淺析營改增對房地產企業的財務影響

董明懷

淺析營改增對房地產企業的財務影響

董明懷

摘要：今年的政府報告中，李克強總理指出，要大力實現“營改增”。按照國家的工作安排，自5月1日起建筑工程行業、房地產行業、金融行業、生活服務類行業將納入“營改增”的范圍之內。文章重點對房地產行業的“營改增”進行分析，及“營改增”政策的實施，對房地產企業的財務方面產生的影響，以及房地產企業的財務上應做出的相應對策，進行了詳細的分析和探討。

關鍵詞：營改增；房地產開發行業；財務管理

引言：“營改增”的實施對企業和公司的經營產生了較大的影響，尤其是對企業的財務方面。為了提高企業的財務管理的工作效率，企業的財務人員，應明確當前的改革環境和模式，通過改革來提高企業財務方面的管理能力。文章以房地產行業作為研究對象，詳細闡述了營改增對房地產企業的影響和具體應對策略。

一、營改增內涵

2016年3月5日李克強總理在政府工作報告提出，5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。

營改增就是將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。增值稅是對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節。營改增，從制度上解決了營業稅制下“道道征收，全額征稅”的重復征稅問題，從而實現增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”，從稅制上來說更科學、更合理、更符合國際慣例。

在實施營改增稅務改革之前，營業稅課稅主體對象主要包含三種：一是無形資產轉讓；二是應稅勞務；三是銷售不動產。增值稅和營業稅有很大差異，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅。營業稅是對營業額或所得全額征稅；增值稅是以商品以及應稅勞務在其流轉過程中產生的增值金額，作為計算稅金的主要依據。增值稅主要包含了進項稅和銷項稅。

二、營改增對房地產財務方面的影響

（一）積極影響

營改增政策的實施，從整體角度來看，降低了房地產企業的稅務壓力。房地產企業在項目開發時，支出的資金成本較大，在新項目開發時土地的收購成本、建筑工程施工所屬所發生的勞務成本、工程所用材料、設備等，拆遷安置的費用、媒體宣傳等諸多項目的資金成本支出較高。在營改增稅收政策實施之后，如能將這些資金成本支出的內容能夠全面地進行抵扣，將會降低房地產企業的稅金繳納金額。尤其是國家政策如允許房地產企業用土地資源作為抵扣憑證，這樣就解決了房地產企業的進項稅抵扣問題，這樣的政策和解決方案有助于降低房地產企業的稅務負擔。

此外，營改增稅收政策能提高房地產企業的資金流動能力。對于房地產企業來講，企業必須有較好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實際工作中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，預交營業稅是房地產企業不可忽視的現金流出。在改征增值稅后，房地產項目土地、材料等先購入，在前期會形成較大的進項稅額，在企業預售房屋時，不需要或只需要繳納一部分的增值稅，這有利于企業資金的流動，減少了流動資金的占用，增加了現金流。

營改增在房地產中的實施，對房地產企業在財務管理和會計處理上的影響也是顯而易見的。在這項政策實施之前，房地產企業的稅率主要以營業稅為主，是根據其銷售金額的5%來計算，稅務處理上相對簡單。在營增改的政策實施之后，一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，需要對進項稅進行準確地核算，這對房地產企業的財務人員提出了較高的要求，不僅在財務上的精確計算，還要對房地產企業在銷售、招標過程中涉及到的稅務方面提出合理的建議，從而減少房地產企業的稅務負擔資金成本。

房地產企業有其獨特性，每個開發項目設立一個項目公司，項目結束后項目公司就注銷，這種經營方式對營業稅沒有影響，但實施營改增后，企業的法律形式對稅收構成重要影響。《國家稅務總局關于納稅人資產重組增值稅留抵稅額處理有關問題的公告》規定：增值稅一般納稅人在資產重組過程中，將全部資產、負債和勞動力一并轉讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結轉至新納稅人處繼續抵扣。則該項目結束后，項目公司如何處置就會對增值稅產生影響。因此，企業可以利用相關稅收政策實現其所帶來的收益。

（二）消極影響

房地產企業在建造過程中發生的建安成本主要由建筑材料成本與施工人員成本組成，營改增的政策實施后，房地產企業的建安成本有可能增加。主要原因是其上游的建筑業采購的建筑材料可能無法全額取得增值稅專用發票來抵扣，建筑業支付的建筑勞務費亦無進項稅額可抵扣，建筑業增加的稅負勢必通過提高建筑施工合同價格向房地產開發企業轉移。

實施營改增后，該項政策降低房地產企業的稅務負擔的核心要素，就是獲取增值稅的專用發票，若不能全額取得增值稅專用發票，必然造成房地產企業的進項稅抵扣不充分，將會致使房地產企業的稅務負擔增加。如房地產企業前期發生的土地征用費、耕地占有用費、勞動力安置費等難以取得增值稅專用發票進行抵扣；房地產企業支付土地出讓金，國家土地資源管理局只會開財政監制的發票，這并不能作為進項稅抵扣的證明，這也會使得房地產企業很難進行進項稅抵扣。另外建筑材料進項稅額也可能無法全額抵扣，其主要原因一是材料供應商規模小，所供應的材料沒有發票或者不能提供增值稅專用發票，材料進項稅額無法正常抵扣；二是主要材料增值稅征收率低，國家稅務總局《關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規定：一般納稅人銷售自產建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料，商品混凝土，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。這樣就會造成房地產企業增值稅進項抵扣不充分。

實施營改增后，房地產企業的會計核算比以前復雜了。這就要求財務人員對增值稅相關政策及規定的學習，不僅要做好核算工作，而且要做好增值稅的申報工作。取得專用發票的當月要認證，取得專用發票時應將發票開具人應與該業務的收款人、貨物或勞務提供人進行核對，只有三者一致才能申報抵扣，取得的專用發票抵扣聯要裝訂成冊進行保管。發票認證后，如果采購的貨物勞務進項稅額不應抵扣應將其進項稅額轉出等。

三、針對營改增政策房地產企業的對策分析

（一）加強房地產企業的增值稅管控

設置相應的增值稅核算科目，對收入和成本費用進行價稅分離；對業務進行梳理，明確收入的性質，區分各應稅項目或免稅項目可能面對的各種稅率，及時按照營改增正式文件調整，準備增值稅申報手冊、增值稅專用發票管理手冊以及崗位流程的內控管理規定等。

（二）完善企業內部財務管理和稅務管理

要進一步地健全房地產企業內部的財務管理制度，這是房地產企業應對營增改政策實施后的重要措施，尤其在營增改的政策實施之后，增值稅專用發票的獲取會面臨更加大的難度票具有一定的，使得增值稅不能足額抵扣。所以，房地產企業要不斷地完善企業自身的財務會計管理的制度，加強對項目發生的資金成本票據的管理和保管，這不僅是房地產企業對財務賬目管理的依據，同時也是房地產企業所得稅、土地增值稅成本扣除的依據。因此，房地產企業必須在相應的制度中，明確這些工作職責。

實施營增改的政策之后，房地產企業的財務管理部門應按照營改增的政策規定，來明確企業自身的財務管理重點，增強房地產企業財務管理部門財務人員的稅務意識。在房地產企業進行項目的具體實施時，保證建筑材料的選購環節，必須要獲取相應的增值稅發票；在進行房地產項目決算時，應保證能夠及時的取得增值稅發票，才能有效的規避稅務籌劃的被動形式。與此同時，還要加強會計核算工作，確保賬目的管理和記錄都依據國家的相關規定。

（三）提前做好財務核算準備

為了減少營增改的政策對房地產企業的消極影響，所以要對房地產企業的財務會計的工作進行調整，如調整會計賬戶的設置尤其是在進項稅金、減免稅金、已交稅金等方面的處理。關注銷售合同條款，房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，商業折扣還是現金折扣，稅收處理有差異，需要在銷售合同中予以明確。同時，房地產企業應要確保會計處理相關資金賬目的真實性和科學性，最重要的是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，從而避免由于不能抵扣進項稅，而造成的房地產企業進項稅抵扣的風險。

結論：文章從營改增的概念出發，解析了營改增對房地產企業的積極影響和消極影響，提出了幾點相應的解決方案。通過文章的分析和研究得知，營改增對房地產企業的財務管理、經營模式及市場的運作都產生了重大影響，房地產企業必須在營改增的政策下，詳細地研究出新的發展方向，來促進自身的長遠發展。

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作者單位：（天健會計師事務所）