“營改增”對房地產行業利潤影響因素分析

崔立

“營改增”對房地產行業利潤影響因素分析

崔立

近兩年，中國主要城市的房地產增長幅度與5至10年前的增長情況已不可同日而語，房價漲跌一直備受關注。房地產業作為此次“營改增”改革中影響最為顯著的行業，其利潤受到一定程度的影響。本文通過比較“營改增”前后計稅依據等方面的差異，以房地產行業的營業收入、營業成本、稅負等方面為切入點，對有關影響房地產行業的利潤的因素進行簡要分析，并得出結論。

“營改增”；房地產行業；利潤；影響因素

為優化稅制結構，避免重復征稅，減輕企業稅負，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，自此，中國全面實施“營改增”，營業稅將退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。在這次政策調整中，房地產業改革對各行各業的影響尤為顯著。當前，中國的房地產業在“限購”等政策調控基調下，正走向周期衰退的中后期階段。為此，對房地產業實施“營改增”政策，通過采取降低稅負，消除混合銷售行為中的重復課稅等措施，提高凈利潤，能促進房地產業健康持續發展。凈利潤=營業收入-營業成本-期間費用-總稅負，因此，本文將重點研究、分析“營改增”下營業成本、營業收入和稅負的變動對房地產業利潤的影響。

一、“營改增”下營業成本變動對房地產行業利潤的影響

從產業鏈成本轉嫁的角度看，房地產行業的上游行業是建筑業，下游是消費者。本文就房地產行業營業成本對利潤的影響將從這兩個角度分別進行分析。

（一）“上游產業”對房地產業利潤的影響

（1）采購成本稅率提高。首先，“上游行業”的建安成本在房地產企業開發成本中占據60%左右，建筑業實行“營改增”后，建筑安裝成本適用的稅率由3%上升到11%，稅負明顯增加，建安成本增加，房地產業作為其下游行業，成本勢必提高，導致其利潤下降。其次，營業稅改增值稅，涉及到銷項稅率高于進項稅率時，同樣加重了建筑業的采購成本，從而將此成本轉移到房地產業。例如工程項目中常用的材料：建筑用和生產建筑材料所用砂、土、石料，磚瓦石灰，水泥混凝土等，可選擇用簡易辦法6%稅率計算繳納增值稅，即使可以取得增值稅專用發票，最多也只能抵扣6%的稅率，和進項稅率11%仍相差5%，這部分不可抵扣，加重稅負，進而轉移到房地產業營業成本，抵減了利潤。另外，對于建筑施工中占比50%以上、設備費用占到了設備總價款的3%左右的租賃設備而言，適用稅率明顯上升，建筑業成本明顯增加，轉移到房地產行業，導致其利潤下降。

（2）無法取得采購材料的增值稅專用發票。一方面，建筑業某些零星材料從小規模納稅人、個體工商戶等處采購，無法取得增值稅專用發票，進項稅額無法抵扣，導致房地產業增值稅增加，利潤下降。另一方面，考慮到房地產企業在營改增過渡時期，可能存在之前已買材料及設備未付款、銷售期已過3年仍沒清盤房產項目的情況，根據政策，這種情況亦無法取得增值稅專用發票，不得抵扣進項稅額，同樣會使房地產業利潤下降。

（3）人力成本和土地成本無法抵扣進項稅額。人力成本無法進行進項稅額抵扣，原因在于很多勞動力屬于臨時工，無固定單位，比較零散，無增值稅出票單位，影響了進項稅額抵扣，無形中使得房地產業利潤下降。在房地產成本結構中占比最大的土地成本，在當前政策下無法抵扣，這對于土地成本較高的發展較快的城市而言，營改增并不能節約稅收，甚者稅負還有可能增加，這轉嫁到房地產業會直接導致其利潤下降。

（二）“下游”消費者對房地產業利潤的影響

房地產開發主要有住宅開發和商業開發兩種形式。從住宅開發角度看，目前我國房地產行業整體上處于供過于求的狀態，消費者占據主導地位，房地產企業從上游被動接受的稅負不能自由地向下游產業轉移，房地產業成本不能被填補，導致其利潤下降。從商業開發角度看，消費者主要為商鋪租賃者，這些租賃單位在繳納稅金和購買服務時可以獲得增值稅專用發票，抵扣進項稅額，緩解一部分成本壓力，利潤不至于太低。

二、“營改增”下營業收入變動對房地產行業利潤的影響

營業收入對房地產業利潤的影響主要來源于營改增在計稅依據、稅率等方面的差異。以建筑業為例，差異如下表所示：

由表可知，營改增后的營業收入=原營業稅計算的營業收入—增值稅，所以，營改增后的營業收入相比之前下降。例如：某房地產企業為一般納稅人，出售一處房地產，獲得的營業收入為999萬元。營改增前：營業收入=999萬元；營改增后：營業收入=999/（1+11%）=900萬元。（900-999）/900=-11%，即營業收入相比之前下降了11%。因此，當其他收入一定，營業收入下降，結合上述無法轉嫁的營業成本，營改增后的利潤是下降的。

內容　營業稅　營改增　差異計稅依據稅率　3%　一般納稅人：11%小規模納稅人：3%營業額；為納稅人銷售不動產收取的全部價款和價外費用銷售額；納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用區別價內稅和價外稅的不同：營業額含稅，銷售額不含稅

三、“營改增”下稅負變動對房地產行業利潤的影響

營改增政策前后最顯著的變化是稅率的調整。以建筑業為例，稅率通過對營業成本和營業收入的作用，進而產生對利潤的影響已經在前面詳述，本部分從房地產行業的經營方式入手，以案例形式分析稅負對房地產業利潤的影響。

一般情況下，房地產企業在經濟發展水平不高的二線城市和一些地級市實行薄利多銷的經營方式，因為這些地區人們的收入水平不高，房地產業得在保證建筑的質量和不虧損的基礎上，盡可能將房價控制在當地人們可以接受的范圍內，這樣使得房地產繳納的增值稅額較少；而在地理位置優越、經濟較發達的一線城市，房地產企業選擇高利潤經營方式，由于在這個區域范圍內，房價遠遠高于建筑成本，獲利能力較高，對房地產業按照增值稅征收時，上繳的增值稅很多。在營改增過渡時期，真正實現房地產業結構性減稅，促進其健康持續發展的關鍵，在于確定一個合理的稅率，下面以房地產業為一般納稅人，增值稅按銷項稅額減去進項稅額方式征收為例，就城建稅、教育費附加、企業所得稅在政策前后的稅負差異對利潤的影響進行計算分析。例如：某房地產企業為一般納稅人，出售一棟寫字樓，獲得的含稅營業收入為10000萬元，含稅營業成本總額為8000萬元，（取得可抵扣稅率為11%的增值稅專用發票7400萬元）。城建稅稅率為7%，教育費附加3%，企業所得稅稅率為25%。一般納稅人“營改增”前后稅負計算對比如表所示：

由表可知，“營改增”后的房地產企業總體稅負減少，利潤在一定程度上有所提高，隨著“營改增”的逐步調整，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，將進一步促進房地產業持續健康發展。

四、結語

“營改增”政策在全國各行業全面鋪開，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，較完整地實現了規范的消費型增值稅制度；用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，進一步減輕了企業稅負，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平奠定了牢固基礎；創造了更加公平、中性的稅收環境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，在推動產業轉型、結構優化、消費升級、創新創業和深化供給側結構性改革等方面發揮了重要的促進作用。對于房地產業，更應該在這次改革中抓住機遇，揚長避短，優化經營管理模式，加強和供應商對接，提高資金利用率，優化成本費用，積極進行稅收籌劃，根據“營改增”政策和自身行業特點，適時調整經營策略，減輕企業稅負，實現行業的裝型升級，在變革中謀求最大發展。

一般納稅人“營改增”前后稅負和凈利潤對比表單位（萬元）

［1］劉艷紅.“營改增”對房地產業的稅負影響及對策思考.會計之友，2016（11）.

［2］毛向榮.“營改增”對房地產行業的影響及實務探討.會計師，2016（09）.

［3］李英.探究“營改增”對房地產行業的影響.財會學習，2016（06）.

（作者單位：河北農業大學商學院）