但是，隨著越來越多的物業管理公司采用這種“人車分流”模式，使得很多現實問題逐漸暴露出來，主要集中在以下三個方面：

（一）人車分流后停車困難

在當今社會，擁有小型汽車的家庭的數量呈現急劇上升的形勢，加之小區建造商提前預留的車位數量有限，與目前的車位實際需求量有所出入；此外，有些小區內車位與車庫價格過高，業主出于經濟考慮，都傾向于將車停在小區附近的路邊或者非法占用城市公共資源，從而造成小區外部交通擁堵，引發交通事故，非法占用城市公共資源導致公共資源的浪費。而且將汽車停放在小區外，如此一來，車輛的安全無法得到保障，于是這也成為了部分業主不支持人車分流的原因之一。

遼沈晚報刊載的報道《機動車該不該停進小區》，對機動車是否應該停到小區內進行了調查。調查顯示：絕大部分居民支持實行分流，文中提到“據小區物業公司普查，在入住居民不完全的情況下，小區內現有機動車共計220輛，但是小區的最大容量不超過60輛，因此小區內經常性發生車輛刮、碰、擠的現象”。此外，由于小區內大量的機動車隨意通行、停放，小區內的老人及孩子弱勢群體的人身安全受到了嚴重威脅。更嚴峻的情況當屬大量的機動車停放可能堵塞消防通道和急救車通道。

（二）物業管理不當生糾紛

由于初期物業管理缺乏規范性，并沒有實現合理的人車分流，致使有些業主不會將車輛停到指定地點，而習慣性停在自家樓下，這恰恰給物業管理實現人車分流的帶來了的很大的阻力。另外，有些小區的人車分流制度并不完善、執行力度也存在問題，讓外來人員開車進入小區臨時停車的行為有機可乘。外來車輛臨時占用其他人的車位或者占用公共道路，必然會引發業主之間的不滿，進而引發業主與物業管理人員的糾紛。

（三）特殊情況的預案缺少

在日常管理中，會突發各種特殊情況，如警車、消防車、救護車等需要緊急出入小區，另外，業主進行搬家、裝修、婚嫁的時候，由于車輛亂停亂放或者沒有設置專門的安全通道，會導致本來設置 “人車分流”的小區難分流。但是對這些特殊情況，如果處理不當必然會危及業主生命安全和財產安全，所造成的損失往往難以補償。

三、人車分流問題解決的對策

（一）倡導物業管理公司早期干預

物業公司的早期介入旨在防患于未然，在社區建設規劃初始階段，物業管理公司應從其專業視角參與到房屋布局、綠化、道路設計等項目的規劃中，對于地下停車場以及車庫的數量、位置提出科學合理的建設性建議，促使小區內的道路設施趨于合理化，為小區實現人車分流的管理模式奠定“硬件”基礎。

（二）制定科學的人車分流管理制度

“人車分流”的關鍵在于約束了業主的停車行為，所以應該在業主入住之初就實行人車分流的物業管理制度，讓業主遵從停放車輛的規定。譬如說，規定業主要嚴格執行停車必須停在指定地點的規定，使自身的停車行為規范化，為他人所模范，對于違反規定的業主予以經濟性處罰。然此類硬性規定對于平時習慣便利停車的新入住的業主可能存在困難，但站在發展的角度，這不但能助力提高業主們的素質，還可預防業主因停車問題與物業公司的矛盾發生。物業公司制定人車分流管理制度，使業主停車有章可循，管理部門處理矛盾也是“有法可依”，進而實現對停車問題治理的有效性和長期性。

與此同時，應該預設應對各類突發事件的方案，比如救護車、消防車和警車等公務車輛緊急進入小區的路線；以及提前告知業主在進行裝修、搬家以及婚喪嫁娶等事務時所要注意的事項，并按照規定設立指示標志。此外，物業公司必須要適當組織業主進行消防演習、地震逃生技能的學習等等，提升其安全意識和自救技能，在緊急事件發生時不至于束手無策。

（三）積極宣傳，使人車管理理念根植人心

首先，采取各類宣傳方式讓業主們認知：人車分流的物業管理模式的最終目的是為之創造一個安全舒適的居住環境。其次，通過開展相關社區活動，或者讓部分業主代表參與到人車管理中，使業主更為深刻明細人車分流管理模式的優勢和意義。筆者認為，如此的宣傳與互動能極大地縮減物業管理者與業主之間的距離和互不理解，當物業管理的工作人員和業主配合度上升，人車分流的管理模式才有可能有效而長期地實施下去，共同創建和諧的宜居環境。

四、結語

人車分流的物業管理模式近年來己經成為封閉式物業小區管理發展的主趨勢，因為其滿足業主對居住環境安全環保的基本要求，但為了徹治其暴露的主要問題，仍需要有關行政部門、物業管理公司、社區以及業主的共協同治理，促進人車分流的物業管理模式的有效實施和創新發展。

注釋：

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