房產稅對我國宏觀經濟的影響及對策建議

■ 霍　杰　博士后（北京師范大學統計學院　北京　100875）

房產稅對我國宏觀經濟的影響及對策建議

■ 霍杰博士后（北京師范大學統計學院北京100875）

內容摘要：2011年起我國在上海市和重慶市開展房產稅的試點工作。房產稅能夠增加地方財政收入、調節居民收入、調節房地產市場價格和促進經濟結構調整。為了使房產稅能夠實現上述目的，本文認為相關部門應該擴大房產稅征收范圍，確定合理稅率；實施差別性房產稅，加大保障性住房建設力度，縮小貧富差距；加大房地產保有環節的成本，改變市場房價預期。

關鍵詞：房產稅財政收入宏觀經濟

我國房產稅改革現狀及存在問題

房產稅是以房屋等不動產為征稅對象，向其產權所有人征收的一種財產稅。因其直接向個人或企業開征，由房屋產權所有者直接向稅務機關繳納，故屬于直接稅。2011年為了抑制房價持續高漲態勢，我國對房產稅進行改革，在上海市和重慶市開展征收房產稅的試點工作，擴大房產稅征收范圍，將居民個人非營業用的房產納入征稅對象。

《上海市開展對部分個人住房征收房產稅的暫行辦法》規定，自2011年1月起，對于居民家庭人均面積等于或小于60平方米的住房給予免稅，人居面積超過60平方米的住房按照房價的高低分檔征稅。《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》規定，個人擁有的獨棟商品住宅和個人新購的高檔住房按照房價分檔征稅；對在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房按照一個較低的統一稅率進行征稅。上海市和重慶市房產稅改革試點，經過一段時間的運行取得一定成效。

房產稅試點雖然取得一定成果，為我國房產稅改革起到了“試水”作用，但也存在很多問題：第一，稅種性質不清。房產稅屬于財產稅范疇，而上海市和重慶市都是在商品房銷售環節征稅，具有明顯的流動稅特征。第二，征稅范圍較小。上海市采取“一刀切”的辦法，僅對本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購房征稅，重慶市僅針對獨棟商品住宅、高檔住房和無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套以上的普通住房征稅，兩個城市都不是對社會所有的存量房地產征稅，不符合稅收普遍性的要求。第三，稅收收入規模非常小。由于征收范圍比較小，加上稅率較低，導致這兩個城市房產稅收入規模很小。第四，征收程序缺乏規范。稅收的確立和征收需要法律規范，而當前兩個城市僅依賴地方政府出臺的文件。且征收之前需要對房產進行登記和評估，在征收過程中為了保證公平性，需要其它配套措施。

房產稅對宏觀經濟的影響

據相關部門統計數據顯示，1994-2012年，我國房產稅規模比較小，其占稅收比重始終較低，均沒有超過2%，而自2000年后，更是出現了逐年下降趨勢，對于目前過熱的房地產市場基本上無法起到調節作用。另據中國指數研究院房地產動態政策設計研究組比照上海和重慶的房產稅征收稅率測算，如果在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅，預計每年房產稅規模約為5000億元，約占2012年我國稅收的4.5%。

稅收是政府調控宏觀經濟的重要杠桿，而房產稅作為地方稅收，更為地方政府提供了收入保障。一個完善的市場經濟體系，必然要求一個包括稅收杠桿在內的健全的宏觀經濟調控體系。稅收作為宏觀調控的重要工具，具有內在穩定器的功能，對經濟運行產生調節作用。但是，面對我國當今較為復雜的經濟環境，在房產稅全面改革前，應當首先考察其對我國宏觀經濟的影響。

（一）增加地方財政收入

房產稅屬于財產稅范疇，可以為政府取得財政收入，這應是房產稅最基本的功能。縱觀世界各國，政府提供公共服務都需要相應的財政擔保，特別是地方政府需要為本地居民提供的諸如道路、公園和教育等公共產品，需要有相應的財政收入作為保障，而房產稅容易與收益聯系起來，按照 “成本—收益”的分攤原則，房產稅成為各國地方政府籌集公共建設資金的一種非常重要方式。據有關數據顯示，20世紀70年代以來，各國房產稅收入占GDP的比重呈上升趨勢，20世紀90年代經濟合作與發展組織成員國房產稅收入占地方政府財政收入的比重達到17.9%；而美國2007年房產稅收入總額將近4000億美元，占地方財政收入的比重達71.7%，是美國地方政府向當地居民提供公共產品的主要資金來源。

當前我國正在大力推進城鎮化進程，各項建設全面展開，需要大量資金。在我國實行分稅制后，地方政府財政收入的獲取主要靠出讓土地使用權，形成“土地財政”。這種靠出讓土地使用權的“土地財政”已經成為地方可持續發展的障礙，也不符合科學發展觀的要求。基于這種背景，十八大明確提出構架地方稅體系，十八屆三中全會報告進一步提出加快房地產稅立法并適時推進改革。對個人住房征收房產稅，確立房產稅的地方主體稅種地位，一方面可以減少地方政府對中央政府的財政依賴，減低土地收入下降對地方政府造成的財政壓力，另一方面可以確保地方各項建設的順利進行和經濟社會的可持續發展。

（二）調節居民收入

經過30多年的改革開放，我國經濟發展取得了巨大成就，國內生產總值年均增長率在10%左右，到2010年經濟總量居世界第二位。但由于在改革開放初期，資金比較匱乏，我國實施允許一部分地區和一部分人先富起來，最終實現共同富裕的經濟政策。到目前為止，應該說前一個目標應該已經初步實現，一部分人和一部分地區已經先富起來，而共同富裕的目標尚未實現，而且隨著經濟的發展，我國居民收入差距在不斷增大。在國際上通常用基尼系數反映居民收入分配的差距程度，這個系數的范圍在0-1，系數越大意味著社會貧富差距越大，如果這個系數超過0.4就應該引起社會高度警戒。據世界銀行公布的數據顯示，我國居民收入的基尼系數由改革開放初期的0.16上升到2010年的0.47，已經超過警戒線，貧富分化非常明顯，不利于社會穩定。

目前我國財政支出較多補貼窮人，但對于過高收入的調節則缺乏手段，而房產稅收則成為地方政府可用的主要手段。收入分配包括初次分配和再分配。初次分配主要由市場決定，政府作用相當有限。因此，只有通過再分配環節才能有效調節收入分配。1994年，我國設計新稅制的原則之一是“雙主體”，即流轉稅和所得稅為主體。但是實踐結果是流轉稅比重為75%左右，所得稅比重為15%左右，財產稅等只有8%左右。截至2012年流轉稅比重降到63%左右，所得稅比重提高到28%左右，財產稅等仍只有8%左右。基于目前我國稅收結構現狀，只有開征針對個人征收的直接稅才能有效調節居民收入分配差距。因此財產稅作為一種富人稅負較大的直接稅，是縮小貧富差距的有效手段。房產稅的開征，稅金將在很大程度上是由高收入者納稅，進而用作轉移支付，縮小收入分配差距。同時，使得地方政府有充足收入支持保障性住房建設，滿足低收入階層住房需求。從長期來看，是一種良性再分配，也符合市場經濟調節理念，能夠在一定程度上體現稅收的公平正義。

（三）調節房地產市場價格

征收房產稅可以調節房地產市場的需求，從而達到調控房地產市場價格的作用。學者一般將對住房需求劃分為三類：剛性需求、改善性需求和投資投機性需求。對住房的剛性需求主要是由于家庭人口的增長而產生的住房需求，主要受人口增長和城鎮化進程影響，通常很少受其他宏觀經濟變量的影響；對住房的改善性需求主要是由于消費者對住房條件改善而產生的需求，主要表現為對城鎮人均住宅面積的要求逐步提高，主要受到居民收入水平的影響；對住房的投資投機性需求主要是由于人們把住房當成發展資料而產生的需求，主要受到保有房產的成本和市場預期的影響。

一般根據房價收入比評價房價是否合理，從而判斷房產市場是否存在泡沫。相關研究顯示，在1998-2010年購買100平方米的新建商品房的房價收入比均值為9.24，高于國際水平的5-6倍，說明我國房地產市場存在投資投機性需求。從近期來看，我國高房價最主要的推手來自于對房地產的投資投機性需求。房產稅的征收將會使持房者重新權衡成本和收益，提高資源配置效率，釋放部分住房，使市場供應增加，緩解住房價格持續上漲。開征房產稅有利于抑制過旺的投機性需求，有利于供需關系的平衡。通過需求調節，引導居民根據家庭收入來合理進行住房消費。而對于投資性需求來說，房產稅增加了持有成本，也會使投資收益增加不確定性，抑制投資需求。另外，征收房產稅也將影響房價預期，在一定程度上起到抑制房價的作用。從長期來看，房產稅將減少房地產市場中的非理性成分，逐漸擠出價格泡沫，使市場逐步回歸到由剛性需求、改善性需求決定的軌道上，使房地產市場價格趨于合理。

（四）促進經濟結構調整

房地產泡沫已經成為當今全球經濟危機的主要誘因之一。由于土地的不可再生及稀缺性，加之在我國經濟發展及城鎮化進程的預期下，房地產逐漸受到資本的青睞。2009年4萬億經濟刺激計劃后，作為以投資名義拉動經濟增長的支柱產業，房地產業得到了巨大的資金支持呈現爆發式的增長，許多大型國企及民營企業紛紛放棄實體經濟進入房地產領域。我國房地產行業的不健康發展已經嚴重威脅到我國經濟的健康發展。房產稅的開征提高了房地產在保有環節的成本，可以增加房地產投機成本和風險；改變房地產作為投資品的屬性，加強其使用屬性；改變資本投資意愿，在促進房地產業的平穩、健康發展的同時，引導資本投資于其他產業，提升我國制造業、新技術領域的發展力度，改變我國過分依賴房地產投資對經濟支撐的局面。

對策建議

擴大房產稅征收范圍，確定合理稅率。征收房產稅能增加地方政府財政收入，使地方政府獲得提供公共產品的資金來源。而房產稅收入主要取決于兩個因素：稅基和稅率，增加房產稅收入要么通過擴大稅基，要么通過提高稅率。因此，要以現行房產稅征收范圍為基礎，充分考慮城鎮土地使用稅征收范圍，將城鎮個人非經營用房納入征稅范圍，并進一步將農村地區的非農業房產納入征稅范圍，擴大稅基。做好城鎮不動產實名登記工作，根據市場和相關因素變化定期對房地產的市場價值進行評估。實行區域差別性累進稅率，根據房地產地理位置、用途和類型等不同劃分不同等級進行評估，根據評價價值分別使用不同稅率。

實施差別性房產稅，加大保障性住房建設力度，縮小貧富差距。甄別居民住房需求，對滿足基本生活需求的剛性需求的房地產實行零稅率；對改善性需求的房地產實施較低的稅率；對投資投機性需求的房地產實施累進稅，且按較高的稅率征收。在實際的操作中，各地區可以根據當地實際情況制定一定的標準區分剛性需求的房地產、改善性需求的房地產和投資投機性需求的房地產。加大向低收入居民的轉移支付，加大廉租房、公共租賃房和經濟適用房等保障性住房建設，保障中低收入居民的基本居住權利，縮小貧富差距，維護社會公平。

加大房地產保有環節的成本，改變市場房價預期。遏制投資投機性住房貸款需求，適度提高改善性住房需求貸款利率，合理引導信貸資金等資源向剛性住房需求轉移。采取更加積極有效的政策措施，穩定房地產市場信心，改變市場對房地產價格的預期。

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