房地產經濟服務業的現狀與發展探究

摘 要 改革開放以來，我國的房地產經濟行業經歷了從無到有從小到大的發展歷程，各類房地產公司在保證市場競爭的公正和公平等方面起到了降低社會交易成本等作用。

關鍵詞 房地產 經濟服務業 經濟的發展現狀與發展

一、引言

我國的房地產經濟行業起源于20世紀八九十年代，房地產行業發展起步較晚，到現在不過經歷了二三十年的發展周期。但我們不應妄自菲薄，我們應努力趕上發達國家的步伐。然而我國國內房地產行業的發展現狀是，每個城市之間房地產行業的發展差距較大，無法適應房地產整個行業的發展趨勢。因此，我們應積極融入中國加入WTO和國家發展市場經濟的新形勢中，深入探索、研究我國房地產經濟行業發展所面臨的最緊迫的問題。把握時機，抓住難得的歷史發展機遇，這對于促進與加快我國房地產行業這一經濟支柱行業的發展具有十分重要的意義。

二、我國房地產經濟行業現存問題

我國的房地產經濟行業起步時間相較其他國家晚了很長時間，就現在的發展情況而言，其處在一個高速發展的階段。然而這個階段是很不成熟的，從全國范圍來看，我國房地產經濟市場和公司大多存在以下幾方面問題：

第一，我國還沒有建立完善的法律體系，現有法律法規的寬度和深度不能適應實際的需要。

第二，政府各個部門間管理工作分配不協調，對行業監管無法達到一體化，我們的市場和行業監管體系尚未完全形成。到目前為止，我國還沒有設置一個專門的機構來具體管理經濟服務公司的發展方向。我國法律制度建設滯后，政府管理責任不明確，導致當前房地產經濟服務機構亂辦理、亂管理、亂執業、無序競爭、信用缺失等問題特別突出，嚴重擾亂了房地產經濟服務機構的市場秩序，給正規經營的經濟企業造成了較嚴重的損失，甚至還引發了不少經濟案件。

第三，企業違規現象多，公司經營服務水平不規范，房地產行業聲譽不佳。在激烈的市場競爭中，少數公司受經濟利益驅動，以及中介機構的經營行為不規范，導致低價競爭、虛假評估、利用合同欺詐等不規范行為時有發生。

第四，房地產經濟企業的問題是公司普遍規模小，企業結構與管理制度不完善，提供的服務項目比較單一，公司的抗風險能力較低，技術和服務較為落后。行業現狀是大中型房地產經濟公司數量較少，大多為實力較弱的小型經濟公司，甚至有些為獨自一家店面的“作坊”式企業，一個門面、一張辦公桌、一部電話、一個記錄本，裝備極為落后，國家要靠這類企業的發展來帶動整個行業的發展是極不現實的。

第五，行業員工的培訓方式主要是由1～2年從業經驗的“老員工”言傳身教，以自己的經驗給新員工做“榜樣”，好一些的企業會用1周左右的時間向新員工傳授一些簡單的行業形勢和銷售技巧。加之前述招聘門檻低，更加重了員工素質不一的問題。而正規的新員工培訓計劃至少應該包含企業文化培訓、技術類培訓、行業培訓、職業道德培訓及各種管理技巧培訓。

三、房地產經濟服務行業大體分類

第一，房地產評估。其內容包括：一是土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；二是企業改制、上市、資產重組、聯營、兼并、合并、破產清算等各種經濟活動中涉及的房地產估價；三是房地產抵押價值評估；四是專業仲裁及司法訴訟中有關的房地產價格評估；五是征地和房屋拆遷補償評估；六是房地產轉讓價格評估；七是房地產租賃價格評估；八是房地產分割、合并估價；九是房地產拍賣底價評估；十是房地產課稅價格評估；十一是房地產保險評估。

第二，律師事務所。內容有：一是代理房地產買賣糾紛；二是為BOT等特許經營項目提供法律咨詢以及為相關項目有法律問題時提供服務；三是為有資金需求的房地產開發商提供投融資服務；四是為房地產項目的可行性進行法律論證，出具《項目投資法律意見》，協助企業起草文件或具體代為辦理申報項目立項等行政審批事項；五是通過起草文件、合同，參與談判、投標和拍賣，獲得土地使用權；六是審查、起草征地、拆遷安置與補償合同訂立、裁定等事宜；七是審查獲得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的條件并協助獲得；八是設計建筑施工圖。

第三，政府服務職能部門。一是建立健全的法規體系，使房地產經濟管理制度漏洞越來越少；二是明確誰是房地產經濟行業的唯一主管部門；三是在行業監管方面，政府起主要監管作用，同時相關的行業協會也在行業形為管理上起到很重要的作用；四是加強規范從業人員和機構的從業資格，從源頭杜絕不規范形為；五是對于經濟違法違規行為堅決進行查處，從行為上凈化經濟行業。

四、房地產經濟行業規范的對策

第一，對房地產經濟實行內部改革，建設創新行業和優秀的企業機制。對于需要依靠政府部門和事業單位而興辦起來的企業，我們要盡最大力量使其與掛辦單位脫鉤，政府應宣揚企業創新機制，重組企業內部結構，用創新的獎勵方法激勵員工。同時，對于那些不符合行業發展要求的企業我們要予以淘汰，對那些違反行業規定的企業堅決予以清出。使我國的行業做到有進有出，對那些給國家作出貢獻的企業進行表揚獎勵。

第二，行業自律是行業獲得良好發展的重要支柱，轉變行業自律組織不僅僅應該建立在官辦層次上，我們更應讓其自覺發揮應有的地位和作用。這要求我們轉變思想，可以將其由政府“依附”機構轉變為代表會員企業利益的民間組織，兩者相結合，相互協調，共同監督，做好行業自律，維護公平競爭，查處違規。我國還可以出臺相關法律，出臺從業人員職業道德規范，用建立企業信用檔案等方式進行企業內部的信用評估，互相交流經驗、業務及互相監督等。同時，將先進的經營觀念和經營模式在企業之間推廣開來，加快全行業整體的進步。此外，建立行業自律組織還有其他很重要的作用。例如，可以進行行業內信息的共享，研究行業內遇到的重大問題，在房地產經濟機構方面進行協調，使房地產經濟與社會各界之間的關系變得更為融洽。

第三，首先，進行結構調整，提升行業的競爭力，讓市場變得市場化和專業化，優化行業服務業的整體結構；其次，我們要優先鼓勵龍頭企業發展起來并使其帶動整個行業的發展，使其擴大規模，提高整體競爭實力；再次，行業內部互相合作，與中介機構以聯合、重組的方式優勝劣汰，使人員配置最優化，達到擴大企業規模，提高企業綜合競爭力的目的，找出那些規模小、人員老化、業務素質較差、執業資格單一的經濟機構并進行合并，凈化整個行業市場；最后，需要提升經濟機構從業人員的個人素質。我們要引進優秀人才，并使其發揮出自身最大的才能，為企業作貢獻。同時，定期對整個機構的從業人員進行思想道德教育和業務培訓，從中選擇優秀的管理人才到國內或國外優秀的大學進行學習，逐步提升行業人員的管理能力，為整個行業的快速發展打下堅實基礎。

第四，加大政府對企業的扶持和引導力度。政府各相關部門都有為經濟機構提供幫助的義務。當需要中介機構提供服務時，政府是通過市場購買的方式來開展工作的。政府要統籌規劃整個企業的發展方向，引導企業良好發展，使企業間公平競爭，精簡辦事程序，在提高工作效率的同時為經濟機構提供優質的服務。在經濟服務機構市場準入和登記條件上面嚴格把關，對出現的違規行為堅決制止，政府還要在經濟機構創業需要資金支持和擔保貼息時給予大力支持。例如，對于吸納下崗和失業人員的經濟機構以及剛剛起步的小企業，政府應根據情況給予經費貼息。

（作者單位為北京興慶房地產土地評估有限公司）

[作者簡介：董露，女，中國人民大學房地產經濟學專業研究生。]

參考文獻

[1] 黃英，劉洪玉，劉琳.我國房地產經濟服務定價方法探討[J].價格理論與實踐，2005.