簡議住房公積金貸款對房產銷售量的影響

許　玲

（博州住房公積金管理中心，博爾塔拉蒙古自治州　博樂　833400）

簡議住房公積金貸款對房產銷售量的影響

許玲

（博州住房公積金管理中心，博爾塔拉蒙古自治州博樂833400）

本文嘗試引入計量經濟學相關理論與工具，從定量的角度探討個人住房公積金貸款行為對消費者住宅類住房購買能力的影響，對我國個人住房公積金貸款額制度的構建，保障公民住房，以及指導國家相關部門有關房地產市場調控政策的制定等均有非常重要的導向性價值。

住房公積金；房屋銷售；貸款

近年來，我國房地產市場交易成本不斷提高，銷售價格持續增長，大量社會資源投入房地產企業中，造成了金融機構潛在風險因素的增大。在“以房為本”的社會氛圍作用下，對房地產市場的合理調控成為了穩定民生中一項非常重要的工作內容。自2013年7月20日起，中國人民銀行取消了金融機構除商業個人住房貸款以外的其他貸款利率管制，同時仍然保留住房公積金貸款利率的政策性工具。相較于一般個人商業貸款而言，住房公積金貸款利率明顯較低，是房屋購置者的首選貸款方式。從這一角度上來說，借助于住房公積金貸款利率方面的優勢對房屋價格進行科學調控，已成為政府部門調控房產市場的重要手段。

一、研究背景

當前已有大量學者針對房地產貸款政策以及相關貸款行為對房地產市場的影響問題展開研究，但大多是從整體、宏觀的角度入手分析房地產價格與房地產貸款之間的相關性關系，較少有研究中單獨提出對房地產貸款中住房公積金貸款行為的研究，有的也僅是對住房公積金制度對居民購房能力影響問題的定性分析，涉及到住房公積金制度保障居民住房問題方面的研究更是少之又少。

二、住房公積金貸款對房產市場的影響分析

1、可推動住房貨幣化改革進程

住房公積金貸款的有效實施能夠為住房貨幣化改革進程的發展提供有效推動與促進動力，對城鎮地區住宅類房屋建設有積極作用，可增強民眾住房消費的能力。結合我國實際情況來看，在實物分配制度轉變為住房分配貨幣化制度的過程中，房地產經濟也產生了非常顯著的變化。在當前城鎮住房問題的改革中，仍然需要以住房公積金貸款為基本手段，全面推動個人住房公積金貸款政策的落實，爭取以法定、強制性住房公積金貸款制度的方式促進住房貨幣化改革進程的推進與發展。

2、可強化民眾購房能力

近年來，我國住宅內房產價格持續上漲，對人們的住房消費能力產生了非常大的影響。住房作為維持大眾生存最基本的物質條件，必須配備一定的保障性措施，以促進房產交易行為的規范化發展。其中，住房公積金貸款就是住房保障的一項重要體現，對實現并滿足民眾住房需求有重要意義。住房公積金貸款通過對貨幣的分配以及資金的互助相結合的方式，從歸集的資金出發，為民眾提供廣闊的融資渠道。因此，運用市場集資的方式有效解決住房問題，對提高低收入家庭住房支付能力有重要意義。

3、可充分發揮住房保障作用

住房公積金可通過基金籌集的方式建設住宅內住房。從運營建設保障性住房的角度上來看，全面融合住房公積金貸款是非常重要且關鍵的。合理降低住房公積金貸款沉淀規模，能夠充分發揮住房保障的作用，爭取在確保住房公積金安全性的前提下將更多的資金投入到保障性住房建設中，以嘗試通過住房公積金增值收益的方式解決困難民眾的住房問題。

4、可促進房地產經濟的全面發展

在全面推行住房公積金貸款相關政策措施的過程中，住房公積金貸款的合理利用能夠有效解決住房短缺的矛盾，為房地產市場提供強大的資金支持，帶動房地產市場的商業化建設，為房產經濟的進一步發展奠定有效基礎，進而起到促進房產項目開發的效果。

表1　2006—2015年度A市個人住房公積金貸款額度與住宅類房地產銷售面積統計表

三、實證分析——基于A市2006—2015年數據

考慮到住房公積金貸款在使用方面的限制以及數據獲取的可靠性、完整性，本文選取個人住房公積金貸款額作為衡量住房公積金使用情況的主要指標、住房公積金存儲的主要目的是促進居住性消費行為，同時最大限度的保障居民住房。因此，在公民購房能力的評價上選擇住宅類房產銷售面積作為基本評估指標。以A市為研究對象，對2006—2015年期間該市個人住房公積金貸款額度以及住宅類房地產銷售面積進行統計，統計數據如表1所示。

表1數據顯示：對于A市而言，在個人住房公積金貸款額度與住宅類房地產銷售面積方面存在一定的線性相關性關系。為準確評價兩者聯系，可嘗試應用計量經濟學相關理論方法的方式。在Eviews然間支持下對兩組數據進行綜合檢驗，并構建誤差修正模型，用于評價并檢驗個人住房公積金貸款額度與住宅類房地產銷售面積之間是否存在長期均衡的協調對應關系。

表2所示為應用Granger因果關系檢驗方法對序列X以及序列Y進行檢驗的結果，可作為判斷兩者間是否存在因果關系的基本依據。

表2　Granger因果關系檢驗下序列X、序列Y檢驗結果表

表2數據顯示：原假設條件“個人住房公積金貸款額（X）并非住宅類商品房銷售面積（Y）的Granger原因”應被拒絕。同時，假設條件“住宅類商品房銷售面積（Y）并非個人住房公積金貸款額（X）的Granger原因”應被接受。該研究結果顯示：伴隨個人住房公積金貸款額的不斷增長，住宅類商品房銷售面積也有一定的增長趨勢。

在此基礎之上，進一步嘗試應用OLS法對序列X以及序列Y進行協整回歸處理，所得到模型為：

該模型中，R2為擬合優度；et為殘差；R2為經調整后擬合優度；

在此基礎之上對模型殘差進行檢驗，檢驗結果如表3所示。表3數據顯示：序列X以及序列Y存在長期穩定的協整關系。在序列X即住房公積金貸款增加1個單位時，對序列Y即住宅類商品房銷售面積的影響為261765.1個單位。反應住房公積金貸款對優化住宅類房地產市場交易行為，增加銷售面積有拉動作用。

表3　模型殘差檢驗結果示意表

以上數據分析結果證實：A市住房公積金貸款與房產銷售量之間存在一定線性相關性關系，住房公積金貸款利率的下降對促進房產銷售量水平的提升有重要意義。

以上研究結果顯示：住房公積金貸款以及相關政策的提醒對保障公民住房有非常顯著的作用，必須采取有關措施積極發揮其線性相關作用。縱觀A市自2000—2015年度房地產市場住房公積金相關政策實施以及住房公積金貸款利率調整情況，認為有關部門已經充分意識到了住房公積金貸款與房產銷售量之間的對應關系，并通過增加每年度住房公積金發放力度的方式以發揮住房公積金對保障公民住房的重要作用，從而促進住房公積金使用率的提高。

需要注意的是，在房產交易市場中，住房公積金貸款若缺乏約束條件肆意發放或調整，就勢必會導致一部分購房者利用住房公積金貸款進行投機性購房，進而對整個房地產市場的秩序產生不良影響。從這一角度上來說，在發放住房公積金貸款時，必須確立科學有效地配套政策措施，以有效抑制投機性購房行為。近期A市對住房公積金貸款政策的進一步調整也驗證了該問題。有研究表明：本次政策性調整并不會對普通購房者的購房行為產生不良影響，主要是發揮對第二套、第三套等住房購房者的限制影響，以有效抑制投機性購房行為。除此以外，在房產市場的發展中，國家相關部門在制定相應的宏觀性調控政策措施時，應當充分應用住房公積金貸款的政策支持力度，擴大住房公積金覆蓋人群，將更多的中低收入者納入住房公積金保障體系中，實現住房公積金貸款政策與保障性住房政策的有機結合。

四、結束語

我國對住房公積金貸款政策制度的實施已經有20余年的歷程。在這一過程中，隨著住房公積金貸款相關政策的不斷創新以及貸款利率的科學調整，已經形成了一套較為健全的住房政策保障性體系。住房公積金通過自我積累、互助貸款、低存低廉、以及廉租保障的目標出發，對規范房地產市場交易秩序，促進房產銷售量增長等均有非常重要的作用。本文在房產市場管理體制不斷完善的背景下，對住房公積金貸款與房產銷售間的關系進行分析，并結合A市2006—2015年度房產市場實際情況，對住房公積金貸款與房產銷售量之間的線性相關性關系進行分析與驗證。在降低住房投機性購買行為可能性的前提下，通過增加住房公積金貸款發放力度的方式，發揮增加房產銷售量的作用，并對解決公民基本住房問題有重要價值。

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（責任編輯：李桐希）