關(guān)于最高額抵押的幾個(gè)問題

某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：我市有一些銀行在辦理抵押登記時(shí)，為圖方便，無論是不是最高額抵押，都使用了最高額抵押的格式合同。問：（1）我們?cè)谑芾頃r(shí)，如何判斷它是一般抵押還是最高額抵押？（2）在申請(qǐng)最高額抵押登記時(shí)，是否一定要提交授信合同？（3）授信合同的授信額度是否應(yīng)當(dāng)與最高額抵押合同中的最高債權(quán)額相同？（4）有的銀行沒有授信合同，只提供首次借款和最高額抵押合同是否也可以辦理？

金紹達(dá)：是否是最高額抵押可以從最高額抵押所具有的特點(diǎn)來判斷：（1）最高額抵押是限額抵押，最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。（2）最高額抵押是為將來一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。

因此，一是最高額抵押有最高債權(quán)額，抵押合同中沒有最高債權(quán)額約定的，就不是最高額抵押；二是最高額抵押是為將來一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，所以一般應(yīng)當(dāng)有明確的債權(quán)確定期間（按《物權(quán)法》規(guī)定，沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確定債權(quán)）。由此可見，一般抵押與最高額抵押在抵押合同的內(nèi)容上還是有很大差別的，因此，在申請(qǐng)辦理一般抵押權(quán)登記時(shí)，不宜使用最高額抵押的抵押合同。

申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記，并不一定要提交授信合同。《房屋登記辦法》規(guī)定了在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料”；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十一條也做了與此相一致的規(guī)定。正因?yàn)樽罡哳~抵押權(quán)擔(dān)保的是將來一定期間“將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”，“將要”就是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)還沒有發(fā)生，在申請(qǐng)登記時(shí)還沒有發(fā)生的債權(quán)，申請(qǐng)人無法提供這些債權(quán)合同。因此，在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)登記時(shí)，除了抵押合同外，申請(qǐng)人應(yīng)提交將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的約定，其中包括授信合同。

授信合同中的授信額度毋須與最高額抵押合同中的最高債權(quán)額相同。因?yàn)闆]有任何規(guī)定要求實(shí)際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額一定要達(dá)到最高限額，所以抵押合同中的最高債權(quán)額可以大于授信額度；而在最高債權(quán)額小于授信額度時(shí)，實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額有可能會(huì)超出最高債權(quán)額，那也只是在日后債權(quán)確定時(shí)，超出最高債權(quán)額的債權(quán)不屬于擔(dān)保的范圍，并不影響最高額抵押權(quán)的設(shè)定。

最高額抵押設(shè)定以后，債權(quán)是否實(shí)際發(fā)生、數(shù)額的大小都是由當(dāng)事人另行商定的，與抵押登記并無直接關(guān)系，從這一角度看，在申請(qǐng)最高額抵押登記時(shí)，應(yīng)是毋須提交“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同”。但是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已規(guī)定要提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因材料，為避免日后對(duì)抵押登記合法性的爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)還是應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定收取相應(yīng)的登記材料，不能僅憑首次貸款合同和最高額抵押合同辦理。在實(shí)際工作中，除了授信合同以外，可以要求申請(qǐng)人提交諸如連續(xù)供貨合同、循環(huán)借款合同、個(gè)人額度借款合同或是其他登記原因證明材料。

陳品祿/責(zé)任編輯