房企期中考 學(xué)霸擴容

袁秀麗

2016年上半年在去庫存政策助推下，樓市量增價漲，地王頻現(xiàn)，二線城市成為領(lǐng)漲主力。市場向好，多數(shù)房企創(chuàng)下了歷史最好成績。TOP100房企銷售金額和面積門檻均大幅提升，全年千億房企有望再次擴容。在亮麗的業(yè)績背后，是利潤的改善，但基于擴張的需要，上半年房企發(fā)債規(guī)模仍在增加，典型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率絕大部分仍在 70%以上。

5家房企過千億

今年上半年房地產(chǎn)市場沖高，房企業(yè)績也隨之水漲船高。據(jù)克而瑞房企銷售金額TOP10排行顯示，有5家房企銷售金額突破千億，而去年同期僅有萬科一家房企破千億。5家房企依次是萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利。

與此同時，上半年TOP10房企的格局也發(fā)生了變化，最大的黑馬當(dāng)屬碧桂園，其排名升至第三位，上半年銷售金額1226.2億元，同比上升127%。

碧桂園執(zhí)行董事吳建斌7月4日在公告中表示，超額完成半年度目標(biāo)是基于準(zhǔn)確把握了市場機遇，提前儲備了優(yōu)質(zhì)土地以及合伙人機制的成功運行。

目前，碧桂園已經(jīng)進駐中國近300個城鎮(zhèn)，并涉足馬來西亞、澳大利亞等海外地區(qū)，在全球擁有超過500個項目、超過300萬業(yè)主。

除碧桂園外，恒大的銷售表現(xiàn)依舊突出，上半年銷售額達到了1428.1億元，穩(wěn)居金額榜第二。由于周轉(zhuǎn)速度快、執(zhí)行力強，恒大的推盤節(jié)奏靈活，在市場高熱時能保證充分的可售貨量。再加上“無理由退房”、“全國樓盤8折”等營銷活動，保證了恒大上半年銷售業(yè)績達到1428.1億元。

恒大野心不僅是位列老二。在6月 26日恒大集團20周年慶典上，恒大集團董事會主席許家印表示，目前，恒大已進入“多元化+規(guī)模+品牌”的戰(zhàn)略發(fā)展階段。到2020年，恒大的目標(biāo)是總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。

雖然上半年樓市火熱，但是并非所有的房企都一路飄紅。

克而瑞2016年上半年銷售金額榜單還顯示，萬達成功回歸十強。萬達因戰(zhàn)略調(diào)整，一季度銷售金額僅為157億元，被金地擠出TOP10，二季度銷售額雖然同比進一步下滑，但銷售規(guī)模突破500億元，得以成功回歸十強。 不過，其上半年及6月銷售金額同比分別減少17.9%、30.3%。

除此之外，在金額排名前十強中，中海6月份銷售額同比也出現(xiàn)18.5%的降幅。

在克而瑞的榜單中，還值得關(guān)注的是，綠地跌至第四，因受困于商業(yè)與三四線高庫存，綠地仍然在調(diào)整轉(zhuǎn)型中。

4月25日，綠地控股在發(fā)布2015年度業(yè)績及2016年第一季度業(yè)績時，公布2016年度目標(biāo)為實現(xiàn)合同銷售收入3200億元，經(jīng)營收入2400億元，利潤總額120億元。 從目前的業(yè)績來看，目標(biāo)能否實現(xiàn)就要看下半年的表現(xiàn)。

多家房企上調(diào)目標(biāo)

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，35家標(biāo)桿房企上半年平均完成指標(biāo)過半，達到64%，這是首次出現(xiàn)上半年指標(biāo)完成過半的現(xiàn)象。

CREIS中指數(shù)據(jù)也顯示， 2016年上半年，監(jiān)測品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%，遠超往年平均完成率。

融創(chuàng)、碧桂園、恒大、綠城、越秀、萬科、龍湖的目標(biāo)完成率均超過一半，年內(nèi)完成銷售目標(biāo)的可能性較大。

恒大上半年銷售額為1428.1億元，目標(biāo)完成率約為69%，年內(nèi)超越2000億元幾率較大。

旭輝2016年制定了銷售額同比增長21%的銷售目標(biāo)，上半年銷售額為308.7億元，目標(biāo)完成率高達85%。

目前，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高了今年的銷售目標(biāo)。“基于上半年業(yè)績，董事會決定將年度銷售目標(biāo)由1680億元上調(diào)至2200億元。”碧桂園執(zhí)行董事吳建斌7月4日在公告中表示。

旭輝控股在公告中表示，集團已上調(diào)2016年全年合同銷售目標(biāo)20%，由原定的365億元調(diào)升至438億元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有65家上市房企公布了上半年業(yè)績預(yù)告，業(yè)績上調(diào)的企業(yè)達44家。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，標(biāo)桿房企業(yè)績上漲的主要原因，是上半年政策整體寬松，出臺去庫存政策的地區(qū)不斷增多，部分地方甚至出臺多輪寬松政策調(diào)整供應(yīng)、刺激需求，促使上半年市場整體向好。

利潤有所增長

2016年上半年在房地產(chǎn)企業(yè)亮麗的業(yè)績背后，一直令業(yè)界擔(dān)憂的利潤開始有所增長。

據(jù)中金公司研究部預(yù)計 2016 上半年行業(yè)核心凈利潤增速有望持續(xù)恢復(fù)，同比增速有望達到 7.93%（2015 上半年同比增速為-0.17%，2015 下半 年同比增速為 2.03%）。

截至8月8日，據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計16家上市房企披露2016年中報或中報業(yè)績快報，其營業(yè)收入總計高達2137.38億元，同比上漲31.5%。值得一提的是，在16家公布中報業(yè)績的公司中，僅1家歸屬于母公司股東的凈利潤出現(xiàn)下滑現(xiàn)象；僅1家房企虧損。可見，上半年市場回暖為房企凈利潤貢獻不小。

2016年上半年，房企利潤上漲的同時 ，基于擴張的需要，發(fā)債規(guī)模仍在增加。據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，長江證券分析顯示，典型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，絕大部分在 70%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對1-6月份A股上市房企公司債的發(fā)行規(guī)模進行排序看出，發(fā)債規(guī)模最大的房企為保利地產(chǎn)，達100億元。

嚴(yán)躍進稱，發(fā)債規(guī)模排行前五的房企包括保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、泰禾集團和信達地產(chǎn)。這五家房企在今年上半年的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯了較為積極的戰(zhàn)略擴張態(tài)勢，也體現(xiàn)了相對充足的發(fā)債與償債實力。當(dāng)然對此類房企來說，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險。從上半年A股上市房企公司債的發(fā)行來看，融資成本總體趨于上行。換言之，發(fā)債的最好時機或開始消失。部分房企融資成本低，將利好下半年拿地和企業(yè)戰(zhàn)略擴張，尤其是一些央企代表如保利地產(chǎn)、金融街等企業(yè)更是如此。

下半年壓力仍不小

據(jù)克而瑞研究顯示，預(yù)計全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。萬科自3月以來，一直保持著每月300億元以上的銷售額，且逐月增長，6月銷售額更 是超過400億元，全年突破3000億元不在話下。恒大、碧桂園也是增長強勁，上半年月均銷售額都超200億元，全年也有望沖刺3000億元大關(guān)。

對于下半年的樓市，不是所有人都看好。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，雖然上半年部分房企盈利、銷售業(yè)績等指標(biāo)其實比預(yù)期的好，但下半年市場銷售狀況或不如上半年好，下半年部分房企狀況或比上半年的壓力要大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，進入下半年，部分熱點城市信貸政策開始收緊，過快上漲的房價有望得到抑制，同時市場也會因此降溫。

張宏偉認(rèn)為，房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現(xiàn)較大規(guī)模增長。相當(dāng)部分品牌房企已經(jīng)布局的核心城市可售貨量不足，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于 2015-2016年上半年市場需求過度釋放，2016年下半年至2017年已經(jīng)沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調(diào)整也是理所當(dāng)然。

長江證券分析認(rèn)為，在寬松政策邊際效應(yīng)減弱、部分城市收緊政策出臺、房價上漲 抑制需求釋放、去年同期基數(shù)抬升等因素綜合作用下，下半年樓市大概率將走向降溫。

不過基于上半年樓市的亮麗表現(xiàn)，以及目前趨于穩(wěn)定的行業(yè)政策、貨幣政策， 即使下半年樓市邊際走弱成真，全年總體增長的基調(diào)仍難改變。