房價上漲是否推動了城市蔓延

王家庭 謝郁

[內容摘要]我國城市化快速發展和大中城市房價快速上漲引發了諸多“城市病”。其中一個突出的問題是城市邊界明顯無序地向外擴張。即城市蔓延。本文對房價上漲推動城市蔓延的機理進行了理論分析，并構建計量模型實證檢驗了2009—2013年35個大中城市房價上漲對城節蔓延的影響。研究結果表明：（1）城市房價上漲確實推動了城市蔓延，尤其是住宅商品房和商業營業用房的價格上漲；（2）東部城市房價上漲對城市蔓延的推動作用比非東部城市強勁；（3）除了房價水平外，城市化水平、工業發展水平、通勤成本、居民對生活品質的追求也顯著影響了城市蔓延。

[關鍵詞]房價上漲；城市蔓延；城市化；大中城市

一、引言

自改革開放以來，中國經濟增長速度一直保持著較高水平。經濟發展不斷推動著我國城市化進程，2015年城市化率達到56.1%，已進入城市化快速發展階段。然而，快速城市化引發了諸如交通擁擠、環境污染、土地利用效率低、公共服務跟不上等“城市病”。其中一個普遍且突出的問題是，城市邊界明顯無序地向外擴張，不斷蠶食城外耕地，即城市蔓延。城市蔓延主要表現為人口低密度和城市建設用地的迅速擴張，并伴隨交通擁堵、綠帶被侵蝕、農田被侵占等現象。一直以來，我國粗放的經濟增長模式已經消耗了大量的土地資源，這促使中央政府在2007年劃定了18億畝耕地紅線。耕地保護勢在必行，而城市蔓延與之背道而馳，控制城市蔓延已被納入我國耕地保護的全局性戰略中。

近年來關于房價上漲和房價調控的議論熱度不減。2005—2014年，我國商品房平均銷售價格從3167.66元/平方米上漲至6324元/平方米。房地產發展固然帶動了經濟增長，但高房價也導致了居民消費、住房保障等經濟民生問題；同時，價格機制的資源配置功能使得房價對城市土地利用、規劃造成了影響。可見，房價對城市發展的影響是多方面的。那么房價上漲是否會影響城市空間格局，推動城市蔓延呢？研究這一問題，對制定合理的城市空間發展規劃和房價調控政策具有一定的指導作用和現實意義。

國外文獻表明城市蔓延影響因素來自多方面。Harvey，Clark通過理論分析，認為城市蔓延的原因包括開發商對住房需求的回應，以及交通運輸條件、公共政策、稅收政策等多方面。Muth，Mills通過建立經濟模型證實了城市蔓延是有序市場均衡的結果，城市邊界是農業土地和城市土地競價均衡而確定的。在Muth-Mills模型的基礎上，Wheaton，Brueckner的研究認為人口、農業地租、通勤成本、居民收入對城市蔓延產生影響。Song，Zenou通過實證研究表明征收房產稅會抑制城市蔓延。有文獻表明房價對城市蔓延的影響確實存在。Brueckner在分析政府對土地利用的干預問題時指出，高房價導致城市土地競爭激烈，使得城市地租上升，并且當土地競價均衡時城市邊界將會有所擴張。

國內文獻大多關注影響城市蔓延的一些宏觀層面因素。張帆通過實證研究表明城市化率、城市規模、交通通達性是城市蔓延的影響因素。李效順等基于華東地區典型城市的研究表明經濟發展與城市蔓延存在Logistic曲線關系。目前，國內對城市蔓延影響因素的研究已涉及諸多方面，但對于房價與城市蔓延關系的研究有待深入。

二、房價上漲推動城市蔓延的理論分析

早在19世紀，杜能的農業區位論就解釋了因地價不同而引起農業分帶的現象，同時也揭示了地租隨產地和消費中心距離增加而減少的變化規律。城市的地價變動規律與之相符。通過對單中心城市模型的推導和分析可得出地租和房屋租金隨著與城市中心距離增加而降低的結論。由于房價可當作房租的凈現值，地價為地租的凈現值，而地價通過成本影響房價，故城市內部呈現房價的空間負梯度，即距離城市中心越遠，房價越低。這也得到了國內外研究的證實。基于此，本文分別從房屋供給、需求以及政府行為方面分析房價上漲對城市蔓延的推動機理。

（一）供給側成本最小化導向

房屋作為商品，其價格很大程度上由成本決定。房屋供給的成本主要由地價、建筑成本以及相關稅費構成。房價上漲一方面反映了地價上漲，另一方面還會推動地價上漲。開發商的成本因此增加。而為了節約成本，他們會在城市中修建占地面積更小、樓層更高的房屋，或者選擇到遠離市中心的城郊修建房屋。長此以往，房地產發展伴隨著城市內部密度增加，建成區不斷擴大，城市邊界向外擴張。另外，房價上漲會吸引更多開發商進入房地產市場，Harvey，Clark指出房地產市場中運營企業數量增多會加速城市蔓延。

（二）需求側“性價比”最高化導向

房屋的需求方主要是廠商和居民。城市基礎設施建設不斷完善，公共交通日益便捷以及私家車的普及使用，大大緩解了需求方在郊區生產生活的不便。廠商在區位選擇時基于節約成本的考慮將選擇房租或地價、房價相對低廉的場所，尤其對于一些占地面積較大的工業企業或工業園區而言。范劍勇、邵挺指出城市房價上升使得制造業出現擴散到周邊地區的趨勢。故在交通便利與通勤成本日益降低的背景下，房價的上漲將驅使廠商選址于城市邊緣。對居民而言，一方面大量剛性需求存在，房價上漲會驅使居民選擇市郊價格較低的住房，以減輕買房負擔；另一方面隨著居民收入水平提高，人居理念和田園式規劃理念的深入使得住房改善需求日益增加。市內房價上漲，而在同樣價格水平下城郊住房條件大大優于城市中心，這驅使居民選擇“性價比高”的城郊住房。

（三）地方政府對土地財政的高度依賴

我國的土地供給處于政府壟斷狀態。通過控制土地供給，政府可以獲得土地出讓收入和搭建土地融資平臺。2014年國有土地出讓收入達3.63萬億元，超過了當年地方公共財政收入的一半。土地出讓作為地方政府尋求資金最有效、便利、安全的渠道，使得地方政府對之產生高度依賴，導致郊區出現大規模的“圈地運動”。土地財政使土地供給維持在高價上，進而推高了房屋供給的成本，促使房價上漲。此外，推動房地產市場的繁榮亦是一些地方政府推動當地經濟發展的手段。于是，地方政府通過影響地價進而影響房屋供給成本，再由供給方轉向城郊低成本土地開發而推動了城市蔓延。

綜上所述，房價上漲會使城市郊區逐漸出現居住區與工業區，相應地還會帶動商業區和配套基礎服務區的發展。城郊空間相對充足，加之欠缺規劃，這些園區容易以平鋪方式發展，導致城市邊界的低密度擴張。

三、房價上漲推動城市蔓延的實證檢驗

基于理論分析，本文將建立計量模型驗證房價上漲推動城市蔓延的假說，同時，將樣本數據分為東部、非東部地區進行比較，從而分析不同地區之間房價對城市蔓延影響的差異。

（一）數據來源和說明

本文實證分析所使用的數據主要取自《中國城市統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》《中國房地產統計年鑒》，各大中城市歷年的城市統計年鑒，以及一些城市的《經濟與社會發展統計公報》。時間跨度為2009—2013年，各項指標的基期時間選定為2000年。城市蔓延探討的是城區邊界擴張問題，故選擇市轄區的統計口徑。35個大中城市的相關數據較為齊全，樣本無缺失值，樣本容量為175。在數據處理時，與價格相關的數據均采用2000年為基期的CPI指數進行消脹處理。考慮到城市蔓延指標是以基期為基礎測度的，解釋變量取值相應地均處理為當年值相對基期值的增加比，反映解釋變量的增長對城市蔓延的影響。

（二）計量模型設定模型中各變量含義如表1所示。

ind3表示城市化水平。Brueekner，Fansler用美國人口城市化的數據驗證了人口城市化是城市擴張的主要原因之一。在城市化過程中大量人口和其他資源進入城市對城市空間的需求增大；同時就業結構逐漸向第三產業偏倚。本文用城市中第三產業就業人員比重增加比來衡量城市化水平。預期城市化水平提升會推動城市蔓延。

io表示工業發展水平。近年來，國內許多城市進行舊城改造及城區環境治理。大多工業企業向郊區遷移，許多城市也在城郊建立各種工業園區吸引大量工業企業集聚，對城市蔓延起到了推動作用。本文用城市工業生產總值增加比衡量城市工業發展水平，預期該系數為正。

pv表示通勤成本。通勤成本減少便于人們進行遠距離通勤活動，私人汽車的普及使用大大改變了居民的出行習慣，通過降低居民的通勤成本促使居民選擇市郊分散的居住和辦公區位，推動了城市蔓延。本文以每萬人擁有私人汽車數量衡量通勤成本，私人汽車數量越多表示通勤成本越少，從而會推動城市蔓延。

ce表示對生活品質的追求。隨著收入水平提高，居民愈加追求舒適的消費心理，對購房也有了包括社區功能、生態環境等多方面的要求，如一些富人就偏好寧靜的生活環境。這些能夠滿足多樣化需求的房屋大部分都新建在郊區，這無疑將房屋改善型需求引向了郊區。參考盧嘉瑞的研究，其認為居民消費性支出可以一定程度反映生活質量。本文用城鎮居民消費性支出衡量居民對生活品質的追求，并預期該變量系數為正。

east是表示東部地區的虛擬變量。加入虛擬變量和房價上漲水平的乘積項，考察東部和非東部地區房價上漲對城市蔓延推動作用的差異。考慮到東部地區城市化水平和房價水平更高，廠商或居民購房成本更大，加之交通設施更便捷，或許房價上漲對城市蔓延的正向影響更大。

（三）實證結果分析

本文研究房價上漲對城市蔓延的推動作用，并按房屋用途區分房屋類別，分別考察住宅商品房、辦公樓和商業營業用房價格上漲對城市蔓延的影響。模型（1）（2）（3）中的房價上漲水平變量分別對應上述三種類型房屋的價格上漲水平。

首先考察各個變量之間的相關系數，發現系數均較低，可認為變量之間多重共線性程度很低，不會對回歸結果造成嚴重影響。由于研究使用面板數據，需進行hauseman檢驗以確定采用固定效應或隨機效應模型回歸。上述3個模型hausman檢驗結果的值分別為23.49，12.81，12.83，由此可知，模型（1）強烈地拒絕了原假設，模型（2）（3）都在5%的顯著性水平下拒絕了原假設，故3個模型都應采用固定效應模型進行歸回估計。在固定效應回歸結果中多數變量參數不顯著，經過檢驗發現固定效應回歸存在組間異方差和組內一階自相關問題。為克服異方差和自相關問題，采用GLS方法進行回歸估計（回歸結果如表3所示）。

由回歸結果可見，模型（1）（2）（3）中各個變量系數符號相同；除模型（2）中辦公樓價格上漲水平系數，其余的變量系數均顯著，可見該模型比較穩健。

由主要解釋變量房價上漲水平系數的具體情況可知，房價上漲水平對城市蔓延指數的影響是正向的，與預期相符；住宅商品房和商業營業用房的價格上漲顯著地加劇了城市蔓延的程度；辦公樓的價格上漲水平系數相對較小，雖為正值卻未在統計上顯著。其中住宅商品房價格上漲程度每增加1%，平均城市蔓延加劇約0.17%，影響程度稍大于商業營業用房。可見，住宅商品房和商業營業用房價格上漲是房價推動城市蔓延的主要動力，這也說明住宅高房價導致居民居住選擇郊區化，以及由此輻射周邊商業區發展加劇了城市蔓延。

除了房價上漲水平外，其他解釋變量如城市化水平、城市工業發展水平、通勤成本、居民對生活品質的追求也是影響城市蔓延指數的因素。在模型中這幾項變量系數均為正值且統計顯著，與預期相符。由于模型（2）中的結果表明辦公樓價格上漲水平對城市蔓延推動作用不顯著，我們具體考察模型（1）（3）的回歸結果。工業生產總值增加比和城鎮居民消費性支出增加比每上升1%，模型（1）平均而言城市蔓延分別加劇約0.52%和0.40%，模型（3）平均而言城市蔓延分別加劇0.56%和0.41%。城市工業發展水平是以上因素中對城市蔓延影響程度最大的因素。這反映了城市工業發展對工業用地大量需求，并將目標轉向了城郊的土地。一些城市忽視郊區規劃，導致城郊布局散亂的無序發展。

區位虛擬變量和房價上漲水平的乘積項變量系數雖然數值較小，但均為正值且統計顯著。這表明東部城市的房價上漲對城市蔓延的推動作用確實與非東部城市存在差異。東部城市房價上漲加劇城市蔓延的程度相較非東部城市稍大。經濟的快速發展是城市蔓延的一個重要驅動力，東部城市作為全國經濟最為發達的地區，在人口和資源大量涌人的情況下形成了房屋需求主體數量、類型眾多的局面。不僅是居民安居，各類經濟開發區、高新技術開發區以及大學城等均導致房屋需求高漲。同時，過高的房價又使得需求主體對價格上漲更為敏感，盡量向城市邊緣尋找相對低價的房屋，推動了城市邊界的無序擴張。另外，東部城市發達的城市道路建設和公共交通系統在這一過程中也起到了助推作用。

四、結論及政策建議

本文在近年來我國大中城市房價過快上漲的現實背景下，提出房價上漲可能會推動城市蔓延的觀點；并在理論分析的基礎上，構建房價上漲水平影響城市蔓延的計量模型。基于35個大中城市5年的面板數據，文章實證檢驗了房價上漲對城市蔓延的影響。通過實證分析得出以下主要結論：

1.房價上漲確實推動了城市蔓延，其中住宅商品房和商業營業用房價格上漲的影響顯著。在城市地價和房價分布空間格局均普遍呈現“內高外低”的情況下，在郊區開發房地產進行居住和經營減輕了房地產商開發成本、居民購房壓力、商業企業經營成本。因此，房價上漲在供給和需求兩側均對開發商投資、居民住宅和商業經營選址起到了向城市外圍推動的作用。另外，實證結果表明辦公樓價格上漲對城市蔓延推動作用不明顯。可見，辦公選址更注重辦公的便捷性和交流成本最小化，因此傾向選址于城市CBD。這也在一定程度上解釋了現今我國大城市普遍存在職住分離現象的原因。

2.東部城市房價上漲對城市蔓延推動作用比非東部城市強勁。房價上漲加劇城市蔓延的機制受到多方因素的助推，比如城市人口的大量涌入，各方面開發投資的力度加大，城區建設和公共交通系統不斷完善等。經濟發達的東部城市在上述各方面與多數非東部城市相比有著明顯優勢，為城市蔓延提供了更多的機會和更有利的環境。這些助推作用滲透在房價上漲推動城市蔓延的過程中，造成房價上漲對城市蔓延的影響程度在東部城市和非東部城市之間的差異。

3.城市化水平、工業發展水平、通勤成本、居民對生活品質的追求也顯著影響了城市蔓延。城市化水平的提升伴隨著人口和資源的城鎮化，這是城市空間需求增長的重要動力。工業發展水平的提升伴隨著城市實施工業外遷以及大量工業園區、科技產業園區的建設，大大增加了郊區建設用地需求。通勤成本降低為遠離城市中心的居住、經營提供了有利條件，成為推動城市發展郊區化的動力。Mius，Lubuele認為，城市中心區問題可能導致人們離開中心城區去尋找田園快樂式社會化管理郊區。本文實證結果與之一致，居民對生活品質的追求刺激了其選擇生活環境較好的郊區地段。

基于前文分析和研究結論，為了有效抑制和治理我國的城市蔓延，推動城市可持續發展，我們提出如下政策建議：

1.從多方面采取有效措施，遏制城市中心城區住宅價格的過快上漲。我國各地住宅價格水平近年來急劇上漲的態勢引起了社會的高度關注，住房問題不僅關乎經濟發展，也關乎社會民生。尤其是中心城區住宅價格過高、上漲過快的現象加劇丁城市蔓延，蠶食現有耕地，并且增大了居民購房壓力與金融風險，不利于經濟社會協調發展。遏制城市中心城區住宅價格過快上漲對經濟和社會多方面都大有裨益。抑制不合理的住房需求，如限制炒房和投機性購房，通過征收房產稅抑制過度住房需求；調整住房有效供給和供應結構，如優先保證保障性住房和中小套型普通商品住房的供應。只有同時抓住住房需求和供給兩端，才能有效地遏制住宅價格過快上漲，提高城市中心城區的吸引力，減緩住房建設的郊區化進程，從而在很大程度上抑制城市的無序蔓延。

2.合理規劃商業地產開發，適度加強對商業營業用房投資建設的宏觀調控。在我國不斷推進新型城鎮化、城鎮商業消費需求和消費水平不斷提升的現實背景下，商業地產仍有較大的發展空間。房價上漲推動居住生活郊區化，而居住生活郊區化又刺激了商業地產開發的郊區化，進而推動了城市蔓延。更有一些城市存在盲目開發、重復建設商業營業用房項目的問題，導致其空置面積上升，惡化了當地商業地產的同質性競爭。因此，項目建設前開發商應針對商業地產項目的消費層次、規模、特色進行準確定位，避免與現存項目重復并惡化同質性競爭。政府應結合城市的商業發展情況，居民消費水平，已有商圈和商業地產存量等因素，加強對商業營業用房投資建設項目審批的控制，合理制定和嚴格執行商業用地供應規劃，嚴格按城市規劃進行建設；同時，一些城市應加強對空置商業用房的情況調查并采取措施消化庫存，避免商業地產的粗放開發和低效利用。

3.加強城市郊區的規劃，避免城市“攤大餅”式的無序擴張。遏制房價過快上漲不意味著不讓房價上漲，房價合理的上漲仍然會對開發商投資、居民住宅和商業經營選址起到向城市外圍推動的作用；同時隨著經濟發展，我國城市化水平還將進一步提高，而要提高城市的承載能力，不可避免地要發生城市擴張。但目前國內特大城市和大城市郊區發展多數呈現出自發和無序的狀態。“先蓋房、后修路、再規劃”的現象屢見不鮮，城市邊界呈現出無規劃的擴張。因此，為了避免無序的蔓延現象，應加強對郊區開發的規劃，遵守組團式集中布局的原則進行合理規劃、集約建設，避免粗放外延擴張造成的土地資源浪費和生態環境破壞。

4.適度提高居民通勤成本，一定程度上削弱其居住郊區的意愿。居民往往通過權衡其工資收入、房價、通勤成本來決定居住和工作地點。低通勤成本對人們選擇居住于郊區而工作于城市有推動作用。因此，適度提高居民通勤成本將削弱其遠距離通勤的意愿，同時還對解決城市出行擁堵的問題有一定的幫助。一方面，可以增加私人汽車出行成本，手段主要包括逐步征收擁擠稅、提高停車費等；另一方面，適度調整公共交通的定價，較長的路線推行按里程制定票價，避免單一票制。這些交通政策和措施的逐步實行，雖然提高了居民的通勤成本，但可以在一定程度上抑制城市的無序蔓延，從而有助于城市空間的可持續發展。