房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題與措施

佘菁

【摘 要】在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，由于發(fā)展速度與各地實(shí)際情況不適應(yīng)，加之管理工作機(jī)制不健全和相應(yīng)的法律法規(guī)滯后，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了負(fù)面影響。針對(duì)存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)就必須從制定科學(xué)發(fā)展計(jì)劃入手，健全和完善管理工作機(jī)制，建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有舉足輕重的作用。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，尤其是近10年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和影響因素日益復(fù)雜化。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題不容忽視，這個(gè)問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)加大了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有起到有效的促進(jìn)作用。這主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在著一些深層次的問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，我們需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題進(jìn)行研究分析，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、科學(xué)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題

（一） 缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃

近年來(lái)，我國(guó)政府加大了對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的控制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的平衡，但由于沒(méi)有對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，這就導(dǎo)致在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，而且對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理認(rèn)識(shí)存在片面性，從而導(dǎo)致短期政策與長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃之間缺乏統(tǒng)一性規(guī)劃思路，甚至存在相違背的情況。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格隨著政府的變化而出現(xiàn)較大的波動(dòng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展帶來(lái)了較大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序受到較大的破壞。還有的地方仍然存在急功近利的思想，搞政績(jī)工程，導(dǎo)致了房產(chǎn)業(yè)庫(kù)存量增大，供大于求，缺乏科學(xué)性和合理性。

（二）缺乏完善的機(jī)制

完善房地產(chǎn)的管理機(jī)制是各級(jí)政府管理工作的重要內(nèi)容。近幾年來(lái)，我國(guó)各級(jí)政府都加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，并且相繼出臺(tái)了若干政策，但這些政策幾乎是流于形式，沒(méi)有具體落實(shí)到位。而且各級(jí)政府在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督、管理和調(diào)控過(guò)程中一些工作還沒(méi)有明確進(jìn)行規(guī)定。再加之房地產(chǎn)業(yè)具有低成本和高收益的特點(diǎn)，已成為各地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，各地房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象比較普遍，如果不能有效地解決這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是滋生腐敗的溫床，消弱政府權(quán)威性的缺口。各級(jí)黨委、政府要從工作機(jī)制上下功夫把國(guó)家的宏觀調(diào)控政策和各地的具體情況結(jié)合起來(lái)，使國(guó)家的政策和本地區(qū)的規(guī)章制度落地生根。

（三） 缺乏健全的法律法規(guī)

近年來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)存在較大的滯后性。

一是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)無(wú)法滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的需要，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，還存在著很多問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)從開發(fā)、建設(shè)到管理都需要一套完整的體系，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)不僅不完善，而且還存在一定的滯后性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的正常秩序很難得到有效的保障。

二是，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，大部分文件都是由國(guó)務(wù)院頒布的，而且在具體執(zhí)行多是以憑借行政權(quán)威進(jìn)行。雖然相關(guān)的法律法規(guī)也已經(jīng)全面建立起來(lái)，但在具體實(shí)施過(guò)程中還存在一些問(wèn)題，特別是在土地市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，仍然存在著有法不依、有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不能得到有效解決，那么長(zhǎng)期發(fā)展下去則會(huì)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致法律效力下降，法規(guī)嚴(yán)肅性缺失。

二、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的措施

（一）制定科學(xué)的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)近期重點(diǎn)工作

當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃制定過(guò)程中，需要針對(duì)我國(guó)特殊的國(guó)情基礎(chǔ)，能夠有效地發(fā)揮短期的效應(yīng)，更好地滿足人們對(duì)住房的需求，確保社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)，需要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查工作，詳細(xì)對(duì)本地區(qū)的房產(chǎn)地發(fā)展的情況進(jìn)行深入調(diào)查研究分析，存在那些問(wèn)題，問(wèn)題的根源在那里，逐步制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃和短期工作重點(diǎn)的結(jié)合，來(lái)制定科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（二） 建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制

1.加快推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏理性化，針對(duì)這種不良現(xiàn)象，需要進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)管理體制改革進(jìn)行不斷深入研究，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的更趨于理性化。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，需要對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理職能的重要性有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步對(duì)政府部門的管理職能進(jìn)行調(diào)整。要對(duì)于市場(chǎng)失靈情況的存在進(jìn)行正視，在具體干擾過(guò)程中，需要在市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)的變化情況進(jìn)行有效掌握，在干擾時(shí)要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運(yùn)行管理機(jī)制。同時(shí)還要建立良好的法律和社會(huì)環(huán)境，從而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康和持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2.理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真落實(shí)中央提出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行探索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，提高地方政府對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的落實(shí)力度和積極性。

（三）進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

總之，隨著房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間也存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的形勢(shì)下，我國(guó)需要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析研究，同時(shí)還要有效的把握好這個(gè)良好的時(shí)機(jī)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行正確的認(rèn)識(shí)和把握，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)具體國(guó)情的情況，充分地吸收和借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中不斷地進(jìn)行創(chuàng)新，確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的提升，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。