我國商業地產金融發展現狀、問題及對策研究

安徽財經大學金融學院 姜娜

我國商業地產金融發展現狀、問題及對策研究

安徽財經大學金融學院 姜娜

由于商業地產行業的特點，使得房地產需要金融業的支持，同時金融業通過房地產獲利，使得商業地產行業與金融業息息相關。本文通過分析商業地產行業的特點以及現階段房地產與金融業的相互關聯性，對商業地產金融的現狀加以分析，以發現其中的問題并提出相關解決方案。

商業地產 商業地產金融 特征分析 現狀研究

商業地產金融是指圍繞商業地產行業開發、建設、購買、消費等過程中，通過貨幣渠道和信用渠道所進行的各種資金活動及有關金融服務的總稱。目前作為我國的支柱性產業之一的商業地產行業，應該更好地發揮金融領域、金融機構、金融產品等對商業地產行業的支持作用，而不是單單停留在金融貸款等方面，將商業地產行業與金融行業緊密聯系在一起是商業地產金融發展的必然，通過金融業吸收社會閑置資金，通過金融產品的形式向房地產的開發者提供穩定的資金來源。

1　商業地產及商業地產金融的基本特征分析

對于商業地產金融，其出現根本在于商業地產行業的特征。商業地產行業具有以下幾個明顯的特征。

(1)流動性差、地域性明顯，房地產作為一種特別商品，具有明顯的地域性，一旦該商品投入生產和市場，房地產作為不動產就有著固定且確定的地域而無法改變，所以商業地產行業很大程度上受到房產所在地域的影響。

(2)資金要求巨大，商業地產行業需要相對巨大的投資，這就意味著商業地產行業相比其他商品需要更為巨大的資金支撐，更為完善的資金鏈，所以這就意味著對于投資者的投資資金要求較高。

(3)政策性強、要求嚴格，房地產與人們的生活息息相關，對于商業地產行業的要求較高，且與對國家政策很敏感，同時為適應我國房地產的需要，促進商業地產金融的發展，國家房地產政策正在逐步趨于完善，也將促進我國房地產良性發展。

(4)消費具有生活必須性、投資雙重性、購買心理雙重性等，無論是商品房還是經濟房，對于房地產中國人由于傳統的原因一直有著不解情結，對于普通老百姓，一輩子必須有一套自己的住房，同時在經濟條件的允許下，對于投資，許多人也會選擇房產。

2　商業地產金融發展的基本現狀及問題探析

房地產的開發是以土地市場和銷售市場為前提條件，開發是銷售的條件。由于商業地產行業開發需要較大的投資數目，同時由于商業地產行業的特征，房地產開發具有較大盈利性，這就導致越來越多的企業開始從事開發房地產項目。通過分析來自中國統計年鑒最新的數據資料，可以發現房地產開發企業個數從1998年24378個到2005年的56290個再到2014年94197個，房地產開發企業個數一直呈上升趨勢，且速度較快。實施住房市場化改革之后，商業地產行業始終持續穩定上升的發展，并且商業地產行業的發展，促進其相關聯產業的發展，如建筑業、裝修業、家電行業等。商業地產行業以及其相關聯產業對國民經濟的貢獻愈發顯著。通過對2015年統計年鑒的房地產開發企業，自1998年開始由國有企業一家獨大，到現在國有企業、港澳臺投資企業、外商企業等共同參與到商業地產行業的開發中來。商業地產金融的投資主體已經由原本單一國有企業為主逐步轉變為現在的國有企業、民營企業、外資企業等多種不同企業形式的多元化新形式。

商業地產行業起步較晚，發展很快，因而很多制度還不完善。從土地的使用權到房地產基礎設施和配套設施到房地產的物業管理，以及房地產的市場銷售，使購房者處于劣勢，增加購買和入住的風險和不便。隨著我國房地產業開發與投資規模的不斷擴大，房地產業的供需不再平衡，究其原因，是個別開發商等為追求暴利炒高房價，導致房價居高不下，產生供需上的不平衡。許多投資者投資到商業地產行業中的資金主要依靠于銀行貸款，因為商業地產行業的投資資金需求較大，大部分房地產開發商無法提供充足的資金，而這些商業地產行業的投資者對于銀行貸款的償還主要依賴于商業地產行業的未來預期收入，意味著市場發生變化或者發生其他不確定因素都會影響銀行貸款的償還，給銀行帶來風險和損失，而利用銀行貸款進行房產的購買以求囤積居奇，會造成房地產的泡沫經濟，而最終的連鎖反應會將風險轉移到銀行，帶來金融信貸風險。

目前我國商業地產金融投資方式主要以銀行信貸為主。在融資規模方面，直接融資遠小于間接融資。在融資市場方面，初級市場為主體，二級市場仍然處在探索階段。通過國家統計局最新數據資料，房地產企業資金的來源主要包括四種途徑，分別是國內貸款、外資、自籌資金、其他資金來源。其中國內貸款主要是依靠銀行貸款，房地產企業主要的資金來源是在其他資金來源中的商品房銷售收入，銷售收入則來源于個人購房款，而其中個人的購房款70%都來自住房貸款。尋求銀行信貸即銀行貸款的支持是商業地產行業自籌資金和其他資金的籌集最為主要方式。隨著股市的發展，房地產開發商開始準備在股市上躍躍欲試。但是，商業地產開發商通過上市方式籌集的資金和其他上市企業通過股權債券融資方式籌集資金的再投資，那么總體而言數量依舊較小，占比低。由于我國債券市場本身不夠成熟，市場規模、交易量、組織能力等方面不夠完善，加上國家對房地產債券發行控制得很嚴格，以上原因都不利于商業地產債券的發行。除此以外，房地產信托業務和私募房地產投資基金行業也正在逐步占領市場，但是銀行信貸對商業地產行業收緊，國家當局對處在初級階段的私募投資監管程度較低，使私募房地產投資僅僅表現活躍，房地產信托業務穩定發展。

3　商業地產金融發展的對策研究

商業地產金融給予房地產發展資金支持，同時也擴展了金融業的業務范圍，促進了金融業的發展。同時隨著我國經濟開放程度越來越高，中國經濟受到世界經濟的影響，瞬息萬變的世界經濟使得我國金融業存在許多不確定性，從而影響商業地產行業，而商業地產行業的風險最終會使金融行業承擔最終的風險，從而引發經濟泡沫。目前，我國商業地產金融主要依靠于銀行貸款以及私募資金和信貸資金，相關政策的不完善使得商業地產行業資金充足卻不受銀行等金融行業監管，盲目擴大房地產開發建設，單一的投資方式也使商業地產金融資金使用的風險提高。

商業地產行業與金融行業的相互監管會使風險降低，房地產開發商會以市場為其標準，而金融行業以風險為標準，兩個行業相互監督可以調控風險。商業地產金融風險同時還有關于房地產開發商以及房地產投資者期望獲得更高的收益而囤積居奇，使得房地產價格虛高，形成供需不平衡，難以滿足人們住房需求，規范房地產交易市場勢在必行，政府需完善房地產體系。商業地產金融的穩定發展，但是相關法律法規還不夠健全，沒有跟上商業地產金融發展的步伐，許多法律法規雖然已經頒布，但是在實際生活中，相關法律法規缺乏實際操作性或不符合當今商業地產金融現狀，使得商業地產金融不良開發商、投資商等在發展過程中容易通過法律漏洞獲利，更會使商業地產金融行業的未來發展受到掣肘，為了使商業地產金融更好的發展，需要更為完善的法律法規以滿足商業地產金融行業發展的需求。

商業地產行業關乎百姓民生，政府監管也比較嚴格，所以商業地產金融受政府政策影響較大，但是同時，由于大眾的傳統心理，商業地產行業一直穩定發展，商業地產行業價格一旦長期居高不下，就使得大部分投資者和有購房意向的人都持觀望態度，這就極大地增加房地產開發商按期償還貸款的壓力，使得風險增加，銀行等金融業成為風險的最終承擔者。商業地產行業由于具有較高的資金流通，所以影響著國民經濟，一旦商業地產行業的風險增加或者轉移到金融行業，便會增大形成經濟泡沫的可能性。這就要求政府加大對商業地產金融的監管、控制房價、監管資金、提高標準等，也要求商業地產行業與金融行業相互制約，形成雙贏的局面。商業地產金融一方面關系到百姓民生，一方面關系到國家宏觀經濟，商業地產金融又容易受到客觀條件影響，無論是世界經濟還是國家宏觀政策，都會影響到商業地產金融。這就要求商業地產金融需要嚴格的監管和政策支持，才能在世界經濟發生動蕩時不受到大的影響，形成穩定的商業地產金融。

商業地產金融以商業地產行業為基本，因為商業地產行業關系到民生問題，在商業地產行業形成飽和之前，商業地產金融將是未來不可忽視的問題。商業地產金融由于對政策以及經濟動向的敏感性，所以它與其他商品不同，容易受到客觀政策等影響。同時由于房地產開發商以及房地產投資者的主觀猜想，很容易導致商業地產行業的價格虛高，這就導致多數有購房者意向的人會持觀望態度，使得商業地產行業有價無市。商業地產金融的資金主要依靠貸款，一旦當商業地產行業的市場流通性滯后或者停止，就會使得商業地產行業的投資者無法有效地收回資金償還貸款，最終的風險將會由商業地產行業轉移到金融行業。完善健全的法律法規可以從商業地產行業開發開始提高標準，同時可以使商業地產行業與金融行業相互關聯，在實際中房地產開發商從金融行業取得貸款后，在房地產開發商沒有違約之前，金融行業不會參與到商業地產行業的活動中，而當房地產開發者出現違約狀態，金融行業便只能以房地產為違約資金的償還物。所以，商業地產金融需要投資者參與到這個商業地產行業的市場中，對市場進行有效地評估將會很大程度上降低商業地產金融的風險，同時會抑制房地產價格虛高的情況。

房地產在其本質上屬于實體資產，依靠房產或者地產的開發流通等進行有效的市場投資。但是同時房地產又具有虛擬資產特征，這時因為隨著經濟的發展，房地產已經不單單是最開始供人們消費或者生產的房產或者地產，現在更是作為一種投資工具或者說是投資對象。由于商業地產行業具有這種雙重屬性，商業地產行業相比于其他商品行業價格更加容易波動，這就使得商業地產金融促進者實體經濟的不斷發展，同時也不斷對市場經濟提出了更高的要求。一旦商業地產金融的這些要求沒有得到滿足，就會出現金融危機或者泡沫經濟。由于土地資源具有稀缺性等特性，使得商業地產行業是一種缺乏供給彈性的資本，同時由于這種特性必然使得地產行業價格上漲，從而導致房產價格上漲，便會極易導致房產價格偏離其本身的資產實際價格，為商業地產金融的風險形成提供條件。一旦發生商業地產金融市場泡沫，市場泡沫同時會反過來使得金融信貸進一步擴張，迅速放大商業地產金融甚至金融行業的風險，從而引發金融危機，使得市場上整體經濟安全受到威脅。

4　結語

商業地產金融一方面關系到人們正常生活需求，一方面又關系著投資者對商業地產行業的投資資金，使得其關系到整體經濟的動向。提高商業地產金融整體的開發、建設以及投資等標準，同時完善法律規范對商業地產金融行業進行有效監督，將會有效地降低商業地產金融的風險。

［1］ 謝海黎.我國房地產行業發展現狀與存在的問題［J］.中國市場，2015（16）.

［2］ 楊恒.我國房地產調控有效性分析［J］.宏觀經濟研究，2014（03）.

［3］ 周攀奇.我國房地產金融風險研究［D］.浙江大學，2014.

［4］ 劉美春.我國房地產金融現狀分析及政策建議［J］.內蒙古煤炭經濟，2013（12）.

［5］ 中國工商銀行上海市分行管理信息課題組.房地產金融風險影響宏觀經濟安全的相關研究——兼論我國房地產金融潛在風險及政策研究［J］.金融論壇，2010（03）.

F293.30

A

2096-0298（2016）09（a）-139-02