老牌貴族金地的翻身仗

龔小鋒

曾經(jīng)的布局失利，讓金地在“招保萬(wàn)金”中的一線陣營(yíng)記憶越來(lái)越遙遠(yuǎn)。近日，金地在華東區(qū)域連續(xù)拿下兩宗地王，豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價(jià)“地王”，讓業(yè)界頗為震動(dòng)。

金地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也在上半年得到爆發(fā)，實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額為439.6億元，已超過(guò)2015年全年銷(xiāo)售額的三分之二，同比增幅高達(dá)107%。種種跡象，似乎預(yù)示著昔日的老牌貴族，正在逐漸爆發(fā)能量。

豪吞地王

7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。經(jīng)過(guò)583輪舉牌后，金地集團(tuán)擊敗融創(chuàng)中國(guó)、平安不動(dòng)產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等22名競(jìng)拍對(duì)手后，以88億元總價(jià)摘得。該地塊溢價(jià)率高達(dá)286%，樓面價(jià)33023元/平米，為今年上海總價(jià)地王。

“拍賣(mài)不到5分鐘的時(shí)間里價(jià)格就跳至超過(guò)50億元，火爆程度可見(jiàn)一斑。”一名現(xiàn)場(chǎng)觀戰(zhàn)的上海媒體人士透露，此后跳價(jià)頻現(xiàn)。在總價(jià)拍至70億元的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)一片噓聲。由于競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，現(xiàn)場(chǎng)有開(kāi)發(fā)商甚至直接提前離場(chǎng)。

但市場(chǎng)對(duì)此卻有另一番解讀，就在金地拿地后沒(méi)多久，金地股價(jià)隨即大幅下挫超4%，市值一度蒸發(fā)約20億元。穆迪7月29日表示，金地集團(tuán)收購(gòu)位于上海浦東新區(qū)的住宅用地具有負(fù)面信用影響，因?yàn)榇伺e將加大該公司的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

穆迪副總裁曾啟賢表示，此次購(gòu)地規(guī)模相當(dāng)于金地2016年人民幣800億元左右合約銷(xiāo)售額目標(biāo)的 10%以上，并且樓面地價(jià)較高，這將加大金地的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。而穆迪預(yù)計(jì)在調(diào)控政策收緊背景下，包括上海在內(nèi)的主要城市房?jī)r(jià)漲幅將放緩，這使得金地未來(lái)毛利率進(jìn)一步遭擠壓。

“郊環(huán)線了，大遠(yuǎn)郊。不值這個(gè)價(jià)，開(kāi)發(fā)商賭博上癮了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭如是說(shuō)。金地拍下的這塊上海總價(jià)地王，雖然面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，但所處位置卻相當(dāng)偏遠(yuǎn)。

祝橋鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)中部，東接浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和空港工業(yè)園區(qū)，距離上海市中心人民廣場(chǎng)的直線距離約30公里。如果駕車(chē)從祝橋鎮(zhèn)出發(fā)，到上海市中心的實(shí)際距離約42公里。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍測(cè)算，這塊地剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓面價(jià)41572元/平米，日后要賣(mài)出近6萬(wàn)元的價(jià)格才能回本。而且這些產(chǎn)品，多以低總價(jià)的剛需小戶型產(chǎn)品為主。

宋會(huì)雍認(rèn)為，未來(lái)該項(xiàng)目的產(chǎn)品總價(jià)將在450萬(wàn)元左右，而這樣價(jià)位在上海的可選擇性太多了，“6萬(wàn)元可以選擇周浦、川沙這些離上海市區(qū)較近且有居住氛圍的片區(qū)都是不錯(cuò)的選擇。”

“在拿地之前金地已經(jīng)對(duì)地塊做了很長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研，認(rèn)為這塊地是價(jià)值洼地，項(xiàng)目有很好的成長(zhǎng)空間。”金地集團(tuán)表示，金地的戰(zhàn)略沒(méi)有發(fā)生過(guò)大改變，仍然是深耕一二線城市。我們拍地前都會(huì)對(duì)土地做詳盡的盡職調(diào)查，拿地也會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)公司的現(xiàn)金流和市場(chǎng)情況進(jìn)行決策。

華東戰(zhàn)役

盡管外界并不太看好，但總計(jì)88億元的地王項(xiàng)目，對(duì)于金地，尤其是金地華東區(qū)域公司來(lái)說(shuō)，顯然是激動(dòng)人心的消息。拿下地塊后不久，金地華東官方就已經(jīng)貼出“共創(chuàng)亞洲最大航空城”的標(biāo)語(yǔ)。

88億元的土地價(jià)格，也是金地3年來(lái)在土地市場(chǎng)上最大手筆的一單。這和金地公司對(duì)于華東區(qū)域的重視不無(wú)關(guān)系。拿新項(xiàng)目，在某種意義上是其打翻身仗的直接表現(xiàn)。

在金地的七大區(qū)域公司中，以上海為核心的金地華東曾是金地的重鎮(zhèn)。前幾年，金地在上海的表現(xiàn)不算很好，華東區(qū)域在金地集團(tuán)的主力作用逐漸喪失。過(guò)去五年，陳必安掛帥的金地華東沒(méi)有完成外界所期待的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

“金地上海這幾年的發(fā)展緩慢和保守的經(jīng)營(yíng)策略不無(wú)關(guān)系。”宋會(huì)雍指出。金地的拿地策略存在著一定的屏障，導(dǎo)致其后續(xù)的推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩，從而也造成業(yè)績(jī)下滑。

如何改善金地在上海市場(chǎng)的表現(xiàn)、提高華東區(qū)域規(guī)模，顯得尤為迫切。一年前上任的金地華東公司董事長(zhǎng)陽(yáng)侃一直對(duì)拿地非常重視。在履職前，他曾在集團(tuán)任職，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)土地投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定及營(yíng)銷(xiāo)管控，其上任之后，在華東區(qū)域拿下多宗地塊。

就在拿下上海地王的前一天，7月26日下午，金地以5.05億元的價(jià)格拍下嘉興市秀洲區(qū)油車(chē)港地王。該單價(jià)地王的起拍樓面價(jià)只有720元/平方米，最終金地拍下的樓面價(jià)為2900元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)303%，成為該區(qū)域的單價(jià)地王。

由于金地的高端項(xiàng)目在上海等地遭遇的瓶頸，讓金地轉(zhuǎn)向了中低端產(chǎn)品。此后金地在上海、南京、紹興推出的自在城項(xiàng)目，均以剛需為目標(biāo)人群，此次拿下的上海地王，也并非針對(duì)高端住宅人群。

今年開(kāi)始，金地華東區(qū)域增長(zhǎng)迅猛，截至2016年7月15日，金地華東區(qū)域的銷(xiāo)售總金額已經(jīng)達(dá)到100億元。而2015年，金地華東區(qū)域銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到百億是在12月27日，而今年達(dá)到這一業(yè)績(jī)用時(shí)197天，比去年提前165天，速度幾乎翻了一倍。

金地上海公司高層透露的目標(biāo)是：“我們?cè)谏虾？隙ㄊ且M(jìn)前10名，然后我們希望在這個(gè)基礎(chǔ)上再往前走，進(jìn)到前5名。”

此外，上半年金地集團(tuán)幾個(gè)重要大區(qū)，都突破了100億元的大關(guān)，目前以深圳、廣州、東莞為主的華南區(qū)域公司全年簽約120.4億元，成為集團(tuán)首個(gè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額破百億的區(qū)域；華北和華東區(qū)域公司也完成全年百億銷(xiāo)售目標(biāo)。

重新崛起

在拿地上，金地一度踩錯(cuò)過(guò)兩次節(jié)拍。一次是2007年的高價(jià)拿地后遇上了2008年的樓市調(diào)控，在2008年和2009年上半年能以低價(jià)拿地的黃金時(shí)期，金地卻錯(cuò)失機(jī)會(huì)。另一次是2009年4月到2010年底期間的大舉拿地，讓其在2011年調(diào)控之際苦不堪言。

這直接導(dǎo)致的結(jié)果是，從2010年至2012年，金地連續(xù)3年未能按照預(yù)期完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，這3年金地完成的銷(xiāo)售額分別只有283億元、309億元、342億元。

正是那幾年，在規(guī)模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營(yíng)。這樣的掉隊(duì)在2014年市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)更為明顯，2014年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積389萬(wàn)平米，累計(jì)簽約金額490.4億元，較原定600億元目標(biāo)差近110億元左右，僅完成全年目標(biāo)的81%。

銷(xiāo)售額不盡如人意的同時(shí)，金地凈利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢。2009年，金地在上海青浦等地以高溢價(jià)拿下的一批宗地所建成的產(chǎn)品銷(xiāo)售困難，至今尚未清盤(pán)。

金地并未就此沉淪，以一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)的戰(zhàn)略，是金地近年來(lái)最大的策略轉(zhuǎn)變。2014年，金地全年共獲取19個(gè)項(xiàng)目，總投資額約153億元。2015年，金地更是在全國(guó)拿下了33宗地塊，總投資額297億元，為近年來(lái)金地最多總投資額與新增項(xiàng)目數(shù)量的一年。

2015年獲取的33宗土地中，北京、上海等一線城市總投資額占比39%；蘇州、南京等二線城市總投資額占比51%。隨著2015年來(lái)，二線城市銷(xiāo)售的復(fù)蘇，金地的業(yè)績(jī)也開(kāi)始飆升。

2016年起截至目前，金地總計(jì)拿下6個(gè)地塊，拿地總額約達(dá)141億元。僅就銀行授信方面而言，截至2015年12月31日，金地尚剩余授信額度738.35億元。而2016年上半年，拿地總額僅約141億元，只占剩余授信額度的1/5。

此外，該公司于2016年上半年完成了人民幣50億元的境內(nèi)債券發(fā)行，票面利率在3.50%-3.69%之間，而2015年金地的平均融資成本為5.32%。

在今年5月31日召開(kāi)的股東大會(huì)上，金地集團(tuán)總裁黃俊燦還明確表示過(guò)，金地未來(lái)將更多傾向于聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)。在拿下88億元地塊后，金地已經(jīng)掛出公告表示：“本地塊未來(lái)可能因引進(jìn)合作方共同開(kāi)發(fā)等原因?qū)е鹿驹诘貕K中所占的權(quán)益比例發(fā)生變化。”

險(xiǎn)資助力

金地在拿地上的變化，得益于金地銷(xiāo)售的復(fù)蘇。過(guò)去三年，金地進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道。2013到2016年上半年，金地的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。

2015年金地，規(guī)模終于突破600億元關(guān)口。近期，金地集團(tuán)公布了上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額為439.6億元，已超過(guò)2015年全年銷(xiāo)售額的三分之二，同比增幅高達(dá)107%。這其中，有56.27% 來(lái)源于一二線城市，合計(jì)約247.38億元人民幣。

金地的快速發(fā)展，和險(xiǎn)資股東的支持關(guān)系十分密切。與萬(wàn)科不同的是，金地與險(xiǎn)資的融合，堪稱(chēng)配合默契。2013年，生命人壽四次舉牌金地，到2014年4月，最終穩(wěn)坐大股東之位。當(dāng)時(shí)，發(fā)起舉牌之后，生命人壽與金地集團(tuán)的股東福田投資乃至地方國(guó)資委、金地集團(tuán)內(nèi)部從管理層到中層，都進(jìn)行了充分的溝通。

成為金地第一大股東之后，生命人壽確實(shí)成為了一位財(cái)務(wù)投資者。金地集團(tuán)2015年年報(bào)顯示，截至2015年12月31日，公司第一大股東富德生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司通過(guò)三個(gè)賬戶，持有該公司13.47億股普通股，持股比例29.94%。第二大股東安邦也在此前加入舉牌序列，先后四次舉牌增持金地股份至20.49%，

對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，險(xiǎn)資的強(qiáng)大資金成為其發(fā)展的有力后盾，金地集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)因此得以?xún)?yōu)化。2015年，該集團(tuán)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為58.30%，凈負(fù)債率為51.00%，貨幣資金150.01億元，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

在2014年，幾乎就在險(xiǎn)資坐穩(wěn)大股東的同時(shí)，金地城市布局得以調(diào)整，以一二線城市為核心的策略被確立。同時(shí)，“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE（凈資產(chǎn)收益率）”的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，被提到了金地戰(zhàn)略位置。

近兩年，發(fā)掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)變得極為迫切。金地的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

金地商業(yè)的平臺(tái)——金地商置取得長(zhǎng)足發(fā)展。今年上半年，金地商置合約銷(xiāo)售額約為55.81億元，其2015 年合約銷(xiāo)售總額超 112 億元。看上去百億銷(xiāo)售額似乎并不起眼，不過(guò)，金地商置的長(zhǎng)足發(fā)展卻不可小覷。

2015年，金地商置全年獲取16個(gè)新項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等諸多物業(yè)類(lèi)型，新增土地儲(chǔ)備214萬(wàn)平方米。在資本市場(chǎng)方面，成功實(shí)現(xiàn)兩次股權(quán)融資，總金額達(dá)31.48億港元。2016年，金地商置更是發(fā)起收購(gòu)兼并，對(duì)廣電地產(chǎn)的并購(gòu)將新增500萬(wàn)平方米可售貨值。

根據(jù)金地集團(tuán)披露的銷(xiāo)售情況顯示，該公司七八月份還繼續(xù)推出多個(gè)項(xiàng)目，如果不出意外，2016年金地集團(tuán)全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比將有大幅提升。“按照常規(guī)下半年比上半年供貨推盤(pán)業(yè)績(jī)更高預(yù)估，金地2016年全年度突破800億元，甚至明年突破千億，不是沒(méi)有可能。”一名熟悉金地的分析師表示。