淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

程代娣　魯婷婷

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占有很重要的地位，是基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)。人們住在房子里面，學生也在教室里面學習，國民的一切活動都離不開房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的作用越來越大，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸推動我國經(jīng)濟發(fā)展。因此，引發(fā)了人們對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及相關(guān)對策的研究，文章從四個影響因素進行分析，并且提出了相關(guān)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 經(jīng)濟波動 影響因素 相關(guān)對策

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通和房地產(chǎn)消費等多個環(huán)節(jié)組成，其中，房地產(chǎn)生產(chǎn)是房地產(chǎn)的直接生產(chǎn)過程，房地產(chǎn)流通是房地產(chǎn)再生產(chǎn)及其實現(xiàn)過程，房地產(chǎn)消費是房地產(chǎn)生產(chǎn)目的的實現(xiàn)及部分直接生產(chǎn)過程在消費環(huán)節(jié)的延續(xù)。房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費的循環(huán)需要有相應(yīng)的經(jīng)濟運行機制和經(jīng)濟體制條件。一般來說，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟具有商品性、社會性、公有性三個方面的特征。說它具有商品性的特征是由于房地產(chǎn)可以自由買賣，說它具有社會性是由于房地產(chǎn)在我們的生活中必不可少，說它具有公有性是由于土地從根本上說是屬于國家的或者集體的。正是由于房地產(chǎn)有這些特征，所以會有一些因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，只有從根本上解決這些問題，才能讓房地產(chǎn)更好更快的發(fā)展，造福國民，讓國民過上幸福穩(wěn)定的日子。

二、影響因素

影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素有很多，接下來主要從四個影響因素進行分析：

（一）物價水平

物價水平是指整個經(jīng)濟的物價，而不是某物品或某類物品的價格，是用來衡量所在目標市場潛在的消費能力，分析其經(jīng)濟狀況的一個非常重要指標。物價穩(wěn)定是指經(jīng)濟穩(wěn)定、財政穩(wěn)定、貨幣穩(wěn)定，物價穩(wěn)定標志著社會總體需求量的基本平衡，它一般以居民消費價格指數(shù)呈現(xiàn)出來。在現(xiàn)實生活中，如果物價水平提高，房地產(chǎn)價格水平也會提高；相反，如果物價水平降低，房地產(chǎn)價格水平也會降低；如果物價水平穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格也會穩(wěn)定。同樣，如果房地產(chǎn)價格變化，物價水平也會隨之變化，兩者是相互影響的。物價水平跟國民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，又再一次證明了房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性。

（二）土地政策

一級市場和二級市場影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。其中，一級市場就是地場市場，需求方為房地產(chǎn)開發(fā)商，國家土地部門作為供給方，土地就成為市場交易中的商品；二級市場是購房者作為需求方，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方。在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品，這時，房地產(chǎn)就充分發(fā)揮了它的商品性這一特性。

房地產(chǎn)市場受國家土地政策的影響深遠，其影響結(jié)果如下：第一體現(xiàn)在土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上。一個國家房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展，表現(xiàn)在普通居民能夠買得起住宅。但目前房價的飛漲，令普通居民無法購買。居高的房價，市場無法調(diào)節(jié)，只能由國家宏觀調(diào)控政策來主導。因此，為了控制房價，國家出臺了一系列的土地政策，實現(xiàn)了嚴格的土地制度。第二體現(xiàn)在土地價格上。以前，不少企業(yè)靠著銀行等金融行業(yè)的支持，可以低價圈地，土地的成本很低。但是新的土地政策出臺后，土地供給量明顯減少，根據(jù)供求關(guān)系，房地產(chǎn)價格非理性上漲。第三體現(xiàn)在對消費者的影響上。政府出臺的嚴格土地供應(yīng)政策，影響著消費者的購買心理。因為嚴格土地供應(yīng)政策，消費者擔心未來房產(chǎn)的減少，作為普通居民，買房子只是為了住宿，他們比較關(guān)心投資資本的最小化，比較著急購買房子，造成了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

（三）社會發(fā)展

隨著改革開放的不斷深入，居民生活水平、收入水平等的不斷改善，住房消費的要求將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來重大的變革。人們可能對房屋的功能、小區(qū)的環(huán)境、周圍的娛樂設(shè)施等產(chǎn)生一定的要求。除此之外，在通常情況下，如果社會格局比較穩(wěn)定，居民的投資心理也較為高漲，此時的房地產(chǎn)經(jīng)濟會保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)。如果社會動蕩不安，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也會受到影響，并且，波動性可能更強。另外，城市化進程也是影響房地產(chǎn)的一個重要因素，此時人們的生活和生產(chǎn)活動將會從鄉(xiāng)村向城市延伸，這將直接擴大對房地產(chǎn)的需求，根據(jù)供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟也將得到相應(yīng)的發(fā)展。

（四）隨機因素

戰(zhàn)爭、政治風波、地震、社會突發(fā)事件等都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動造成不同程度的影響，例如唐山大地震就會影響當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟，天津濱海新區(qū)爆炸事故，也對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟造成了很大的影響，有的是帶來了積極的影響，有的是帶來了消極的影響，不管帶來了何種影響，我們都希望這樣的事情都盡量少發(fā)生，平安是福，只要活著就有希望改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟總會趨于一種穩(wěn)定的態(tài)勢。

三、相關(guān)對策

（一）供求關(guān)系方面

我國的國土資源在世界上位居前列，同樣，人口在世界上也是排在前幾的。大家都知道我國有56個民族，風格各異，不同的民族有不同的住房需求，所以政府在制定房地產(chǎn)開發(fā)政策的時候，要充分考慮到不同民族的住房需求，建立完善不同層次不同類別的住房保障機制，維護我國住房結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和諧。供求不平衡在房地產(chǎn)市場中是經(jīng)常出現(xiàn)的，供求平衡只有在少數(shù)時間才是存在的，因為宏觀調(diào)控只能盡量減少房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動程度。如果房地產(chǎn)市場上供求矛盾太突出了，只憑宏觀調(diào)控已無法自動調(diào)節(jié)，這就會引發(fā)房地產(chǎn)危機，雖然可以強制性的達到供求平衡，但是會打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟，并且在很長的時間內(nèi)都無法恢復，這個虧損是巨大的。為了避免這種情況的發(fā)生，有必要對癥下藥，對不同性質(zhì)的供求矛盾采取不同的措施，區(qū)別對待，爭取解決問題。

（二）相關(guān)稅費方面

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。就我國目前的狀況而言，房產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)開發(fā)商實行一次性征稅，再由開發(fā)商向消費者征稅，并且房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及眾多稅費，這些都會導致房地產(chǎn)價格的上漲，從而影響居民的買房行為。因此，應(yīng)該根據(jù)市場的實際情況來制定相關(guān)的稅費政策，根據(jù)市場的變化有針對性的進行調(diào)整和完善，保證房地產(chǎn)能得到正常的流通運轉(zhuǎn)。此外，國家還應(yīng)該強化對房地產(chǎn)信貸的掌控，避免能力不足的房地產(chǎn)企業(yè)過度開發(fā)，為期健康發(fā)展提供應(yīng)有的保障。

（三）政府政策方面

政府應(yīng)該采取措施減少房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，可以從以下幾個方面入手。一是限制居民購房：現(xiàn)在出現(xiàn)這樣一種情況，有的人買很多套房子用來投資，而有的人卻為僅有一套住房的首付擔憂，當然不可排除貧富差距的因素，多套房購買者應(yīng)該也有一定的原因，他們以高價買走住房，這樣普通的人就無法購買，再以更高的價格賣出去，房地產(chǎn)經(jīng)濟自然就產(chǎn)生了波動。國家應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，限制購房，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟。二是要防范住房貸款引發(fā)的金融風險：現(xiàn)在普通居民購買住房一般采用銀行貸款的方式，如果利率或者銀行相關(guān)政策發(fā)生調(diào)整將會給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來巨大的波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動又會影響物價水平，物價水平的波動會引發(fā)金融風險，引起社會格局動蕩不安。因此，國家應(yīng)該積極采取相關(guān)政策，防范住房貸款危機導致的金融風險，讓金融市場和房地產(chǎn)市場共同進步。三是要建設(shè)一些政策性用房，解決人們住房難的問題。對于一些農(nóng)民工在大城市打工，根本沒有那么多錢去買住房，這時如果有一些廉租房供他們住，也會減輕他們的生活壓力。四是采用先進的科技創(chuàng)新技術(shù)來解決資源過少這一問題。科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力，特別如今是21世紀，是知識、科技創(chuàng)新、經(jīng)濟的時代，如果能發(fā)明一種新能源或者新技術(shù)，可以改善人們的居住環(huán)境，并且不用占用那么多土地，這樣就可以用多余的土地來搞綠化，這樣我們的地球會越來越健康，我們的生活環(huán)境也會越來越好。

（四）房地產(chǎn)管理制度方面

房地產(chǎn)的售后服務(wù)制度到現(xiàn)在還不是太完善，一些房地產(chǎn)商缺乏誠信，缺乏對售后服務(wù)的管理，一些住戶出現(xiàn)漏水的情況無法及時的得到解決，給他們的生活帶來了困擾。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀商不夠正規(guī)，應(yīng)該對其進行認真的檢查、考核、監(jiān)督、評價、獎懲等，房地產(chǎn)是一個很重要的商品，跟人們的生活息息相關(guān)。還有一個是規(guī)范房地產(chǎn)商的宣傳行為，現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)商違反實際的宣傳，使人心動蕩，一些居民不懂這些，以為房價要漲紛紛去搶房子，這也造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

四、結(jié)束語

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展進程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟日益占據(jù)著重要的地位，是一種不可或缺的組成部分。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行研究并提出相關(guān)的解決措施是很有必要的。只有掌握了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的規(guī)律，對之正確理解，才能讓政府采取相關(guān)的措施，讓個人了解這方面的知識，避免被人誤導。雖然我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟存在著某些問題，但我們相信，只要勇敢的面對這些問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟就可以造福于我們廣大的國民。

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