略論商業地產的成本管控與優化

文/劉佳

略論商業地產的成本管控與優化

文/劉佳

我國經濟已經進入了“新常態”，商業地產企業的發展開始逐漸從高速發展趨于平穩轉變，在這個階段商業地產應當注重企業內部的管理，對成本進行管控和優化以期可以尋找新的利潤增長點。

商業地產；成本；管控

不論是商業地產還是住宅類地產，近年來都是人們熱衷于討論的問題，同時，也逐漸成為我國經濟增長的一個支柱行業。但是由于房地產業需求逐漸得到滿足，房地產市場的競爭也逐漸趨于白熱化。針對這個市場現象，政府出臺了很多的相關政策，例如在今年兩會期間提出的“去庫存”等，都是促進房地產行業蓬勃發展的方式之一。但是除了政府予以政策支持以外，商業地產要想在激烈的競爭中獲取一定的市場份額，必須從自身出發，尋找新的利潤增長點，對商業地產的經營管理的重點予以調整，盡可能的加快投資的回收以期可以按時歸還銀行的貸款，為商業地產企業謀取更多的利潤。要知道，商業地產企業是資金密集型企業的典型代表之一，而且資金的需求量是非常大的，開發周期有長有短，成本支出在資金需求中所占比例是非常高的，因此，商業地產進行成本管控，以期可以優化商業地產的成本管控，減少成本支出。

一、成本管控的原則和重要性

（一）成本管控的原則

要知道，房地產企業的成本管控是環環相扣的，每個關鍵環節的成本管控情況都會對商業地產的整體成本管控形成影響，有些關鍵環節的成本管控甚至會影響以后環節的成本管控，因此，在進行成本管控之前應當確定商業地產成本管控的原則，以此為指導來商業地產項目的實施，以期可以降低成本，提高利潤。在進行成本管控原則的確定之前首先要明晰商業地產的各個關鍵的環節。首先要進行的工作是項目預測，例如確定項目完成之后的銷售目標客戶群等；然后要進行的工作是綜合計劃，確定整個項目的開發和項目完成后的工作整體計劃，包括整體計劃和具體計劃；接著是在項目進行時的執行控制，發現與計劃不符的事項和費用及時的進行成本控制；接下來的步驟是精細核算，對發生的成本準確的進行歸集，為后期的分析工作打下堅實的基礎；最后是重點分析，對出現的成本差異進行仔細分析，找出差異的原因，從而避免下一次項目開發出現同樣的情況。

成本管控的首要原則是整體目標成本的最低，要予以注意的是成本管控不能僅僅以某一個關鍵環節的成本最低，而應當將整個項目的目標成本最低，往往目標成本最低的情況下，有些關鍵環節的成本并不是最低的。其次要注意的是全面成本管控原則，該原則要求參與商業地產的所有員工都參與到成本管控的工作中去，借助商業地產企業所有員工的整體力量，在各個部門之間建立起良好的溝通渠道，以便需要進行成本溝通時可以及時的得到解決。接著是建立完善的責任制度。成本責任制是成本管控實現目標成本最低的一個重要保障，將涉及到成本管控的所有員工的職能和責任進行明確，然后對其實現各自的職責情況進行考核和評價，以此種方式來對員工進行激勵可以更好地達到成本管控的目標。最好一個原則是科學化的原則，運用科學化的成本管控方式將會取得事半功倍的效果，科學化的方法不僅包含科學的預測、決策的方法，還包括價值工程、不確定分析法等科學的成本處理和分析方法。

（二）成本管控對商業地產的重要性

商業地產的成本管控和優化不論是對于目前達到成本節約、利潤增長有著顯著地效果，對于商業地產企業的長期戰略發展也起著奠基石的作用。如果商業地產的成本管控和優化工作未達到理想的效果，嚴重的情況下甚至會影響商業地產的發展趨勢和狀況，因此，在商業地產中進行成本管控是非常重要的。可以從以下幾個方面來說明成本管控對商業地產的重要性：首先，對商業地產進行成本管控可以直接降低相關項目的成本和企業日常經營管理費用，從而提高企業的經營利潤。其次，對商業地產的開發項目進行成本管控優化可以降低投資該項目產生的風險，也可以實現較高的回報率。接著，成本管控優化的工作效率高，成果顯著可以使得商業地產企業盡快的收回投資，減少過多的不確

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