電子商務(wù)在房地產(chǎn)銷售中的運(yùn)用

文/王釗

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電子商務(wù)在房地產(chǎn)銷售中的運(yùn)用

文/王釗

近年來(lái)，隨著電子商務(wù)的逐漸興起和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，為房地產(chǎn)銷售提供了一種全新的渠道。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)的一項(xiàng)支柱企業(yè)，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展中存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家和政府為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展采取了宏觀政策上的支持與調(diào)控，在國(guó)家的干預(yù)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著庫(kù)存不斷增大、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的局面。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)急需一種高效的、完善的營(yíng)銷方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷模式的改變。本文將就我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷中電子商務(wù)的應(yīng)用進(jìn)行探討，以期為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

電子商務(wù)；房地產(chǎn)；銷售；應(yīng)用策略

隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及、計(jì)算機(jī)技術(shù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的不段進(jìn)步和發(fā)展，電子商務(wù)逐漸走進(jìn)了人們的生活，并徹底改變了人們的生活和消費(fèi)方式。在電子商務(wù)環(huán)境中，人們足不出戶就能夠買(mǎi)到自己心儀的商品，這不僅大大節(jié)約了人們的時(shí)間，更迎合了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式。隨著電子商務(wù)逐漸深入人心，一些具有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)管理者看到了新的商機(jī)和營(yíng)銷模式，他們嘗試著將房地產(chǎn)與電子商務(wù)進(jìn)行了融合，并看中了二者相結(jié)合后的廣闊前景。電子商務(wù)的發(fā)展主要是得益于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在我國(guó)的不斷提升。在我國(guó)，電子商務(wù)最早開(kāi)始上世紀(jì)70年代，直至上世紀(jì)90年代初才開(kāi)始向著國(guó)家信息化建設(shè)的方向發(fā)展。此后，我國(guó)對(duì)電子商務(wù)的發(fā)展提供了大力的宣傳，并給予了高度的關(guān)注。國(guó)家工信部針對(duì)電子商務(wù)的健康發(fā)展制定和推出了一系列保障措施和政策?？梢?jiàn)，電子商務(wù)的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷提供了全新的思路。

一、電子商務(wù)在房地產(chǎn)銷售中的優(yōu)劣勢(shì)分析

（一）電子商務(wù)在房地產(chǎn)銷售中的優(yōu)勢(shì)分析

在充分利用互聯(lián)網(wǎng)的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)充分利用電子商務(wù)這一平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

首先，通過(guò)信息整合，切實(shí)實(shí)現(xiàn)了以消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷理念。雖然近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了全面發(fā)展，但是，由于這樣或那樣的原因，很多消費(fèi)者對(duì)于買(mǎi)房信息并不充分了解。作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)不僅價(jià)值較高，更是廣大消費(fèi)者傾盡全力購(gòu)買(mǎi)的商品，具有著特殊的意義。因此，消費(fèi)者在作出購(gòu)買(mǎi)決定前一定要對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行充分地了解和戰(zhàn)功。電子商務(wù)平臺(tái)的出現(xiàn)為廣大房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了一個(gè)全新的信息交流的平臺(tái)，消費(fèi)者可以通過(guò)不同的方式來(lái)關(guān)注和查詢自己在意的房地產(chǎn)項(xiàng)目。例如：購(gòu)買(mǎi)者可以通過(guò)在論壇上與其他購(gòu)房者的交流來(lái)間接獲取該房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息，購(gòu)房者還可以通過(guò)直接向房地產(chǎn)商提問(wèn)的方式了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要內(nèi)容。在這種房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的交流與互動(dòng)中，這種交易更加透明化、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的信息不均衡得到了緩解，消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的信任度加深。

其次，有助于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造。隨著網(wǎng)絡(luò)媒體中公信力的不斷突出，更多的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)銷售的信任感逐漸增強(qiáng)，在這樣的良好環(huán)境下，如果房地產(chǎn)如果能夠緊緊把握機(jī)遇，充分利用好網(wǎng)絡(luò)的巨大潛力，就能在短時(shí)間內(nèi)為企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品塑造良好的企業(yè)品牌形象，而良好的品牌形象將大大提升企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)。電子商務(wù)的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在最短的時(shí)間內(nèi)獲得極為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，這對(duì)于企業(yè)在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中做出準(zhǔn)確而科學(xué)的判斷與決策極為有利。例如：消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)頁(yè)駐留的時(shí)間數(shù)據(jù)、點(diǎn)擊量、回復(fù)量數(shù)據(jù)等在電子商務(wù)平臺(tái)上的反應(yīng)能夠幫助企業(yè)獲取更多的信息。再例如：房地產(chǎn)企業(yè)還可以借助電子商務(wù)平臺(tái)開(kāi)展一些促銷活動(dòng)，這不僅拉近了消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，更樹(shù)立了房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象。

第三，有效降低了銷售成本。電子商務(wù)平臺(tái)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售中的應(yīng)用大大節(jié)約了企業(yè)的成本。在傳統(tǒng)的媒體廣告投放中，房地產(chǎn)企業(yè)所支付的廣告費(fèi)成本是網(wǎng)絡(luò)成本的70倍左右?？梢?jiàn)，電子商務(wù)的應(yīng)用大大降低了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。另外，對(duì)于廣大消費(fèi)者而言，足不出戶就能夠及時(shí)了解到房地產(chǎn)信息，不僅節(jié)約了時(shí)間，更結(jié)深了精力，為自己的生活提供了便利。房地產(chǎn)企業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了便利，徹底打破了時(shí)間與空間上的限制。在網(wǎng)絡(luò)空間中，豐富的各種資源，使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷手段呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，例如：微博營(yíng)銷、微信營(yíng)銷、空間營(yíng)銷等。再例如：房地產(chǎn)企業(yè)充分利用高科技手段制作的3D全景看房活動(dòng)，大大點(diǎn)燃了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。

（二）電子商務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售中的劣勢(shì)分析

首先，并不能完全滿足用戶的需求。目前，在網(wǎng)絡(luò)上很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始使用電子商務(wù)這一平臺(tái)實(shí)行銷售。但是，企業(yè)中關(guān)于促銷的活動(dòng)并不多，并且促銷的力度也十分有限。這些活動(dòng)雖然都能夠在短期內(nèi)引爆消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，但是如果站在長(zhǎng)期的角度來(lái)看，并不能保證長(zhǎng)期消費(fèi)的需求。另外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的商務(wù)平臺(tái)所展示的內(nèi)容也僅限于文字、圖片、3D效果圖等，這些形式都無(wú)法真正讓消費(fèi)者下決心購(gòu)買(mǎi)。

其次，安全隱患嚴(yán)重。電子商務(wù)中網(wǎng)絡(luò)資金支付存在一定的安全隱患核問(wèn)題，這嚴(yán)重影響著電子商務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售中的應(yīng)用。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于其他普通商品，一套房可能是普通消費(fèi)者幾代人辛辛苦苦的積蓄換來(lái)的，一旦啟動(dòng)交易程序大量的資金流動(dòng)就必須有一套完善的、科學(xué)的、可靠地系統(tǒng)作支撐和保障，以此來(lái)保證資金交易的安全性。但是由于目前我國(guó)網(wǎng)絡(luò)金融的各項(xiàng)技術(shù)還不成熟，信用體系還缺乏完善性，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易風(fēng)險(xiǎn)頻出。

第三，消費(fèi)者對(duì)電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)銷售房地產(chǎn)的接收程度和認(rèn)可度還較低，受傳統(tǒng)思想的影響，大部分消費(fèi)者對(duì)電子商務(wù)與房地產(chǎn)的融合還心存疑慮，房地產(chǎn)的價(jià)值較大，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)消費(fèi)者都十分謹(jǐn)慎。大部分消費(fèi)者更看重的還是現(xiàn)場(chǎng)看房的結(jié)果。正是由于受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的步伐將十分緩慢。

二、電子商務(wù)在房地產(chǎn)銷售中的有效策略與建議

（一）不斷完善網(wǎng)站服務(wù)

網(wǎng)站的點(diǎn)擊率非常重要，這主要體現(xiàn)出廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度、用戶數(shù)據(jù)的分析等。因此，一個(gè)良好的房地產(chǎn)企業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)一定要通過(guò)不同的方式來(lái)獲得高點(diǎn)擊率。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)網(wǎng)頁(yè)界面的編排對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行更加專業(yè)化的包裝，用更具感染力的文字、更精美的廣告圖片來(lái)吸引廣大消費(fèi)者；及時(shí)對(duì)網(wǎng)頁(yè)進(jìn)行更新與維護(hù)，特別是對(duì)于已經(jīng)過(guò)期的資訊一定要及時(shí)清除；通過(guò)多種購(gòu)買(mǎi)模式相結(jié)合的方式獲得消費(fèi)者的信賴，如：團(tuán)購(gòu)、拍賣(mài)等。

（二）實(shí)現(xiàn)資源整合、促進(jìn)交易的安全性

如前所述，房地產(chǎn)企業(yè)的交易金額都比巨大，消費(fèi)者對(duì)于交易過(guò)程中的安全性隱患十分擔(dān)憂。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須想盡辦法保證電子商務(wù)支付的安全性。這就需要當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)投入巨大的人力、物力、財(cái)力支持。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇實(shí)力雄厚的第三方支付服務(wù)企業(yè)作為支撐，以此來(lái)共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)電子商務(wù)的實(shí)現(xiàn)。

（三）制定合理的、完善的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃

在電子商務(wù)平臺(tái)上進(jìn)行房地產(chǎn)銷售就需要企業(yè)制定出一個(gè)更加具體的、完善的、合理的營(yíng)銷計(jì)劃。例如：營(yíng)銷資金的投入、人力資源的運(yùn)作、客戶管理程序的設(shè)計(jì)等。例如：為了獲得消費(fèi)者的客戶滿意度、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時(shí)與電子商務(wù)平臺(tái)合作，共同制定營(yíng)銷規(guī)劃，并充分利用平臺(tái)的資源，如：客戶論壇、微博等。

總之，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，電子商務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售中的作用越來(lái)越明顯，將互聯(lián)網(wǎng)的思維方式植入到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中，是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須在相關(guān)各方的大力支持下進(jìn)行電子商務(wù)平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作，我們堅(jiān)信，在不久的將來(lái)，電子商務(wù)平臺(tái)一定會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中大放異彩。

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（作者單位：陜西中瑞置業(yè)有限公司）

上接（第171頁(yè)）

稅納稅資格的情況下，就能夠?qū)崿F(xiàn)部分稅額的抵扣，進(jìn)而達(dá)到降低建筑企業(yè)成本支出，以及保證建筑企業(yè)收益。

（二）加強(qiáng)稅收統(tǒng)籌管理，減輕稅負(fù)

營(yíng)改增政策下，對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算將造成直接的影響，作者認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)稅收統(tǒng)籌管理，減輕稅負(fù)，有效提高建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。如，對(duì)外交易合同要注重選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，保證所有的對(duì)外交易合同要以企業(yè)名稱簽訂，所得增值稅發(fā)票上買(mǎi)方名稱應(yīng)與企業(yè)全稱相符，并最大限度地收集相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，完善進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，以免因無(wú)法抵扣企業(yè)增值稅而增加企業(yè)稅負(fù)。建筑企業(yè)在營(yíng)改增影響下，必須安排專業(yè)稅收籌劃人員對(duì)建筑企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的稅收管理以及統(tǒng)籌管理等，保證銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)稅額及時(shí)匯總，并進(jìn)行合理的避稅、節(jié)稅，充分享受稅制改革給企業(yè)帶來(lái)的稅收紅利，并努力實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，從而有效提高建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。在營(yíng)改增下，納稅義務(wù)必須要獨(dú)立履行，會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)建筑企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況做到合理減輕稅負(fù)，制定符合建筑企業(yè)發(fā)展最優(yōu)的方案，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

（三）調(diào)整會(huì)計(jì)核算方式，規(guī)范核算

營(yíng)改增之后，營(yíng)業(yè)稅不再需要繳納，也就是說(shuō)原本依據(jù)整體工程造價(jià)決定的營(yíng)業(yè)稅將不會(huì)與增值稅稅收重復(fù)，收入造價(jià)核算也不必再核算營(yíng)業(yè)稅納稅金額，且增值稅屬于價(jià)外稅，因此增值稅的交稅依據(jù)便成為了不含其他稅收內(nèi)容的整體工程造價(jià)，從而簡(jiǎn)化了稅收過(guò)程，降低了稅收負(fù)擔(dān)，建筑企業(yè)在各個(gè)資金流轉(zhuǎn)方面都會(huì)涉及到增值稅計(jì)算，各個(gè)部分和環(huán)節(jié)納稅金額也更加明晰化，一些生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等增值稅是不能夠直接計(jì)入成本之中的，這就需要企業(yè)調(diào)整會(huì)計(jì)核算的基本方式，派請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行單獨(dú)核算，規(guī)定不單獨(dú)核算的部分不能計(jì)入繳納增值稅扣除范圍內(nèi)，當(dāng)營(yíng)業(yè)額收入確定后，則要根據(jù)經(jīng)營(yíng)收入按政策比例扣除增值稅銷項(xiàng)部分，其余部分列入業(yè)務(wù)收入中不再計(jì)算稅額。

四、總結(jié)

總而言之，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的政策施行后，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)受到了一定的影響，這也為會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)了挑戰(zhàn)，想要合理有效的應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，建筑企業(yè)必須要分析這些影響，在會(huì)計(jì)制度、人員素質(zhì)和核算方式上有所變通，才能夠保證企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：山東鋼鐵集團(tuán)日照有限公司）