房?jī)r(jià)上漲是否推動(dòng)了城市蔓延

王家庭 謝郁

[內(nèi)容摘要]我國(guó)城市化快速發(fā)展和大中城市房?jī)r(jià)快速上漲引發(fā)了諸多“城市病”。其中一個(gè)突出的問(wèn)題是城市邊界明顯無(wú)序地向外擴(kuò)張。即城市蔓延。本文對(duì)房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)城市蔓延的機(jī)理進(jìn)行了理論分析，并構(gòu)建計(jì)量模型實(shí)證檢驗(yàn)了2009—2013年35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)城節(jié)蔓延的影響。研究結(jié)果表明：（1）城市房?jī)r(jià)上漲確實(shí)推動(dòng)了城市蔓延，尤其是住宅商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格上漲；（2）東部城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的推動(dòng)作用比非東部城市強(qiáng)勁；（3）除了房?jī)r(jià)水平外，城市化水平、工業(yè)發(fā)展水平、通勤成本、居民對(duì)生活品質(zhì)的追求也顯著影響了城市蔓延。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)上漲；城市蔓延；城市化；大中城市

一、引言

自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直保持著較高水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷推動(dòng)著我國(guó)城市化進(jìn)程，2015年城市化率達(dá)到56.1%，已進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段。然而，快速城市化引發(fā)了諸如交通擁擠、環(huán)境污染、土地利用效率低、公共服務(wù)跟不上等“城市病”。其中一個(gè)普遍且突出的問(wèn)題是，城市邊界明顯無(wú)序地向外擴(kuò)張，不斷蠶食城外耕地，即城市蔓延。城市蔓延主要表現(xiàn)為人口低密度和城市建設(shè)用地的迅速擴(kuò)張，并伴隨交通擁堵、綠帶被侵蝕、農(nóng)田被侵占等現(xiàn)象。一直以來(lái)，我國(guó)粗放的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)消耗了大量的土地資源，這促使中央政府在2007年劃定了18億畝耕地紅線。耕地保護(hù)勢(shì)在必行，而城市蔓延與之背道而馳，控制城市蔓延已被納入我國(guó)耕地保護(hù)的全局性戰(zhàn)略中。

近年來(lái)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲和房?jī)r(jià)調(diào)控的議論熱度不減。2005—2014年，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從3167.66元/平方米上漲至6324元/平方米。房地產(chǎn)發(fā)展固然帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但高房?jī)r(jià)也導(dǎo)致了居民消費(fèi)、住房保障等經(jīng)濟(jì)民生問(wèn)題；同時(shí)，價(jià)格機(jī)制的資源配置功能使得房?jī)r(jià)對(duì)城市土地利用、規(guī)劃造成了影響。可見(jiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)城市發(fā)展的影響是多方面的。那么房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)影響城市空間格局，推動(dòng)城市蔓延呢？研究這一問(wèn)題，對(duì)制定合理的城市空間發(fā)展規(guī)劃和房?jī)r(jià)調(diào)控政策具有一定的指導(dǎo)作用和現(xiàn)實(shí)意義。

國(guó)外文獻(xiàn)表明城市蔓延影響因素來(lái)自多方面。Harvey，Clark通過(guò)理論分析，認(rèn)為城市蔓延的原因包括開(kāi)發(fā)商對(duì)住房需求的回應(yīng)，以及交通運(yùn)輸條件、公共政策、稅收政策等多方面。Muth，Mills通過(guò)建立經(jīng)濟(jì)模型證實(shí)了城市蔓延是有序市場(chǎng)均衡的結(jié)果，城市邊界是農(nóng)業(yè)土地和城市土地競(jìng)價(jià)均衡而確定的。在Muth-Mills模型的基礎(chǔ)上，Wheaton，Brueckner的研究認(rèn)為人口、農(nóng)業(yè)地租、通勤成本、居民收入對(duì)城市蔓延產(chǎn)生影響。Song，Zenou通過(guò)實(shí)證研究表明征收房產(chǎn)稅會(huì)抑制城市蔓延。有文獻(xiàn)表明房?jī)r(jià)對(duì)城市蔓延的影響確實(shí)存在。Brueckner在分析政府對(duì)土地利用的干預(yù)問(wèn)題時(shí)指出，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得城市地租上升，并且當(dāng)土地競(jìng)價(jià)均衡時(shí)城市邊界將會(huì)有所擴(kuò)張。

國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)大多關(guān)注影響城市蔓延的一些宏觀層面因素。張帆通過(guò)實(shí)證研究表明城市化率、城市規(guī)模、交通通達(dá)性是城市蔓延的影響因素。李效順等基于華東地區(qū)典型城市的研究表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市蔓延存在Logistic曲線關(guān)系。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)城市蔓延影響因素的研究已涉及諸多方面，但對(duì)于房?jī)r(jià)與城市蔓延關(guān)系的研究有待深入。

二、房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)城市蔓延的理論分析

早在19世紀(jì)，杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論就解釋了因地價(jià)不同而引起農(nóng)業(yè)分帶的現(xiàn)象，同時(shí)也揭示了地租隨產(chǎn)地和消費(fèi)中心距離增加而減少的變化規(guī)律。城市的地價(jià)變動(dòng)規(guī)律與之相符。通過(guò)對(duì)單中心城市模型的推導(dǎo)和分析可得出地租和房屋租金隨著與城市中心距離增加而降低的結(jié)論。由于房?jī)r(jià)可當(dāng)作房租的凈現(xiàn)值，地價(jià)為地租的凈現(xiàn)值，而地價(jià)通過(guò)成本影響房?jī)r(jià)，故城市內(nèi)部呈現(xiàn)房?jī)r(jià)的空間負(fù)梯度，即距離城市中心越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)越低。這也得到了國(guó)內(nèi)外研究的證實(shí)。基于此，本文分別從房屋供給、需求以及政府行為方面分析房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的推動(dòng)機(jī)理。

（一）供給側(cè)成本最小化導(dǎo)向

房屋作為商品，其價(jià)格很大程度上由成本決定。房屋供給的成本主要由地價(jià)、建筑成本以及相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成。房?jī)r(jià)上漲一方面反映了地價(jià)上漲，另一方面還會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商的成本因此增加。而為了節(jié)約成本，他們會(huì)在城市中修建占地面積更小、樓層更高的房屋，或者選擇到遠(yuǎn)離市中心的城郊修建房屋。長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)發(fā)展伴隨著城市內(nèi)部密度增加，建成區(qū)不斷擴(kuò)大，城市邊界向外擴(kuò)張。另外，房?jī)r(jià)上漲會(huì)吸引更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，Harvey，Clark指出房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)營(yíng)企業(yè)數(shù)量增多會(huì)加速城市蔓延。

（二）需求側(cè)“性價(jià)比”最高化導(dǎo)向

房屋的需求方主要是廠商和居民。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，公共交通日益便捷以及私家車的普及使用，大大緩解了需求方在郊區(qū)生產(chǎn)生活的不便。廠商在區(qū)位選擇時(shí)基于節(jié)約成本的考慮將選擇房租或地價(jià)、房?jī)r(jià)相對(duì)低廉的場(chǎng)所，尤其對(duì)于一些占地面積較大的工業(yè)企業(yè)或工業(yè)園區(qū)而言。范劍勇、邵挺指出城市房?jī)r(jià)上升使得制造業(yè)出現(xiàn)擴(kuò)散到周邊地區(qū)的趨勢(shì)。故在交通便利與通勤成本日益降低的背景下，房?jī)r(jià)的上漲將驅(qū)使廠商選址于城市邊緣。對(duì)居民而言，一方面大量剛性需求存在，房?jī)r(jià)上漲會(huì)驅(qū)使居民選擇市郊價(jià)格較低的住房，以減輕買房負(fù)擔(dān)；另一方面隨著居民收入水平提高，人居理念和田園式規(guī)劃理念的深入使得住房改善需求日益增加。市內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，而在同樣價(jià)格水平下城郊住房條件大大優(yōu)于城市中心，這驅(qū)使居民選擇“性價(jià)比高”的城郊住房。

（三）地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴

我國(guó)的土地供給處于政府壟斷狀態(tài)。通過(guò)控制土地供給，政府可以獲得土地出讓收入和搭建土地融資平臺(tái)。2014年國(guó)有土地出讓收入達(dá)3.63萬(wàn)億元，超過(guò)了當(dāng)年地方公共財(cái)政收入的一半。土地出讓作為地方政府尋求資金最有效、便利、安全的渠道，使得地方政府對(duì)之產(chǎn)生高度依賴，導(dǎo)致郊區(qū)出現(xiàn)大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”。土地財(cái)政使土地供給維持在高價(jià)上，進(jìn)而推高了房屋供給的成本，促使房?jī)r(jià)上漲。此外，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮亦是一些地方政府推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的手段。于是，地方政府通過(guò)影響地價(jià)進(jìn)而影響房屋供給成本，再由供給方轉(zhuǎn)向城郊低成本土地開(kāi)發(fā)而推動(dòng)了城市蔓延。

綜上所述，房?jī)r(jià)上漲會(huì)使城市郊區(qū)逐漸出現(xiàn)居住區(qū)與工業(yè)區(qū)，相應(yīng)地還會(huì)帶動(dòng)商業(yè)區(qū)和配套基礎(chǔ)服務(wù)區(qū)的發(fā)展。城郊空間相對(duì)充足，加之欠缺規(guī)劃，這些園區(qū)容易以平鋪方式發(fā)展，導(dǎo)致城市邊界的低密度擴(kuò)張。

三、房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)城市蔓延的實(shí)證檢驗(yàn)

基于理論分析，本文將建立計(jì)量模型驗(yàn)證房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)城市蔓延的假說(shuō)，同時(shí)，將樣本數(shù)據(jù)分為東部、非東部地區(qū)進(jìn)行比較，從而分析不同地區(qū)之間房?jī)r(jià)對(duì)城市蔓延影響的差異。

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源和說(shuō)明

本文實(shí)證分析所使用的數(shù)據(jù)主要取自《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，各大中城市歷年的城市統(tǒng)計(jì)年鑒，以及一些城市的《經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。時(shí)間跨度為2009—2013年，各項(xiàng)指標(biāo)的基期時(shí)間選定為2000年。城市蔓延探討的是城區(qū)邊界擴(kuò)張問(wèn)題，故選擇市轄區(qū)的統(tǒng)計(jì)口徑。35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)較為齊全，樣本無(wú)缺失值，樣本容量為175。在數(shù)據(jù)處理時(shí)，與價(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)均采用2000年為基期的CPI指數(shù)進(jìn)行消脹處理。考慮到城市蔓延指標(biāo)是以基期為基礎(chǔ)測(cè)度的，解釋變量取值相應(yīng)地均處理為當(dāng)年值相對(duì)基期值的增加比，反映解釋變量的增長(zhǎng)對(duì)城市蔓延的影響。

（二）計(jì)量模型設(shè)定模型中各變量含義如表1所示。

ind3表示城市化水平。Brueekner，F(xiàn)ansler用美國(guó)人口城市化的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了人口城市化是城市擴(kuò)張的主要原因之一。在城市化過(guò)程中大量人口和其他資源進(jìn)入城市對(duì)城市空間的需求增大；同時(shí)就業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向第三產(chǎn)業(yè)偏倚。本文用城市中第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比重增加比來(lái)衡量城市化水平。預(yù)期城市化水平提升會(huì)推動(dòng)城市蔓延。

io表示工業(yè)發(fā)展水平。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多城市進(jìn)行舊城改造及城區(qū)環(huán)境治理。大多工業(yè)企業(yè)向郊區(qū)遷移，許多城市也在城郊建立各種工業(yè)園區(qū)吸引大量工業(yè)企業(yè)集聚，對(duì)城市蔓延起到了推動(dòng)作用。本文用城市工業(yè)生產(chǎn)總值增加比衡量城市工業(yè)發(fā)展水平，預(yù)期該系數(shù)為正。

pv表示通勤成本。通勤成本減少便于人們進(jìn)行遠(yuǎn)距離通勤活動(dòng)，私人汽車的普及使用大大改變了居民的出行習(xí)慣，通過(guò)降低居民的通勤成本促使居民選擇市郊分散的居住和辦公區(qū)位，推動(dòng)了城市蔓延。本文以每萬(wàn)人擁有私人汽車數(shù)量衡量通勤成本，私人汽車數(shù)量越多表示通勤成本越少，從而會(huì)推動(dòng)城市蔓延。

ce表示對(duì)生活品質(zhì)的追求。隨著收入水平提高，居民愈加追求舒適的消費(fèi)心理，對(duì)購(gòu)房也有了包括社區(qū)功能、生態(tài)環(huán)境等多方面的要求，如一些富人就偏好寧?kù)o的生活環(huán)境。這些能夠滿足多樣化需求的房屋大部分都新建在郊區(qū)，這無(wú)疑將房屋改善型需求引向了郊區(qū)。參考盧嘉瑞的研究，其認(rèn)為居民消費(fèi)性支出可以一定程度反映生活質(zhì)量。本文用城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出衡量居民對(duì)生活品質(zhì)的追求，并預(yù)期該變量系數(shù)為正。

east是表示東部地區(qū)的虛擬變量。加入虛擬變量和房?jī)r(jià)上漲水平的乘積項(xiàng)，考察東部和非東部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延推動(dòng)作用的差異。考慮到東部地區(qū)城市化水平和房?jī)r(jià)水平更高，廠商或居民購(gòu)房成本更大，加之交通設(shè)施更便捷，或許房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的正向影響更大。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

本文研究房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的推動(dòng)作用，并按房屋用途區(qū)分房屋類別，分別考察住宅商品房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲對(duì)城市蔓延的影響。模型（1）（2）（3）中的房?jī)r(jià)上漲水平變量分別對(duì)應(yīng)上述三種類型房屋的價(jià)格上漲水平。

首先考察各個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)，發(fā)現(xiàn)系數(shù)均較低，可認(rèn)為變量之間多重共線性程度很低，不會(huì)對(duì)回歸結(jié)果造成嚴(yán)重影響。由于研究使用面板數(shù)據(jù)，需進(jìn)行hauseman檢驗(yàn)以確定采用固定效應(yīng)或隨機(jī)效應(yīng)模型回歸。上述3個(gè)模型hausman檢驗(yàn)結(jié)果的值分別為23.49，12.81，12.83，由此可知，模型（1）強(qiáng)烈地拒絕了原假設(shè)，模型（2）（3）都在5%的顯著性水平下拒絕了原假設(shè)，故3個(gè)模型都應(yīng)采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行歸回估計(jì)。在固定效應(yīng)回歸結(jié)果中多數(shù)變量參數(shù)不顯著，經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)固定效應(yīng)回歸存在組間異方差和組內(nèi)一階自相關(guān)問(wèn)題。為克服異方差和自相關(guān)問(wèn)題，采用GLS方法進(jìn)行回歸估計(jì)（回歸結(jié)果如表3所示）。

由回歸結(jié)果可見(jiàn)，模型（1）（2）（3）中各個(gè)變量系數(shù)符號(hào)相同；除模型（2）中辦公樓價(jià)格上漲水平系數(shù)，其余的變量系數(shù)均顯著，可見(jiàn)該模型比較穩(wěn)健。

由主要解釋變量房?jī)r(jià)上漲水平系數(shù)的具體情況可知，房?jī)r(jià)上漲水平對(duì)城市蔓延指數(shù)的影響是正向的，與預(yù)期相符；住宅商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格上漲顯著地加劇了城市蔓延的程度；辦公樓的價(jià)格上漲水平系數(shù)相對(duì)較小，雖為正值卻未在統(tǒng)計(jì)上顯著。其中住宅商品房?jī)r(jià)格上漲程度每增加1%，平均城市蔓延加劇約0.17%，影響程度稍大于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。可見(jiàn)，住宅商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲是房?jī)r(jià)推動(dòng)城市蔓延的主要?jiǎng)恿Γ@也說(shuō)明住宅高房?jī)r(jià)導(dǎo)致居民居住選擇郊區(qū)化，以及由此輻射周邊商業(yè)區(qū)發(fā)展加劇了城市蔓延。

除了房?jī)r(jià)上漲水平外，其他解釋變量如城市化水平、城市工業(yè)發(fā)展水平、通勤成本、居民對(duì)生活品質(zhì)的追求也是影響城市蔓延指數(shù)的因素。在模型中這幾項(xiàng)變量系數(shù)均為正值且統(tǒng)計(jì)顯著，與預(yù)期相符。由于模型（2）中的結(jié)果表明辦公樓價(jià)格上漲水平對(duì)城市蔓延推動(dòng)作用不顯著，我們具體考察模型（1）（3）的回歸結(jié)果。工業(yè)生產(chǎn)總值增加比和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出增加比每上升1%，模型（1）平均而言城市蔓延分別加劇約0.52%和0.40%，模型（3）平均而言城市蔓延分別加劇0.56%和0.41%。城市工業(yè)發(fā)展水平是以上因素中對(duì)城市蔓延影響程度最大的因素。這反映了城市工業(yè)發(fā)展對(duì)工業(yè)用地大量需求，并將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了城郊的土地。一些城市忽視郊區(qū)規(guī)劃，導(dǎo)致城郊布局散亂的無(wú)序發(fā)展。

區(qū)位虛擬變量和房?jī)r(jià)上漲水平的乘積項(xiàng)變量系數(shù)雖然數(shù)值較小，但均為正值且統(tǒng)計(jì)顯著。這表明東部城市的房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的推動(dòng)作用確實(shí)與非東部城市存在差異。東部城市房?jī)r(jià)上漲加劇城市蔓延的程度相較非東部城市稍大。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是城市蔓延的一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)力，東部城市作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，在人口和資源大量涌人的情況下形成了房屋需求主體數(shù)量、類型眾多的局面。不僅是居民安居，各類經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及大學(xué)城等均導(dǎo)致房屋需求高漲。同時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)又使得需求主體對(duì)價(jià)格上漲更為敏感，盡量向城市邊緣尋找相對(duì)低價(jià)的房屋，推動(dòng)了城市邊界的無(wú)序擴(kuò)張。另外，東部城市發(fā)達(dá)的城市道路建設(shè)和公共交通系統(tǒng)在這一過(guò)程中也起到了助推作用。

四、結(jié)論及政策建議

本文在近年來(lái)我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)實(shí)背景下，提出房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)推動(dòng)城市蔓延的觀點(diǎn)；并在理論分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建房?jī)r(jià)上漲水平影響城市蔓延的計(jì)量模型。基于35個(gè)大中城市5年的面板數(shù)據(jù)，文章實(shí)證檢驗(yàn)了房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的影響。通過(guò)實(shí)證分析得出以下主要結(jié)論：

1.房?jī)r(jià)上漲確實(shí)推動(dòng)了城市蔓延，其中住宅商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲的影響顯著。在城市地價(jià)和房?jī)r(jià)分布空間格局均普遍呈現(xiàn)“內(nèi)高外低”的情況下，在郊區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行居住和經(jīng)營(yíng)減輕了房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本、居民購(gòu)房壓力、商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。因此，房?jī)r(jià)上漲在供給和需求兩側(cè)均對(duì)開(kāi)發(fā)商投資、居民住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)選址起到了向城市外圍推動(dòng)的作用。另外，實(shí)證結(jié)果表明辦公樓價(jià)格上漲對(duì)城市蔓延推動(dòng)作用不明顯。可見(jiàn)，辦公選址更注重辦公的便捷性和交流成本最小化，因此傾向選址于城市CBD。這也在一定程度上解釋了現(xiàn)今我國(guó)大城市普遍存在職住分離現(xiàn)象的原因。

2.東部城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延推動(dòng)作用比非東部城市強(qiáng)勁。房?jī)r(jià)上漲加劇城市蔓延的機(jī)制受到多方因素的助推，比如城市人口的大量涌入，各方面開(kāi)發(fā)投資的力度加大，城區(qū)建設(shè)和公共交通系統(tǒng)不斷完善等。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部城市在上述各方面與多數(shù)非東部城市相比有著明顯優(yōu)勢(shì)，為城市蔓延提供了更多的機(jī)會(huì)和更有利的環(huán)境。這些助推作用滲透在房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)城市蔓延的過(guò)程中，造成房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市蔓延的影響程度在東部城市和非東部城市之間的差異。

3.城市化水平、工業(yè)發(fā)展水平、通勤成本、居民對(duì)生活品質(zhì)的追求也顯著影響了城市蔓延。城市化水平的提升伴隨著人口和資源的城鎮(zhèn)化，這是城市空間需求增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α９I(yè)發(fā)展水平的提升伴隨著城市實(shí)施工業(yè)外遷以及大量工業(yè)園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，大大增加了郊區(qū)建設(shè)用地需求。通勤成本降低為遠(yuǎn)離城市中心的居住、經(jīng)營(yíng)提供了有利條件，成為推動(dòng)城市發(fā)展郊區(qū)化的動(dòng)力。Mius，Lubuele認(rèn)為，城市中心區(qū)問(wèn)題可能導(dǎo)致人們離開(kāi)中心城區(qū)去尋找田園快樂(lè)式社會(huì)化管理郊區(qū)。本文實(shí)證結(jié)果與之一致，居民對(duì)生活品質(zhì)的追求刺激了其選擇生活環(huán)境較好的郊區(qū)地段。

基于前文分析和研究結(jié)論，為了有效抑制和治理我國(guó)的城市蔓延，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展，我們提出如下政策建議：

1.從多方面采取有效措施，遏制城市中心城區(qū)住宅價(jià)格的過(guò)快上漲。我國(guó)各地住宅價(jià)格水平近年來(lái)急劇上漲的態(tài)勢(shì)引起了社會(huì)的高度關(guān)注，住房問(wèn)題不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)乎社會(huì)民生。尤其是中心城區(qū)住宅價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的現(xiàn)象加劇丁城市蔓延，蠶食現(xiàn)有耕地，并且增大了居民購(gòu)房壓力與金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。遏制城市中心城區(qū)住宅價(jià)格過(guò)快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)多方面都大有裨益。抑制不合理的住房需求，如限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房，通過(guò)征收房產(chǎn)稅抑制過(guò)度住房需求；調(diào)整住房有效供給和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如優(yōu)先保證保障性住房和中小套型普通商品住房的供應(yīng)。只有同時(shí)抓住住房需求和供給兩端，才能有效地遏制住宅價(jià)格過(guò)快上漲，提高城市中心城區(qū)的吸引力，減緩住房建設(shè)的郊區(qū)化進(jìn)程，從而在很大程度上抑制城市的無(wú)序蔓延。

2.合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，適度加強(qiáng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資建設(shè)的宏觀調(diào)控。在我國(guó)不斷推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)商業(yè)消費(fèi)需求和消費(fèi)水平不斷提升的現(xiàn)實(shí)背景下，商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)居住生活郊區(qū)化，而居住生活郊區(qū)化又刺激了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化，進(jìn)而推動(dòng)了城市蔓延。更有一些城市存在盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目的問(wèn)題，導(dǎo)致其空置面積上升，惡化了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)。因此，項(xiàng)目建設(shè)前開(kāi)發(fā)商應(yīng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)層次、規(guī)模、特色進(jìn)行準(zhǔn)確定位，避免與現(xiàn)存項(xiàng)目重復(fù)并惡化同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)。政府應(yīng)結(jié)合城市的商業(yè)發(fā)展情況，居民消費(fèi)水平，已有商圈和商業(yè)地產(chǎn)存量等因素，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資建設(shè)項(xiàng)目審批的控制，合理制定和嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)劃，嚴(yán)格按城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，一些城市應(yīng)加強(qiáng)對(duì)空置商業(yè)用房的情況調(diào)查并采取措施消化庫(kù)存，避免商業(yè)地產(chǎn)的粗放開(kāi)發(fā)和低效利用。

3.加強(qiáng)城市郊區(qū)的規(guī)劃，避免城市“攤大餅”式的無(wú)序擴(kuò)張。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不意味著不讓房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)合理的上漲仍然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商投資、居民住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)選址起到向城市外圍推動(dòng)的作用；同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)城市化水平還將進(jìn)一步提高，而要提高城市的承載能力，不可避免地要發(fā)生城市擴(kuò)張。但目前國(guó)內(nèi)特大城市和大城市郊區(qū)發(fā)展多數(shù)呈現(xiàn)出自發(fā)和無(wú)序的狀態(tài)。“先蓋房、后修路、再規(guī)劃”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，城市邊界呈現(xiàn)出無(wú)規(guī)劃的擴(kuò)張。因此，為了避免無(wú)序的蔓延現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)郊區(qū)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，遵守組團(tuán)式集中布局的原則進(jìn)行合理規(guī)劃、集約建設(shè)，避免粗放外延擴(kuò)張?jiān)斐傻耐恋刭Y源浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境破壞。

4.適度提高居民通勤成本，一定程度上削弱其居住郊區(qū)的意愿。居民往往通過(guò)權(quán)衡其工資收入、房?jī)r(jià)、通勤成本來(lái)決定居住和工作地點(diǎn)。低通勤成本對(duì)人們選擇居住于郊區(qū)而工作于城市有推動(dòng)作用。因此，適度提高居民通勤成本將削弱其遠(yuǎn)距離通勤的意愿，同時(shí)還對(duì)解決城市出行擁堵的問(wèn)題有一定的幫助。一方面，可以增加私人汽車出行成本，手段主要包括逐步征收擁擠稅、提高停車費(fèi)等；另一方面，適度調(diào)整公共交通的定價(jià)，較長(zhǎng)的路線推行按里程制定票價(jià)，避免單一票制。這些交通政策和措施的逐步實(shí)行，雖然提高了居民的通勤成本，但可以在一定程度上抑制城市的無(wú)序蔓延，從而有助于城市空間的可持續(xù)發(fā)展。