論小區車位、車庫的合理利用

張旭

[摘 要]隨著城市房屋商品化的發展以及機動車的普及，商品房小區停車位不足的問題漸漸突出，小區停車位與車庫的利用成為重要的法律問題。小區停車位與車庫的利用在法律性質上屬于建筑物區分所有權中的共有權。《物權法》對共有權的范圍進行了原則性的規定，但基于共有權產生的糾紛頗多，特別是小區停車位、車庫的糾紛日益增多，有必要對建筑物區分所有權中的共有權范圍進行梳理，提出處理小區停車位糾紛的原則。

[關鍵詞]問題；車位；車庫；合理使用

一、國內外法律對車庫、車位利用的規定

（一）《物權法》對車位、車庫利用的規定

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”依據法條規定及目前學理通說，一般將共有部分分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有是指由物權法規定的共有部分，其不允許當事人對其歸屬進行變更。而約定共有部分則是雙方當事人可以通過約定確定歸屬，法律并沒有做直接規定。其中占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，即法定共有部分，原因是開發商在原有的設計用于停車的車位不足的情況下，才會出現占用公共道路停車的問題。從需求的角度看，車位應當是不能滿足業主需要，因此不能用規定將這種情況下的車位通過約定的方式確定歸屬，只能規定全體業主共有。同時，《解釋》第6條規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位”，因此也應當認定為法定共有。約定共有的部分主要是指車位、車庫的歸屬。因為依據建筑物區分所有權“利用決定所有”原理，車位、車庫并非每一個業主事實上所必需，也是為實現專有部分所有權所必須，所以如果依照法定共有來處理，將會增加業主負擔，開發商也可利用車位、車庫非法牟利。

（二）各國對車位、車庫利用的規定

《物權法》出臺之前，我國對于建筑物區分所有權并沒有相對明確的規定，而《物權法》本身的頒布，也是借鑒了相當的國家和地區的法律，再結合我國實踐而制定頒布的。因此，我們有必要瀏覽一下國外及部分地區對于車位、車庫的規定，以作借鑒。

①在與我國諸法中聯系較為密切的德國，建筑區劃內的地上停車場為建筑物區分所有權人共有，每一個業主都有一個停車位。《德國住宅所有權法》使用車位規定如下：“第一，如果停車位沒有做特別規定劃分，每一共同所有人都享有共同使用權；第二，如果停車位做了特別劃分，則有兩種處理方式，一是通過住宅所有權人的約定，可以給予某一個共同所有人一個專用的停車位。二是如果每一個停車位都以長期性劃界，與其他停車位區分開來，也可以對其設立一個特別所有權。”[1]可以看出，德國對于車位的規定，每戶均有停車位，同時劃分兩種情況分別處理。

②法國，《都市計劃法》規定：“在新建建筑物時負有于建筑物基地內，為每一住戶設計一停車空間的義務。”[2]同時，車庫的性質不應當是共用部分，“開發公司擁有停車場的所有權，但也可以將多余的車位出售給外部人”。[3]可以看出，法國對于車位的規定與德國均有一戶一車位的規定，但有所不同的是，法國明確規定停車位為獨立的不動產，區分所有建筑物的所有人可以另行購買，并且“外部人”，即所有權以外的人亦可購買。

③美國，其《統一區分所有物業產權法》規定了小區的控制權屬于全體業主，住宅小區根據其使用性質，劃分為共有部分和專有部分，業主對共有部分享有共有權，對專有部分享有專有權。“對小區內停車位所有權的規定遵循了兩個原則：一是只有本住宅小區的業主才可以擁有小區內停車位的所有權；二是小區內停車位不得作為獨立的專有部分單獨買賣”。[4]可以看出，美國關于小區停車位的規定與德法兩國截然不同，其規定不僅避免了不必要糾紛的發生，而且貫徹了市場經濟公平交易、平等自愿的原則，使業主的利益免受損害。

綜上所述，各國對于車位、車庫的規定，無不是以其各自國家的特點為背景而制定的，因為國情迥異，我們無法評判其優劣，但有一點是可以肯定的，那就是業主的權益在任何情況下都不能被侵犯。至于各國之做法能否為我所用，將在后文予以論述。

二、對我國《物權法》及《司法解釋》的規定的評析

《物權法》第74條規定，車位、車庫應當首先滿足業主的需要，也就是說開發商必須首先滿足業主對于車位、車庫的需要，而且這種滿足應當是首先滿足。這樣做不僅可以實現《物權法》的相關規定，同時也是對商品房中沒有車業主的保護。事先規定好的車位、車庫及其比例可以防止有車的業主對小區公共道路的侵占，對商品房小區沒有車業主的通行權等也起到了一定的保護作用。第74條還規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。如前所述，約定共有既符合社會生活中約定俗成的習慣，也會因為利益的驅使而鼓勵開發商修建更多的停車位，全國人大法工委民法室發布的《<中華人民共和國物權法>條文說明、立法理由及相關規定》表述《物權法》第74條的立法理由是：“（1）從我國目前多數地方商品房銷售的實際做法看，對車位、車庫的所有權歸屬，在商品房買賣合同中都有約定，從其他國家和地區看，對車位、車庫一般也歸業主所有；（2）車位、車庫規定業主共有很難操作；（3）對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區業主需要，應當作出行政管理的強制性規定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨立設施，如果不允許開發商銷售或出租，會影響建造車位、車庫的積極性，對業主不利。”[5]《物權法》（注釋本）認為：“車位（庫）的歸屬，一般是由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定業主共有或專用，針對現實中開發商將車位（庫）租給建筑區劃外的人使用，車位（庫）嚴重不足，占用共有的道路或其他場地作為車庫的問題而制定本條規定”。[6]同時，《解釋》第5條也規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關應當‘首先滿足業主的需要的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例”從而對74條進行進一步說明

可以看出，《物權法》本著保護業主利益，平衡業主與開發商之間利益的原則，做了一些具有實際意義的規定，但法條與解釋的規定依然較為籠統，實際的可操作性并不大，諸多的問題依然使得車位、車庫問題難以達到合理使用的目的。

首先，車位的設立是將本小區內的公共道路劃分出一定的空間，而車庫往往是在建筑物的地下或底層建設，個別的在小區內占用一定的土地單獨建設。從法理上看，對停車位，由于公共道路本屬于業主共有，如何利用應屬于業主自治的范圍，包括設定停車位或其他利用方式，因此，占用一定道路用于停車與開發商的權利無關，“該種停車位的使用顯然屬于全體建筑物區分所有人即業主”，[7]開發商占用道路設定停車位即取得所謂的所有權沒有任何依據。而對于車庫，由于車庫的存在必須以小區規劃范圍內的土地使用權作為基礎，從而車庫與土地構成附合關系，按照一般的原則，應由土地的權利人取得所有權，從而車庫亦應由地基的使用權人所有，即由業主共有。從經濟分析上來看，對車位開發商幾乎不用進行任何投入即可設定因，如果允許其取得所有權無疑非常不公平。對車庫，則存在兩種情況：其一是車庫的成本價已經業主的房價之中，其二是未計入公攤。第一種情況下，無疑車庫屬于全體業主共有，但是這也是現實操作中最不好把握的情況。車庫的規劃、造價及分攤，全部資料都掌握在開發商手中，加上房屋買賣合同的格式化，購房者完全處于劣勢地位，不但根本掌握不了公攤的正規情況，更無法在購房中提出任何要求，因此法律中規定的開發商與購房者的約定根本無法實現。第二種情形下，屬于開發商在立項時的規劃，在建筑面積沒有進行公攤的情況下是可以單獨轉讓的，而且開發商只有在合同中載明，才能辦理產權銷售。[8]根據以上從法理和經濟兩方面的分析，車位、車庫的所有權應歸區分所有人共有，但是從《物權法》的規定可以明顯的看出，在經濟上法律過分地傾向于保護開發商的利益，這種經濟利益方面不合理的傾斜體現在對車庫歸屬的規定上。法律規定由當事人約定，表面上是交由自由協商，實際上是交給開發商強制：所謂的“按照約定”，正如許多學者已經指出的一樣，在目前開發商強制的情況下，實際上是賦予了開發商單方面決定的權利。[9]

其次，74條規定車位、車庫應當首先滿足業主需要。要明確，“首先”區別于“優先”，優先是指在同等條件下的優先，首先則是不區分條件的首先。當小區規劃的用于停放汽車的車位、車庫不足時，小區業主享有“首先權”，即使外界給予何等優厚的條件，車位、車庫都應當提供給業主，而當小區規劃的車位、車庫有富余的時候，則小區的業主享有“優先權”，即在同等條件下，小區業主的要求應當首先滿足。[10]由于法條規定的模糊，在現實當中會出現開發商未與業主協商，而以高價出售給小區以外的人停放，導致小區內車位、車庫嚴重不足的情況。這種行為是開發商單純追求商業利益的后果，侵害了業主所有、使用車位、車庫的正當權益。同時，如前所述，74條立法理由中第3條表述“如果不允許開發商銷售或出租，會影響建造車位、車庫的積極性，對業主不利”，依據該理由，可以理解為車位、車庫能夠作為單獨的商品進行出租或出售，而立法理由中也沒有對出租或出售的對象進行解釋。于是，開發商便可以此為借口，冠冕堂皇地對車位、車庫以任何人為對象出租出售，業主的利益便沒有了保障。因此，筆者認為該條理由不能站住腳，規劃用于停放汽車的車位、車庫既然是約定共有，說到底為業主共有，開發商不得將業主之物出售于非小區業主之人。

針對以上問題，國內學者給出了自己的看法。如陳廣華先生認為“對‘首先滿足應確定一個期限，具體做法是在房屋買賣合同成立數年內，業主仍沒有購買車庫的，開發商可以將其賣給第三人。”[11]楊立新等認為“小區車位應當屬于全體業主所有，由業主委員會行使管理權。”[12]還有學者認為無論業主是否取得車位（庫）的所有權，只要屬于公共停車場，停車的業主就需要物業公司對其停車提供安全保障服務及維護停車秩序。[13]以上觀點各有其合理成分，但我們必須考慮各方利益，綜合國外立法與我國國情，提出解決方案，使之達到合理使用目的。

三、完善車位、車庫利用的措施

綜上所述，筆者認為要使小區的車位、車庫使用合理，必須從以下幾方面著手：

1.完善關于小區車位、車庫的立法。完善立法是解決小區車位、車庫利用不合理問題的根本途徑，明確各方面權利和義務之后，實踐中出現侵權的情況，即可按法律規定處理，而其中的完善應當包括三方面：（1）繼續通過司法解釋形式將法律中規定不明的詞句明晰，效法德法，雖然在目前我國無必要，也無實現“一戶一車位”的可能性，但可借鑒之，在配置比例上規定一定的比例，允許各地區可以在比例上上下浮動一定范圍，保證業主基本泊車要求。（2）規定小區的車位、車庫只能短期出租，而不能出售。如前所述，車位、車庫歸根為共有，且開發商建造建筑物的目的是為業主提供住房，而依據一定配置比例計算建造車位、車庫。實踐當中小區業主對車位、車庫的需要差距并不會特別大，一般來講，短期內部分業主對于停車位并不需要。可從長遠看來，在當今社會收入普遍增長的情況下，擁有私家車的業主會越來越多，“業主對停車位需求的無限性與配置比例的確定性存在矛盾，停車位、車庫配置比例不足將成為永恒的問題”。[14]因此，依照配置比例規劃建設的車位、車庫，是不能滿足業主對泊車的需求的，必須規定不得將車位、車庫出售給小區以外的人。但考慮到開發商是以盈利為目的的，閑置暫時不用的停車位會減少開發商的利益，因此筆者建議可以以一月或兩月為期短時間將車位、車庫出租給小區業主以外的的人，以租金為利。若小區業主有購車意向，則可提前向物業反映，由物業停止對小區外部人員車位、車庫的出租，重新服務于業主。而小區以外的“外部人”則可在租期未到之時辦理相關手續，另尋他出。如此一來，既解決了小區業主對車位、車庫的需求，又平衡了業主、開發商和“外部人”三方的利益。

總之，鑒于車位、車庫的重要性和在實際生活中問題的復雜性，使用的是否合理關系到每一個業主的其切身利益，同時平衡好各方利益促進小區和諧。本文僅對其進行較為淺顯的分析并嘗試提出一些見解，以期達到合理使用，定紛止爭的效果。

參考文獻：

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注釋：

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[9]《<物權法>：車庫歸屬約定是否與虎謀皮》，載www.cctv.com， 2006年11月14日.

[10]陳志鳳，《物權法》中建筑物區分所有權制度缺陷初探.﹝J﹞廣州廣播電視大學學報.2010-05-06.

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