基于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型分析

重慶壹本置業有限公司 龐小利

基于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型分析

重慶壹本置業有限公司 龐小利

本文對房地產企業的資產模式進行了概述，從土地成本、存庫壓力、現金流、融資和稅務等5方面分析了資產模式轉型的影響因素，對住宅地產和商業地產由重資產模式向輕資產轉型的案例進行了分析。研究表明，重資產和輕資產的模式各有利弊，面臨新的經濟格局，重資產模式面臨著巨大考驗，房地產企業應該考慮轉換思路，改變之前粗放的經營管理模式，重視自身資產結構的調整，甩開冗余資產，保持財務各項指標的穩定健康，增加房地產企業的金融化資本運作，從而提高資產周轉率和資金使用率。

財務管理 房地產 重資產 輕資產 資產模式

房地產行業是國民經濟的重要基礎，國內6萬多家房地產公司經歷了房地產行業發展的黃金十年，房地產以重資產的模式面臨著很大的壓力。隨著限購令和銀根收緊等政策的實施，企業面臨著大庫存、高負債的危機。一些房地產企業對于市場盲目樂觀的估計，導致部分中小城市出現了大量空置新樓盤，房屋存量嚴重過剩。從2013年房市來看，市場出現低迷的態勢，房地產企業依靠囤地、靠坐等房價暴漲的模式已經行不通了。從財務管理角度來看，當以囤地建房的重資產模式一旦遇到房市不好的情況，企業的現金流動性就面臨著巨大的危機。目前土地價格攀升，融資成本高企，人力成本上升，投資回報率大幅降低。房地產企業的經營模式和盈利模式是否仍保持重資產模式值得我們去分析探討。

1　資產模式概述

重資產是指企業的資產負債中固定投資所占比例較高的結構，在行業門檻較高、市場處于需求不足、供不應求的形勢下，競爭壓力小，容易實現盈利。如果一旦市場趨于飽和、供大于求時，重資產模式由于大量的固定資產投入，資金占用周期過長，容易導致資金斷裂風險，以鋼鐵、鐵路、房地產等行業為代表。房地產的重資產模式主要是用于土地的購買、建房的存貨、建筑操作設備等，當固定資產投入過大，在利潤表中體現的盈利能力較弱，現金流量較少，若銷售量下滑，經營杠桿系數增高。

輕資產模式一方面體現在流動現金和交易性金融資產占總資產的比例較高，另一方面體現在對產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產模式降低了固定資產投資的比例，強調打造企業的品牌和運營能力。利用杠桿效應，用最少的資金獲得最大的資源，減少固定資本的投入，加大知識產權、品牌、客戶資源、運營等投入。輕資產模式能使房地產與上下游各個流通環節分工更加明確，各個產業鏈和諧共存，對市場的繁榮與發展有巨大的推動作用，能使資金更為靈活地運轉，融資渠道更為多元化。

2　房地產企業轉型的財務因素

2.1 土地成本因素

中國城市使用土地資源供給數量也是有限的，特別是在一些發展較好的城市，土地更是稀缺資源。政府對土地的控制，從規劃到政策都影響著土地的價值，土地是否具備很好的公共配套設施是土地升值的核心，流動人口和常住人口的聚集是土地升值的重要要素。土地的需求量和供給之間產生了巨大的不平衡性，所以土地的價格也會隨之上漲。土地價格的上漲一方面導致拿地貴、拿地難，增加了開發項目的成本；另一方面也隨著土地價格的提升，享受到了土地紅利，使固定資產增值。因此，我們需要權衡土地增值和財務費用兩者的關系。土地價格如今已經過了每年增值百分之幾十的暴利時代，資金成本和財務費用卻是越來越高，土地占用的資金成本過高，會使企業入不敷出。

2.2 樓盤庫存壓力因素

在近年來房地產市場低迷，房地產企業的庫存創新高，據統計最近三年房地產庫存總量呈增長趨勢，全行業的庫存總量已經超過5萬億元。部分大的房地產企業減慢了存貨步伐，把主要的精力放在消化存貨壓力上。庫存會占用房地產企業的大量資源，只要把存貨銷售出去，才能實現現金的及時回收。萬科公司進行“不囤地，高周轉”的運營模式，在市場行情低迷的情況下實現了逆勢擴張。房地產企業周轉率正常情況下是0.4，周期是900天，近年來一些二三線城市庫存轉化周期需要4～5年，消化庫存的壓力和難度可見一斑。

2.3 現金流因素

房地產行業屬于資金密集型行業，經營現金流周轉周期長，從購買土地到回收現金流一般至少三年的時間，房屋建成后還需要大量的資金投入。為了滿足這些龐大的資金需求，通常通過債券融資和股權融資來獲得。房地產項目一旦投入，就成為固定資產投入，使現金流的投入風險大，而現金流是房地產企業的血液，現金流斷裂是很多企業破產的主要原因。曾經有一家公司手里掌握多塊地王，潛在的盈利水平很高，發展前景光明，但是，由于一筆現金沒有到位，致使整個企業難以為繼。

2.4 融資因素

銀行的信用貸款是房地產企業融資的主要途徑，銀行對房地產企業的信貸審核時會特別關注企業的財務風險，房地產企業有一定的土地儲備，就算發生破產清算，銀行也能通過土地拍賣獲得一定的資金回款。一些實力較弱的房地產企業通過民間借貸和擔保公司，將企業擁有的土地和樓盤進行抵押融資，此類融資方式的財務成本會遠高于銀行融資成本，給房地產企業帶來流動性的危機。長期高負債資本結構是企業運營的巨大風險來源。

2.5 稅務因素

土地增值稅是影響房地產企業的關鍵，土地增值稅使土地交易的成本增加，降低了房地產市場的活躍度，使一些靠房產投資的買房客熱情降低，并且在房產購買政策的制約下，短期內增加了投資的成本，降低了需求，但從長期來看，已經購買房產的業主會將自己的房產進行出售或出租，隨之增加了供應量。房產稅現在還未全面鋪開，但可能會導致二手房的大量供應。

綜合以上五個因素，重資產和輕資產的模式各有不同的優劣，面臨新的經濟格局，重資產模式面臨著巨大的考驗，房地產企業應該考慮轉換思路，改變之前粗放的經營管理模式，從而轉向輕資產、重運營的模式。

3　房地產企業轉型的案例分析

3.1 住宅地產

綠城房地產公司是一家轉制的外資企業，目前在港交所上市，擁有3000多名員工，在全國擁有30多個城市的房地產開發項目，綠城目前是國內保持行業領先地位的公司，曾連續6年取得中國最具實力房地產企業獎。但是，綠城在2011年之前都是處于重資產經營模式，現金流較為緊張，資產負債率一度高達163%，而當時我國房企的平均資產負債率為75%，像萬科和保利地產也已達60%。綠城在2011年現金比率為4%，現金不足，資金鏈難以為繼，而當時的萬科和中海地產現金比率分別為17%和28%，綠城的短期借款和非流動負債增長了40%，具有巨大的短期債償還風險。

面臨危機，綠城掌門人宋衛平制定輕資產戰略，通過資產轉型改變目前狀況，轉型的第一步就是減少土地儲備存量。為了回流現金，綠城在半年時間內將上海外灘的地王、杭州香樟園和無錫新華造紙廠等地塊相繼出售，迅速回籠了近60億元的流動資金，同時也降低了銀行的貸款負債。第二步就是加快銷售步伐，提高資產周轉率，綠城打造中高端品質，加強營銷管理，通過獎勵和處罰并舉的方式激發了銷售人員的熱情。第三步優化產業資本，引進九龍倉成作為戰略投資方，為其帶來了50多億港元的流動資金。此次事件使綠城充分認識到流動性的重要性，也意識到重資產導致的負債過高帶來的危機。

3.2 商業地產

凱德集團是東南亞規模最大的房地產企業，公司在新加坡交易所上市，主營業務包括住宅地產、房地產金融和服務公寓等，集團在20個國家110個城市擁有房地產項目。公司在商業地產上運營的毛利率較高，商業地產開發的成本較高，需要幾輪的調整才能進入穩定的經營層面，商業地產的周轉率較低，商業地產要求更健康的財務管理，商業地產的回報周期較長，如果資金鏈斷裂會使企業陷入資金的困境。凱德集團進行了輕資產轉型戰略，對一些非核心業務的酒店和物業進行了拍賣處理，獲得了25億新元的流動資金和近7億新元的利潤。

萬通地產近年來逐步降低了住宅開發的比例，提升了商用地產的投資比重。通過向商業地產的轉型，導致了公司毛利率的短期下降，公司轉型后短期內租金回報率較低，凈利潤率同比增加了13.4%，在開盤項目營銷費用上降低了近19%，公司年收入近70億元，凈利潤同比增長了20%。轉型后資產負債率稍有降低，在行業內屬于較低水平，隨著轉型的開始，總體財務數據有所降低。萬通集團提出了從香港模式向美國模式的轉型，從房地產開發商轉型為房地產投資公司，集中發展住宅建設、商業地產等領域。同時，在土地價格處于下降通道時進行儲備，在市場繁榮時進行加大銷售、去庫存，回收資金。在融資方面，萬通成立了合作基金，引入了私募股權投資和信托資金等多元化的融資渠道。整合了各項資源，還獲得了項目的管理費用。

4　結語

隨著國內房地產市場的不斷變化，政府政策調控也在不斷深入，重資產雖然具有一定的抗風險能力，但是大量的固定資產投入又會導致房地產企業的流動資金緊張、資產周轉率下降等棘手問題。輕資產的戰略是可以投入較小的資本，采用多元化的融資渠道，更輕更快的發展。重資產模式轉為輕資產模式需重視自身資產結構的調整，甩開冗余資產，保持財務各項指標的穩定健康，增加房地產企業的金融化資本運作，提高資產周轉率，提高資金使用率。對公司的運營更加強調專業化，做到輕資產、重運營。

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2096-0298（2016）09（a）-025-02

龐小利(1974-)，女，漢族，重慶人，本科，高級會計師，主要從事房地產財務管理方面的研究。